dụng đất:
Điều kiện về chủ thể: Xuất phát từ thực tiễn hiện nay, khi công chứng, chứng
thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cơ quan cơng chứng có cách hiểu và áp dụng quy định của pháp luật về hộ gia đình chưa thống nhất, đặc biệt là cách hiểu về “hộ gia đình” cịn được gắn với “sổ hộ khẩu”.
Về điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định của LĐĐ năm 2013, thì một trong những điều kiện bắt buộc khi thế chấp QSDĐ là đất khơng có tranh chấp. Tuy nhiên, việc xác định đất khơng có tranh chấp là một vấn đề khó khăn, phức tạp. Chẳng hạn như: Những trường hợp nào thì được coi là đất có tranh chấp, có bắt buộc phải có đơn khiếu nại, tố cáo, đơn khởi kiện thì mới được coi là có tranh chấp khơng hay cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận đất không tranh chấp. Tất cả những điều này, pháp luật hiện nay vẫn bỏ ngỏ, các tổ chức tín dụng phải tự tìm cách tháo gỡ, tự xác minh, xác định thửa đất tại chính quyền địa phương xem có tranh chấp hay khơng. Nhiều khi chỉ cần một đơn thư khiếu nại nặc danh khơng có căn cứ, thửa đất đó được coi là đang có tranh chấp. Điều này dẫn đến việc các tổ chức tín dụng khơng dám nhận thế chấp, ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất, họ không sử dụng được một trong những quyền cơ bản nhất của người sử dụng đất là thế chấp QSDĐ. Do vậy, pháp luật phải có quy định và hướng dẫn cụ thể về khái niệm đất khơng có tranh chấp để tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng trong q trình áp dụng.
3.1.3. Giải pháp về nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
- Trước hết cần rà soát, tổng kết, đánh giá việc tổ chức, thực hiện pháp luật về công chứng và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời gian qua để từ đó tìm ra những hạn chế, bất cập cần phải khắc phục và sửa đổi cho phù hợp.
- Đẩy mạnh các hoạt động tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nói chung, pháp luật về cơng chứng và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, nâng cao ý thức pháp luật cho công chứng viên, công chức, viên chức và nhân dân. Tùy từng đối tượng để xác định chủ thể, nội dung, hình thức, phương pháp tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho phù hợp.
Trên thực tế, có nhiều vụ việc tranh về chấp hợp đồng thế chấp quyền SDĐ là do thiếu hiểu biết pháp luật, ký kết hợp đồng không chặt chẽ, không rõ ràng, chưa bảo đảm các điều kiện hợp pháp về giấy chứng nhận quyền SDĐ, về thân nhân của công dân, địa vị pháp lý của cơ quan, tổ chức v.v… Phải tăng cường hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, giúp cho cơ quan, tổ chức, công dân sống, làm việc theo pháp luật. Hơn nữa, một bộ phận nhân dân vì nghèo khơng tiếp cận được các dịch vụ, tư vấn pháp lý rất cần hoạt động trợ giúp pháp lý của các tổ chức trợ giúp pháp lý và trợ giúp pháp lý của Đoàn Luật sư, Hội Luật gia Việt Nam, những người có hiểu biết pháp luật trong xã hội.
- Phải có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm từ các khâu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký kết hợp đồng, thanh lý hợp đồng, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
- Tiếp tục xây dựng, hồn thiện pháp luật có liên quan như Luật Công chứng, Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, …
- Cần xây dựng cơ chế phối hợp giữa giữa các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm (cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).
- Pháp luật cần tăng các chế tài xử lý đối với người yêu cầu cơng chứng có hành vi giả mạo, gian dối về chủ thể công chứng, các giấy tờ kèm theo hồ sơ công chứng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất, sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, giấy xác nhận tình tạng hơn nhân,… Cơ quan pháp luật sẽ căn cứ tình hình thực tế, mức độ vi phạm của người yêu cầu công chứng để xem xét, xử lý trách nhiệm hành chính. Nếu có đủ căn cứ truy cứu trách nhiệm hình sự thì đề xuất cơ quan có thẩm quyền khởi tố trách nhiệm hình sự. Ngồi ra, cũng cần phải xem xét trách nhiệm bồi thường. Có như vậy mới tăng tính răn đe, bảo đảm tinh thần thượng tơn pháp luật, góp phần bảo vệ cơng chứng viên trong q trình hoạt động nghề nghiệp.
- Cấp có thẩm quyền cần xây dựng và ban hành Quy chế khai thác vận hành dữ liệu thông tin cơng chứng để cơng chứng viên có thể tiến hành tra cứu thơng tin, ngồn gốc hình thành đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng, giao dịch công chứng.
- Cần phân định một cách rõ ràng, rành mạch về quyền hạn và nhiệm vụ của cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm; tăng cường cơ chế phối hợp trong công tác giữa các cơ quan bảo đảm linh hoạt, hiệu quả, đúng pháp luật.
- Cần có phương án tháo gỡ vướng mắc khi hiện trạng tài sản và mô tả tài sản trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không trùng khớp với nhau.
Tiểu kết chương 3
Qua những giải pháp trên có thể thấy rằng việc tăng cường hồn thiện các quy định về luật cơng chứng cũng như quy định về thế chấp QSDĐ cần được nâng cao hơn. Những quy định cần có thực tiễn cụ thể và những gì đã áp dụng trong thực tế thì nên được xem xét và đưa vào luật hoặc đưa vào các văn bản hướng dẫn thi hành luật để có sự thống nhất và phát huy tốt nhất nhằm tạo được môi trường pháp lý tương đối an toàn cho các chủ thể khi thiết lập quan hệ thế chấp. Bên cạnh những
thuận lợi, thực tiễn công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ trên địa bàn Thành phố Hà Nội vẫn phát sinh những khó khăn, vướng mắc nhất định từ việc xác định chủ thể thế chấp, công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ đến việc định giá, xử lý QSDĐ.
KẾT LUẬN
Hoạt động cơng chứng nói chung, công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là hoạt động chiếm số lượng hợp đồng, giao dịch chủ yếu của các tổ chức hành nghề công chứng, đặc biệt là trên địa bàn thành phố Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị lớn nhất cả nước. Thế chấp quyền sử dụng đất giúp các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong xã hội có cơ hội tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng để mở rộng hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh, phục vụ nhu cầu đời sống..., góp phần phát triển nền kinh tế đất nước. Cịn đối với các tổ chức tín dụng, việc nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi cho vay là một biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến nhất, giúp các tổ chức tín dụng giảm thiểu rủi ro trong trường hợp người đi vay không thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Vì vậy, thế chấp QSDĐ cần sự điều chỉnh đặc biệt của pháp luật.
Do đó, pháp luật về thế chấp QSDĐ hiện hành đã tạo ra khung pháp lý tương đối đầy đủ, góp phần đảm bảo sự an tồn cho các chủ thể tham gia giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng, qua nghiên cứu thực tiễn về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, nhận thấy hệ thống pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp loại tài sản đặc biệt này. Hồn thiện pháp luật và tìm kiếm giải pháp cụ thể nâng cao hiệu quả công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là mục đích nghiên cứu chính của luận văn. Trong luận văn, tác giả đã đóng góp một vài kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc cho các tổ chức hành nghề cơng chứng và các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, qua đó góp phần ổn định thị trường tiền tệ, hiện thực hóa mục tiêu phát triển kinh tế đất nước mà Đảng và Nhà nước ta đã đặt ra.