2.3. Một số khó khăn, vƣớng mắc, bất cập trong việc áp dụng pháp luật
2.3.1. Vướng mắc, hạn chế trong quy định của pháp luật
Khoản 1 Điều 98 Luật THADS 2014 quy định: “Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thoả thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì CHV lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thoả thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó”. Nghiên cứu quy định trên có thể thấy, nhà làm luật đã đề cao quyền tự định đoạt của NĐTHA và NPTHA trong việc định giá tài sản bị kê biên nhằm mục đích bảo vệ một cách tốt nhất quyền lợi của cả NĐTHA và NPTHA. Tuy nhiên, quy định này trên thực tế áp dụng đã bộc lộ những sơ hở và những sơ hở này bị NĐTHA cũng như NPTHA bắt tay lợi dụng, dẫn đến việc THA không thể thực hiện được hoặc kéo dài việc thực hiện, ảnh hưởng đến tính nghiêm minh của pháp luật, sự lành mạnh của nền kinh tế và có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba. Trên thực tế xảy ra tình trạng NPTHA và NĐTHA thỏa thuận giá đất để THA q cao. NĐTHA vì khơng muốn mất vốn, nếu cứ giữ ngun thì có thể khoanh nợ, giãn nợ và hy vọng đến một thời điểm nào đấy giá đất sẽ tăng trở lại, lúc đó có thể bán để thu hồi vốn, cịn đối với NPTHA thì cũng muốn giữ đất để kéo dài việc không phải trả nợ và tâm lý chung là ln xác định QSD diện tích đất của mình có giá trị cao. Trường hợp này thường xảy ra khi NĐTHA là ngân hàng và như vậy, CHV buộc phải thừa nhận giá trị thỏa thuận trên của NĐTHA và NPTHA, đồng thời phải lấy giá mà hai bên đã thỏa thuận làm giá khởi điểm để bán đấu giá tài sản. Song, thực tế khơng bao giờ có thể bán QSD diện tích đất nói trên với giá cao như vậy. Mặt khác, khi bán đấu giá không thành, theo quy định tại Điều 104 Luật THADS, CHV có quyền hạ giá xuống không quá 10% giá trị đã xác định để tiếp tục bán đấu giá nhưng Luật THADS hiện hành không giới hạn số lần giảm giá mà chỉ quy định giảm cho đến khi nào giá của tài sản đã giảm thấp hơn chi phí cưỡng chế mà NĐTHA khơng nhận tài sản để trừ vào số tiền được THA thì tài sản được trả lại cho NPTHA. Trong hai trường hợp cụ thể trên thì khơng thể xác định được CHV phải giảm giá bao nhiêu lần và chắc chắn rằng với giá thỏa thuận cao như vậy thì khơng bao giờ có thể giảm giá đất thấp hơn chi phí cưỡng chế. Như vậy, vụ việc trên khơng bao giờ có thể thi hành triệt để được đồng thời đây cũng là một trong những nguyên nhân gây nên nợ xấu trong lĩnh vực Ngân hàng tăng cao, không chỉ ảnh hưởng tiêu
cực đến nền kinh tế mà còn giảm sự nghiêm minh của pháp luật.
Thứ hai, quy định của pháp luật liên quan đến cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất còn chưa phù hợp với thực tiễn.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS 2015: “hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Tiếp đó, Điều 503 BLDS quy định “việc chuyển quyền sử dụng
đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”. Luật
Đất đai năm 2013 tại khoản 3 Điều 167 quy định “hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản” và khoản 3 Điều 188 quy định “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Các quy định trên khi vận dụng trên thực tế sẽ gây khó khăn cho việc cưỡng chế THADS vì trên thực tế có một số trường hợp trước khi có bản án thì NPTHA đã lập văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất có công chứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký QSD đất hoặc NPTHA nhận chuyển QSD đất bằng văn bản có cơng chứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký QSD đất. Như vậy, trong trường hợp này về mặt pháp lý thì QSD đất vẫn thuộc quyền sử dụng của NPTHA nhưng trên thực tế thì tài sản này đã được chuyển cho người khác. Do vậy, các cơ quan THA hết sức lúng túng vì chưa có cơ sở pháp lý vững chắc để áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là QSD đất và tài sản gắn liền với đất. Nếu vận dụng các quy định của pháp luật THADS thì CHV vẫn phải kê biên QSD đất để THA nhưng trên thực tế thì việc kê biên này dẫn tới không bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người đã được nhận chuyển dịch tài sản, nhất là những trường hợp việc chuyển nhượng đã được thực hiện nhiều năm, dẫn đến hàng loạt các vụ kiện tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để THA theo quy định của pháp luật về THADS.
Thứ ba, các quy định về trình tự, thủ tục liên quan tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không tập trung, dàn trải trong nhiều văn
bản pháp luật, từ thủ tục xác minh, cưỡng chế, kê biên, thẩm định giá, bán đấu giá, thanh toán đến giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Thực trạng này dẫn đến việc các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến công tác cưỡng chế kê biên thực hiện pháp luật một cách khó khăn, kém hiệu quả, thậm chí đây là nguyên nhân dẫn đến những hành vi vi phạm pháp luật của CHV cũng như các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan khác.
