1.2.4.1. Các nhân tố khách quan a. Môi trường vĩ mô
- Môi trường kinh tế: Môi trường kinh tế có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay BĐS nói riêng.
+ Chu kỳ kinh tế.
Sự biến động mang tính chu kỳ của nền kinh tế cũng có tác động mạnh mẽ đến hoạt động cho vay BĐS. Khi nền kinh tế tăng trưởng thì mức sống của người dân được cải thiện, thu nhập cao hơn và ổn định hơn và vì thế tiết kiệm cũng tăng lên. Khoản tiết kiệm này có thể được đầu tư vào các kênh khác như mua sắm nhà cửa, đất đai...Và khi nhu cầu đầu tư vượt khỏi khả năng vốn của mình thì họ tìm đến các ngân hàng để có được nguồn tài trợ.
Ngược lại, trong những giai đoạn tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại hoặc suy giảm, người dân có xu hướng giảm chi tiêu cho các nhu cầu mua sắm nhà cửa và từ đó kéo theo sự thu hẹp hoạt động cho vay BĐS của các ngân hàng.
+ Chính sách kinh tế.
Để đối phó với nền kinh tế suy thoái, phản ứng của chính phủ các nước thường áp dụng chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất được cắt giảm xuống mức thấp nhằm đưa thêm tiền vào nền kinh tế. Điều này sẽ kích thích người dân đổ xô đi vay tiền để mua nhà đất với mong muốn được sở hữu nhà riêng. Để kích thích tiêu dùng, Chính phủ có thể nới lỏng các điều kiện và khuyến khích người dân mua BĐS. Các điều kiện trên khiến các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn trong việc cho vay mua nhà đất.
Ở Việt Nam, nhu cầu tín dụng nhà ở còn rất lớn, cầu phát triển mạnh khi thu nhập của dân cư tăng lên. Điều quan trọng là cần hình thành cơ chế giám sát rủi ro phù hợp, kể cả với hợp đồng tín dụng và các phương thức tái tài trợ (chứng khoán hóa). Trong bối cảnh Việt Nam bị ảnh hưởng đà suy thoái chung của toàn cầu, chính sách kích cầu được viện tới như một biện pháp ngăn chặn khủng hoảng.
+ Lạm phát.
Khi nền kinh tế ở trong tình trạng lạm phát cao, đồng tiền mất giá, mức thu nhập thực tế của người dân giảm xuống, người dân thay vì gửi tiền vào ngân hàng thì họ thích nắm giữ hàng hóa hơn. Huy động vốn của ngân hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng đến cho vay nói chung và cho vay BĐS nói riêng.
+ Lãi suất trên thị trường.
Khi lãi suất thị trường tăng lên, kênh đầu tư BĐS có xu hướng kém hấp dẫn hơn, bởi nhà đầu tư có xu hướng gửi tiền vào các ngân hàng hơn là đầu tư vào thị trường BĐS. Hơn nữa, khi lãi suất thị trường cao, làm lãi suất đầu vào
tăng khiến cho lãi suất cho vay BĐS của các ngân hàng cũng tăng cao thì nhu cầu vay này sẽ giảm đi.
+ Sự phát triển của thị trường tài chính: thị trường tài chính phát triển sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển vì hai thị trường này có mối quan hệ mật thiết với nhau.
- Môi trường chính trị, pháp luật.
+ Môi trường chính trị ổn định, không xảy ra xung đột sắc tộc, đảo chính, nội chiến…sẽ tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, an toàn, tạo lòng tin cho nhân dân, từ đó tạo điều kiện cho ngân hàng thương mại mở rộng kinh doanh trong đó có hoạt động cho vay BĐS.
+ Pháp luật: Pháp luật ở đây được hiểu là những bộ luật chi phối đến hoạt động của ngân hàng và cụ thể là chi phối đến hoạt động cho vay BĐS. Hoạt động kinh doanh của ngân hàng chịu tác động của rất nhiều các văn bản, quy định của nhà nước như: Luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự, luật doanh nghiệp…Nếu các văn bản quy định không rõ ràng, chặt chẽ, không đồng bộ sẽ gây ra những khó khăn cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay nói riêng. Ngược lại, một môi trường pháp lý chặt chẽ, đồng bộ, rõ ràng sẽ khuyến khích các nhà đầu tư, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, tăng nhu cầu đầu tư tiêu dùng của dân cư.
