Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam

- Thứ ba: Ngân hàng cần có chế độ tuyển dụng, đào tạo và bồi dưỡng đội ngũ nhân sự hiệu quả bởi đây chính là nguồn cung cấp những đánh giá

2.2.1.Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HANG ĐẦU TƯ VA PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

2.2.1.Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam

Trong thời gian vừa qua, thị trường BĐS Việt Nam đã có bước phát triển tích cực, góp phần quan trọng bảo đảm tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội. Tuy nhiên, có một số vấn đề của thị trường cần được nhìn nhận và có hướng khắc phục kịp thời. Thị trường BĐS Việt Nam đang tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tại TP Hồ Chí Minh, sự bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn năm 2007 đã bắt đầu giảm giá từ năm 2008, thậm chí có lúc giảm 40-50% so với thời điểm cao nhất. Nếu trong quý I/2007, hầu hết các dự án cho thuê như căn hộ, văn phòng, khách sạn cao cấp, trung tâm mua sắm đều có công suất trên 95% thì đến năm 2008, thị trường đã đảo chiều hoàn toàn, giá cho thuê giảm hơn 30%. Đặc biệt, giá giảm nhưng tỷ lệ bỏ trống đang ngày một gia tăng. Vào thời điểm đầu năm 2008, giá cho thuê văn phòng loại A thường đạt từ 80 đến 100USD/m2 thì nay chỉ còn tối đa 70USD/m2. Đối với bất động sản nhà ở, lượng khách hàng đổ tiền vào BĐS đã giảm rõ rệt, ai cũng ở tư thế chờ đợi hơn là hành động. Giá BĐS tại TP Hồ Chí Minh đã giảm 20 đến 30% so với thời kỳ sốt nóng năm 2007. Hiện tượng tương tự đã xảy ra tại Hà Nội vào năm 2009-2010 và đang có dấu hiệu của sự sụt giảm. Năm 2010, thị trường BĐS lên cơn sốt một cách bất thường tiếp tục đà tăng của những tháng cuối năm 2009, đặc biệt là khu vực Hà Nội. Giá BĐS tại Hà Nội và khu vực lên cơn sốt chóng mặt, tại nhiều nơi giá đã tăng gấp hai, thậm chí là gấp ba lần so với cuối năm 2009. Một điều khác biệt trong cơn sốt BĐS tại Hà Nội lần này là diễn ra kéo dài, trên diện rộng trong khi đó giá BĐS tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam vẫn khá ổn định. Giá BĐS tăng cao đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ khôn lường đối với nền kinh tế.

(đơn vị: USD/m2)

Biểu đồ 2.6: Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp TP Hồ Chí Minh

Nguồn CBRE

Thị trường BĐS năm 2011 tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, nhất là trong những tháng đầu năm do tác động của chính sách tiền tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát, trong khi nguồn cung vẫn đang gia tăng nhanh. Ngoài ra, giá nguyên vật liệu xây dựng leo thang, chi phí nhân công xây dựng tăng cao cũng ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường.

Có thể khái quát một số nét đáng chú ý của thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian gần đây như sau:

- Các giao dịch trên thị trường BĐS thứ cấp đang được chính thức hóa. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn đã đạt mức từ 70 đến 95%. Tỷ lệ giao dịch BĐS “ngầm” đang trong xu hướng giảm ở hầu hết các địa phương do thủ tục hành chính được đơn giản hóa. Dù vậy, hệ thống cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở còn rất bất cập và cần cải tiến.

- Thị trường BĐS (đặc biệt là phân khúc thị trường nhà đất cao cấp) có những thay đổi quan trọng. Đó là sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư BĐS từ các tổng công ty, tập đoàn, các doanh nghiệp lớn thuộc các thành

Hạng sang Cao cấp Trung cấp Bình dân

phần kinh tế trong nước và nước ngoài. Rất nhiều doanh nghiệp lớn đã chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS. Kết quả là nguồn cung căn hộ trên thị trường tăng mạnh. Tại TP Hồ Chí Minh tính riêng năm 2010, nguồn cung căn hộ trên thị trường ước tính 30.000 căn. Còn tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ năm 2011 gấp đôi tổng cung năm 2008 đạt con số 94.000 căn, tổng cung mới tương đương tổng cung của năm 2008 và 2009.

Biểu đồ 2.7: Nguồn cung căn hộ TP Hồ Chí Minh (đơn vị: căn)

Nguồn: CBRE

Biểu đồ 2.8: Nguồn cung căn hộ TP Hà Nội (đơn vị: căn)

Nguồn: CBRE

Đang hoàn thiện Đã hoàn thiện

- Thị trường BĐS sơ cấp, nơi nhà nước đại diện chủ sở hữu tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư còn mang nặng tính “xin - cho”, rất thiếu minh bạch, và dẫn tới giá cả đất đai không phản ánh cung cầu thị trường.

- Hiện tại và trong những năm tới đây, nhu cầu về nhà ở và đất ở sẽ tăng mạnh. Ước tính đến tháng 7/2011, dân số Việt Nam đã vượt hơn 90 triệu dân, đưa Việt Nam trở thành quốc gia đông dân thứ 13 trên thế giới. Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam cũng đi theo xu hướng của thế giới, năm 2010 đạt 30%, tương đương một số nước trong khu vực.