Tại Chương IV Mục 8 Luật THADS “Cưỡng chế đối với tài sản là quyền sử dụng đất” chỉ có bốn điều luật quy định về trình tự, thủ tục. Cụ thể, đó là những quy định về QSD đất được kê biên, bán đấu giá để THA (Điều 110), Kê biên QSD đất (Điều 111), Tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên (Điều 112), Xử lý tài sản gắn liền với đất đã kê biên (Điều 113). Tuy nhiên, liên quan đến biện pháp cưỡng chế kê biên QSD đất và tài sản gắn liền với đất, luật THADS còn quy định nhiều thủ tục khác tại Mục 9 “Cưỡng chế trả vật, giấy tờ, chuyển quyền sử dụng đất” như Cưỡng chế chuyển giao QSD đất, cụ thể chuyển giao cho người trúng đấu giá hoặc cho người nhận QSD đất (Điều 117).
Bên cạnh đó, Luật THADS hiện nay khơng có quy định về thành phần kê biên dẫn đến trên thực tế CHV rất lúng túng khi kê biên QSD đất và tài sản gắn liền với đất, khơng biết khi kê biên cần có những thành phần nào.
Thứ tư, các cơ quan THADS cịn gặp rất nhiều khó khăn trong cơng tác cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất bởi diện tích đất để lại cho NPTHA khi kê biên quyền sử dụng đất chưa được quy định cụ thể.
Điều 87 Luật THADS quy định theo hướng bảo vệ gần như tuyệt đối quyền lợi của NĐTHA mà khơng quy định về diện tích đất nơng nghiệp cần để lại cho NPTHA và gia đình họ. Quy định này dường như chưa phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của một đất nước nông nghiệp như Việt Nam. Thực tế cho thấy khi NPTHA là người trực tiếp lao động sản xuất, nguồn sống chủ yếu của họ là thu nhập có được từ hoạt động sản nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối và khơng cịn bất kỳ tài sản hoặc thu nhập nào khác thì việc cưỡng chế kê biên, xử lý QSD đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc đất làm muối để THA sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của NPTHA, đến tình hình an ninh, xã hội. Tuy nhiên, nếu để
lại cho NPTHA một diện tích đất đủ cho họ sản xuất, sinh sống thì lại khơng đủ đảm bảo THA và chi phí cưỡng chế THADS. Để giải quyết vấn đề này, trước đây tại Điều 4 Nghị định 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 của Chính phủ về kê biên, đấu giá QSD đất để đảm bảo THA có quy định trường hợp NPTHA là người trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mà nguồn sống chủ yếu của họ là thu nhập có được từ hoạt động sản xuất đó và được UBND cấp xã nơi có đất được kê biên xác nhận thì khi kê biên, CHV phải để lại cho NPTHA diện tích đất nhất định đủ đảm bảo cho họ sản xuất để có lương thực sinh sống trong 06 tháng đối với người sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất làm muối; trong 12 tháng đối với người sử dụng đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất nông nghiệp khác. Tuy nhiên, hiện nay Luật THADS và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định về vấn đề này, do đó CHV khơng thể để lại diện tích đất cần thiết cho NPTHA. Có thể thấy rằng cho dù có cưỡng chế thành cơng, việc THA được giải quyết xong thì phần nào cũng ảnh hưởng đến cá nhân NPTHA, đến công tác phối hợp của các cơ quan, tổ chức liên quan, chính quyền địa phương trong cơng tác THADS trên địa bàn.
Thứ năm, quy định cứng nhắc về việc tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên.
Khoản 1 Điều 112 Luật THADS quy định: “Trường hợp diện tích đất
kê biên đang do người phải thi hành án quản lý, khai thác, sử dụng thì chấp hành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên cho người đó”. Trong nhiều
trường hợp, quy định này gây khó khăn cho việc THA trong giai đoạn tiếp theo do NPTHA có thể thay đổi hiện trạng tài sản, không bàn giao tài sản cho cơ quan THA để giao cho người trúng đấu giá dẫn đến việc phải cưỡng chế.
Đồng thời, theo Điều 58 Luật THADS hiện hành, nếu không giao tài sản cho NPTHA thì giao cho người thân thích của NPTHA quản lý, khai thác, sử dụng. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy rằng nếu giao diện tích đất đã kê biên cho NPTHA, hoặc người thân thích của NPTHA thì cơ quan có thẩm quyền rất khó thực hiện các thủ tục xử lý tài sản do khơng có sự hợp tác trong việc định giá QSD đất, giao QSD đất cho người mua trúng đấu giá, hoặc người muốn mua tài sản cũng không dám mua khi NPTHA hoặc người đang quản lý, sử dụng tài sản có thái độ tiêu cực, khơng tự nguyện giao tài sản, thậm chí
gây thiệt hại cho người mua được tài sản hoặc tài sản phải giảm giá nhiều lần theo quy định pháp luật. Hoặc xảy ra trường hợp NPTHA, người thân thích của NPTHA khơng nhận bảo quản, khơng có ai nhận bảo quản tài sản, khơng có cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện bảo quản, nhiều trường hợp sau khi phải phá khóa, mở khóa đối với tài sản là nhà ở, cơng trình xây dựng để kê biên nhưng đương sự vắng mặt (hoặc cố tình bỏ đi), v.v. Bên cạnh đó, có nhiều trường hợp tài sản là nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở miền núi, hẻo lánh, khơng có ai nhận bảo quản tài sản hoặc giá trị tài sản thấp nên việc thuê tổ chức bảo quản chuyên nghiệp là không khả thi.