- Môi trường công nghệ: Đây được coi là yếu tố nâng cao khả năng cạnh tranh cho các ngân hàng vì vậy các ngân hàng phải nhanh chóng nắm bắt và ứng dụng những công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh của mình. Việc ứng dụng những thiết bị công nghệ hiện đại như hệ thống máy tính, các phần mềm xử lý nghiệp vụ…giúp ngân hàng giải quyết công việc một cách nhanh chóng, an toàn và hiệu quả, thỏa mãn tốt nhất nhu cầu khách hàng, tạo điều kiện mở rộng hoạt động cho vay.
- Môi trường tự nhiên: Được xem là yếu tố ảnh hưởng gián tiếp đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói chung. Nếu môi trường tự nhiên có những yếu tố bất thường như thiên tai, dịch bệnh, lũ lụt sẽ gây tổn thất cho toàn xã hội nói chung, ảnh hưởng đến thu nhập của khách hàng và nhu cầu vay của họ. Mặt khác, thiên tai làm gia tăng các khoản nợ xấu cho ngân hàng.
b. Môi trường vi mô
- Các đối thủ cạnh tranh:
+ Các đối thủ cạnh tranh trực tiếp: là những tổ chức tài chính hoạt động trong cùng lĩnh vực và cùng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như các ngân hàng thương mại khác, các công ty tài chính, quỹ tín dụng nhân dân…Các tổ chức tài chính luôn tranh đua và dùng các biện pháp để tạo lợi thế cạnh tranh, xâm nhập thị phần của nhau. Các đối thủ thì luôn đa dạng hóa kinh doanh, tung ra các sản phẩm mới, các hình thức cho vay mới để thu hút khách hàng tạo ra môi trường cạnh tranh vô cùng khắc nghiệt.
+ Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: Là các tổ chức tín dụng sắp sửa hình thành mà hoạt động trong cùng lĩnh vực và cùng cung ứng các sản phẩm dịch vụ, cùng chia lợi nhuận ngân hàng như: các ngân hàng liên doanh, ngân hàng nước ngoài, ngân hàng thương mại cổ phần… sắp ra đời. Khi các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn xuất hiện sẽ có nhiều tổ chức tín dụng tham gia cung ứng các sản phẩm dịch vụ ngân hàng nói chung. Mặt khác, các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn có lợi thế của người đi sau nên môi trường cạnh tranh sẽ gay gắt hơn, hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại cũng sẽ gặp khó khăn.
Như vậy, các ngân hàng hiện nay vừa phải đối mặt với những đối thủ cạnh tranh trực tiếp, đồng thời vừa phải đối mặt với các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn do vậy môi trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt hơn. Nhiều ngân hàng đã hạ thấp điều kiện vay vốn để thu hút khách hàng nhằm tăng thị phần. Nhiều ngân hàng liên tục đưa ra các sản phẩm tiện ích phục vụ nhu cầu nhà ở
của người dân như cho vay siêu tốc, lãi suất cho vay hấp dẫn, kỳ hạn cho vay dài, cho vay tới 80% giá trị ngôi nhà…Đồng thời các ngân hàng còn chủ động tiếp thị qua nhiều kênh khác nhau, phối hợp với chủ dự án nhà ở đi làm thủ tục thay cho khách hàng…
- Khách hàng.
+ Tư cách đạo đức của khách hàng: Đây là một yếu tố quan trọng, thể hiện sự sẵn lòng hay thiện chí trả nợ của người vay. Một trong những vấn đề khó khăn mà nhiều tổ chức tín dụng đề cập đến là thiếu thông tin về khách hàng. Việt Nam đang rất thiếu các trung tâm thông tin dữ liệu khách hàng cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp nhỏ và vừa…Trung tâm thông tin tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (CIC) mới chỉ cung cấp thông tin doanh nghiệp.
+ Khả năng tài chính của khách hàng: Khả năng tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng trả nợ tiền vay cho ngân hàng. Một khách hàng có khả năng tài chính cao, lành mạnh sẽ đảm bảo an toàn hơn cho ngân hàng bởi đó là một khoản vay có hiệu quả, có khả năng thu hồi nợ cao. Ngược lại, khách hàng với năng lực tài chính yếu kém luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng.