Bảng 2.5: Tốc độ đô thị hóa của một số quốc gia trong khu vực

Nguồn: CIA World Fact Book

Hiện Việt Nam mới chỉ đạt xấp xỉ 10,2m2/người, trong khi đó nhà ở của các nước như Trung Quốc là 20m2/người, Thái Lan là 25m2/người, Singapore là 32m2/người…Giai đoạn từ nay đến năm 2020, chúng ta cần có thêm 364 triệu m2 nhà ở. Theo ước tính của CBRE, số vốn cần huy động để phát triển nhà ở mỗi năm sẽ vào khoảng 4 tỷ USD. Nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và trung tâm thương mại cũng tăng nhanh tại các đô thị lớn. Tóm lại, nhu cầu về vốn cho việc xây nhà dân dụng và văn phòng thành thị Việt Nam lên tới khoảng 5,5 – 6,5 tỷ USD mỗi năm trong giai đoạn từ 2010 – 2020.

- Tình hình thị trường BĐS đô thị những năm gần đây mang nặng tính đầu cơ và thiếu ổn định. Từ năm 1995 tới nay, thị trường đã trải qua 4 chu kỳ nóng sốt và đóng băng vào những năm 1995, 2000, 2002, 2007, và hiện tại đang có dấu hiệu sụt giảm. Tính đầu cơ thể hiện qua những biểu hiện sau:

+ Từ năm 2006 tới nay, ước tính 60% các giao dịch mua BĐS chung cư không nhằm mục đích tiêu dùng, mà nhằm mục đích đầu cơ. Giá BĐS thành thị duy trì ở mức cao và rất cao so với thu nhập của người dân.

+ Mức giá cao trên thị trường BĐS Việt Nam phần lớn do nguyên nhân đầu cơ. Các tỷ lệ cơ bản như tỷ lệ giá nhà/thu nhập hoặc tỷ lệ giá nhà/tiền thuê ở mức khá cao không bền vững trong một thời gian dài.

+ Cơn sốt giá BĐS thường gắn liền với sự mở rộng tín dụng quá nhanh và quá mạo hiểm của các ngân hàng thương mại. Bản thân các luồng tài chính cấp vốn cho thị trường BĐS cũng mang tính đầu cơ ngắn hạn và phụ thuộc vào diễn biến nóng, lạnh của thị trường BĐS.

+ Vai trò quản lý thị trường BĐS của các cơ quan nhà nước là mờ nhạt. Trước các cơn giá BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước hầu hết đều bị động, một số biện pháp hành chính đã được đưa ra nhưng kết quả đem lại rất hạn chế. Điều này thể hiện ở các khía cạnh sau: chưa theo dõi một cách có hệ thống biến động của thị trường BĐS do không có hệ thống thông tin, dữ liệu về biến động giá cả và giao dịch BĐS; chưa có định hướng rõ ràng trong việc điều tiết giá cả và giao dịch trên thị trường BĐS; chính quyền địa phương và các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh BĐS cũng bị cuốn vào vòng xoáy của đầu cơ BĐS.

Như vậy, việc đầu cơ kinh doanh BĐS đã đem lại những khoản lợi nhuận to lớn mà các lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác khó so sánh được. Tuy nhiên, cần tránh tạo ra quan niệm rằng BĐS là con đường dễ dàng để làm giàu do các lợi ích ngắn hạn của một thiểu số người sẽ đưa đến những hậu quả tai hại cho nền kinh tế trong dài hạn.

Trước những thực trạng trên, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay phải đối mặt với một số vấn đề cốt lõi cần khắc phục như sau:

- Thứ nhất là giá cả hàng hoá bất động sản nhất là giá nhà vẫn đứng

ở mức tương đối cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, đặc biệt là tại các khu đô thị lớn.

- Thứ hai,cơ cấu hàng hoá bất động sản còn thiếu cân đối. Theo thống

kê, tỷ trọng nhà ở chung cư mới chỉ chiếm khoảng 4% tổng số nhà ở đô thị của cả nước. Trong khi đó, qua kiểm tra thực tế một số dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội cho thấy, gần như 100% số căn hộ chung cư chưa được đưa vào sử dụng ngay sau khi hoàn thành xây dựng, còn tỷ lệ biệt thự nhà liền kề có tỷ lệ sử dụng thấp. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

Do sự đầu tư ồ ạt vào phân khúc nhà cao cấp thời gian trước đây, thị trường căn hộ cao cấp đang dẫn rơi vào bão hoà trong khi thị trường thiếu những gói sản phẩm phù hợp cho nhóm đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Loại hình nhà ở cho thuê chỉ chiếm 6,5% tổng số nhà ở cả nước.

- Thứ ba, hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện. Tình hình

thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn đến khi ngân hàng xiết chặt cho vay sẽ có những tác động đáng kể tới kế hoạch triển khai của các dự án, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí và làm giảm nguồn cung cho thị trường.

- Thứ tư, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý đầu tư, mua bán theo “tin

đồn”, “tâm lý đám đông” còn diễn ra phổ biến làm méo mó, mất ổn định thị trường. Ngoài ra, tiến độ triển khai các dự án bất động sản còn chậm, chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu của thị trường. Mặc dù cơ chế chính sách đã được

tháo gỡ, thủ tục hành chính được đơn giản hoá và công khai nhưng tốc độ triển khai các dự án bất động sản vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Việc chậm triển khai các công trình hạ tầng xã hội, cung cấp các dịch vụ đô thị trong các dự án đô thị mới, cũng như việc lựa chọn địa điểm để phát triển dự án chưa phù hợp, chưa thu hút người dân đến ở và hình thành đô thị như mong muốn.

Như vậy, trước những rủi ro và thách thức của thị trường BĐS, các ngân hàng – một kênh rót vốn quan trọng cho thị trường BĐS cần có định hướng đúng đắn khi tập trung vốn tín dụng vào lĩnh vực này.