luật Việt Nam
Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Các chủ thể muốn chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân thủ các thủ tục, điều kiện mà pháp luật đã quy định.
Điều 53 Hiến pháp năm 2013: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Theo đó, Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai. Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước cịn có đầy đủ ba quyền
năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Như vậy, đất đai chính là tài sản, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai. Và chủ thể có quyền sử dụng đối với tài sản bao gồm chủ sở hữu và người không phải là chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước là chủ sở hữu đất có quyền sử dụng đối với đất, hoặc người không phải là chủ sở hữu chỉ được sử dụng đất theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật, bao gồm người nhận được quyền sử dụng theo một giao dịch, người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, người được Nhà nước giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nước… Như vậy, dưới góc độ này, quyền sử dụng đất được hiểu là một quyền năng của chủ sở hữu - Nhà nước, đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai.
Khi quyền sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp thực hiện, quyền này chỉ thuộc về Nhà nước mà thôi. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng tất cả đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản và quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản đặc biệt vì tài sản này ln ln gắn với một tài sản khác đó là đất đai. Chính vì coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với tài sản này.
Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác cơng dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình, như chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, thế chấp, để lại thừa kế… theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của giao dịch – là một loại tài sản. Những quy định trên đã dẫn đến hai cách hiểu không thống nhất: Điều 54 Hiến pháp quy định người sử dụng đất có quyền
“chuyển quyền sử dụng đất”, thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật,
còn Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể người sử dụng đất có quyền “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Cách hiểu thứ nhất là, theo quy định của
Điều 54 Hiến pháp năm 2013 thì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quyền thực hiện tất cả các giao dịch nhằm mục đích chuyển dịch quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Với cách hiểu này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất. Cách hiểu thứ hai, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì chuyển nhượng chỉ là một loại giao dịch về quyền sử dụng đất trong số các giao dịch về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản nên quyền sử dụng đất phải có giá trị.
Tiểu kết chương 1
Thông qua chương 1 tác giả đã chỉ ra những vấn đề lý luận chung về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; làm rõ khái niệm về công chứng cũng như vai trị của cơng chứng đối với việc xác lập giao dịch theo quy định của pháp luật hiện hành. Phân tích một số đặc điểm pháp lý về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung và về biện pháp thế chấp nói riêng. Đồng thời, tác giả phân tích, đánh giá, làm rõ vấn đề về quyền sử dụng đất với tư cách là một tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Chương 2