1.2.4.2. Các nhân tố chủ quan a. Nguồn lực tài chính
- Vốn tự có: là những giá trị tiền tệ do ngân hàng tạo lập được và thuộc quyền sở hữu của ngân hàng. Vốn tự có chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn của ngân hàng nhưng nó lại có vai trò hết sức quan trọng, nó được xem như là tấm đệm để chống đỡ sự giảm giá trị của những tài sản có của ngân hàng mà có thể đẩy ngân hàng đến tình trạng thiếu khả năng chi trả và phá sản. Nó quyết định quy mô hoạt động của ngân hàng cũng như góp phần làm tăng thêm lòng tin, hình ảnh, uy tín của người gửi tiền đối với ngân hàng. Như vậy, việc huy động vốn của ngân hàng sẽ tốt hơn, tạo nguồn vốn cho vay nhiều hơn và ngược lại. Đối với hoạt động cho vay BĐS, các ngân hàng phải
đảm bảo mối tương quan giữa dư nợ cho vay BĐS so với vốn điều lệ vì sản phẩm cho vay này tiềm ẩn nhiều rủi ro. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Khả năng huy động vốn: Khâu này cũng không kém phần quan trọng vì vốn cấp cho khách hàng chủ yếu lấy từ nguồn vốn huy động. Nguồn vốn huy động lớn và đa dạng không chỉ tạo điều kiện cho vay phát triển mà còn nhiều hoạt động khác cũng phát triển theo. Mặt khác, chi phí của nguồn vốn huy động cũng ảnh hưởng tới lãi suất cho vay. Vì vậy hiệu quả của hoạt động cho vay luôn gắn liền với hiệu quả của hoạt động huy động vốn. Nếu chi phí huy động thấp, ngân hàng càng có điều kiện để cho vay với lãi suất cạnh tranh. Điều này tạo thuận lợi cho việc mở rộng và phát triển cho vay BĐS. Tại Việt Nam, trong giai đoạn ngân hàng thiếu hụt thanh khoản vừa qua, có những lúc họ phải chấp nhận huy động các kỳ hạn ngắn với lãi suất rất cao. Đương nhiên lãi suất đầu ra sẽ phải đẩy lên mức cao nhất. Với mức lãi suất cao đặt trong tình hình thị trường BĐS trầm lắng thì cho dù ngân hàng có chấp nhận cho vay cũng không mấy nhà đầu tư đủ mạo hiểm vay để kinh doanh BĐS.
b. Chính sách tín dụng của ngân hàng.
Chính sách tín dụng của ngân hàng thương mại ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả cho vay, nó là công cụ dẫn đường cho các cán bộ tín dụng thực hiện việc cho vay đúng với yêu cầu của ngân hàng ví dụ như yêu cầu về điều kiện cấp tín dụng, đối tượng được cấp tín dụng, hình thức cấp tín dụng…Một chính sách tín dụng hợp lý là biết kết hợp hài hòa giữa lợi ích của ngân hàng và lợi ích của khách hàng.
Nếu ngân hàng thực hiện chính sách tín dụng mở rộng, tăng trưởng dư nợ cho vay, chấp nhận rủi ro để thu lợi nhuận cao thì việc mở rộng cho vay BĐS sẽ thuận lợi hơn bởi loại cho vay này thường có mức lãi suất cao và giá trị lớn. Tuy nhiên cũng phải chú ý đến chất lượng của hoạt động cho vay vì
nếu ngân hàng mở rộng quá mức tín dụng tiêu dùng mua nhà đất, khi thị trường nhà đất xuống giá mạnh, kéo dài, số đông khách hàng không có nguồn trả nợ thì bắt buộc phải xiết nợ, thu hồi nhà để bán. Đây là trường hợp khủng hoảng tín dụng nhà ở tại nước Mỹ từ năm 2007.
Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng thắt chặt, đặt mục tiêu an toàn hơn so với mục tiêu lợi nhuận thì ngân hàng chỉ cho vay đối với các khoản vay được đánh giá là an toàn mà cụ thể là ngân hàng sẽ đánh giá giá trị của BĐS một cách thận trọng, chính xác; việc lựa chọn tài sản thế chấp hay để cho vay sẽ khắt khe hơn. Điều này ảnh hưởng tới việc mở rộng cho vay BĐS. Một chính sách tín dụng hợp lý, linh hoạt, đáp ứng được nhu cầu đa dạng của khách hàng sẽ là căn cứ đầu tiên để hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng phát triển.
c. Quy trình, thủ tục cấp tín dụng
Quy trình thủ tục cấp tín dụng của ngân hàng cũng ảnh hưởng đến khả năng mở rộng cho vay của ngân hàng thương mại. Một khi ngân hàng có quy trình, thủ tục cấp tín dụng nhanh, gọn, không rườm rà, thuận lợi cho khách hàng thì hoạt động cho vay của ngân hàng có điều kiện mở rộng. Nếu quy trình, thủ tục của ngân hàng rườm rà, không hiệu quả gây mất thời gian thì cũng sẽ làm mất cơ hội đầu tư của khách hàng và họ sẽ không tìm đến ngân hàng để vay, ngân hàng mất đi khách hàng. Tuy nhiên, cũng cần quan tâm đến việc đảm bảo an toàn cho các khoản vay được cấp ra nhằm nâng cao tính hiệu quả và chất lượng của quy trình tín dụng ngân hàng.
d. Trình độ và năng lực làm việc của đội ngũ cán bộ tín dụng
Đây là yếu tố mang tính chất quyết định đối với hoạt động ngân hàng nói chung mà cụ thể là hoạt động cho vay. Một khách hàng có được xem xét hay không phụ thuộc vào việc cán bộ ngân hàng tiếp xúc với khách hàng. Nếu trình độ, năng lực, phẩm chất của các cán bộ tín dụng không tốt sẽ không
hoàn thành nhiệm vụ và sẽ đưa đến những khoản vay không chất lượng, hiệu quả cho vay giảm, gây hậu quả không thể lường trước cho ngân hàng. Ngược lại, một đội ngũ nhân viên năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn nghiệp vụ cao, tư cách đạo đức tốt sẽ nâng cao chất lượng cho vay, tạo được hình ảnh, uy tín cho ngân hàng, là yếu tố cạnh tranh mạnh mẽ giúp ngân hàng thành công trong kinh doanh cũng như mở rộng cho vay thuận lợi hơn. Đặc biệt cho vay BĐS là sản phẩm tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro. Ngân hàng không chỉ đối mặt với rủi ro tín dụng thông thường như với các khoản vay khác mà còn với rủi ro phát sinh trên thị trường. Điều này càng khẳng định năng lực, trách nhiệm và sự nhạy cảm trong công việc của cán bộ tín dụng đóng một vai trò chính yếu.
e. Các nhân tố khác
Mạng lưới chi nhánh và vị trí đặt chi nhánh cũng ảnh hưởng đến hoạt động cho vay BĐS vì đối tượng khách hàng cá nhân sử dụng sản phẩm cho vay này là khá lớn.
Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ cho hoạt động cho vay cũng ảnh hưởng tới việc thu hút khách hàng cũng như tới mục tiêu mở rộng cho vay. Một cơ sở vật chất, trang thiết bị tiên tiến, phù hợp sẽ đáp ứng kịp thời các nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, tạo sự thuận tiện thoải mái cho quá trình giao dịch giữa ngân hàng và khách hàng. Bên cạnh đó, đẩy mạnh công tác marketing trong lĩnh vực cho vay, xây dựng cho mình một hệ thống thu thập và xử lý thông tin về khách hàng, đem lại hiệu quả cao nhất cho hoạt động điều tra và thẩm định khách hàng, từ đó giúp cho ngân hàng nâng cao khả năng cạnh tranh, thu hút nhiều khách hàng hơn.
Việc áp dụng công nghệ, tự động hóa trong xếp hạng tín dụng khách hàng vay cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay BĐS. Ưu điểm nổi bật của phương thức này là nhanh chóng, chi phí thấp và giảm rủi ro vì rủi
ro phát sinh từ sai sót và thiên vị cá nhân được loại bỏ tối đa trong hệ thống xếp hạng tự động. Theo đó, thông tin của khách hàng sẽ được thu thập theo mẫu định sẵn. Các tiêu chí đánh giá được chọn lọc từ thông tin dữ liệu về khách hàng trong quá khứ, chương trình phần mềm sẽ tự động phân loại khách hàng vào nhóm tín dụng phù hợp nhất. Sau đó kết quả xếp hạng được trả lại trực tiếp tới khách hàng. Thông thường, đi kèm với kết quả này là thông báo của ngân hàng về việc chấp nhận hoặc từ chối yêu cầu của khách