Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ:
Theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015 thì một tài sản có thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ nếu thỏa mãn các điều kiện:
+ Thứ nhất, các chủ thể của nhiều quan hệ nghĩa vụ đồng ý xác lập các biện pháp bảo đảm;
+ Thứ hai, tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm không được lớn hơn giá trị tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm.
Ví dụ, A là chủ sở hữu nhà và chủ sử dụng đất theo 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trị giá 5 tỷ đồng; A thỏa thuận thế chấp nhà và chủ sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó cho B để vay khoản tiền 3 tỷ đồng. Sau đó A vay của C 2 tỷ và cũng thế chấp nhà và chủ sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Đây là quy định mang tính nguyên tắc, nhưng quy phạm luật dân sự luôn xuất phát từ nguyên tắc cam kết, thỏa thuận nên đối với quy định trên, pháp luật luôn dự liệu trường hợp ngoại lệ xuất phát từ:
– Thỏa thuận khác của các bên chủ thể: Biện pháp bảo đảm chỉ là một trong các cách thức pháp luật quy định để các chủ thể lựa chọn khi xác lập quan hệ nghĩa vụ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của mình hoặc đơn giản hóa quy trình giải quyết nếu có tranh chấp. Do đó, nếu các bên trong quan hệ nghĩa vụ không thỏa thuận hoặc thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm có trái ngun tắc nêu trên thì pháp luật vẫn tơn trọng và đảm bảo thực hiện. Ví dụ, khi một tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ về nguyên tắc giá trị của nó phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Nhưng nếu các bên có thỏa thuận và thống nhất ý chí một tài sản có giá trị nhỏ hơn các nghĩa vụ được bảo đảm vẫn trở thành đối tượng của các biện pháp bảo đảm mà các bên lựa chọn vẫn được đảm bảo thực hiện.
– Pháp luật có quy định khác: Quy định khác ở đây có thể hiểu dưới hai góc độ:
+ Một là, pháp luật quy định cụ thể tại một văn bản quy phạm nào đó thể hiện rõ giá trị của tài sản bảo đảm có thể nhỏ hơn các nghĩa vụ được bảo đảm.
+ Hai là, khi các bên chủ thể thỏa thuận lựa chọn nhiều biện pháp bảo đảm khác nhau để bảo đảm cho các nghĩa vụ trong những quan hệ chính nhưng theo quy định của pháp luật có những biện pháp bảo đảm khơng nhất thiết phải có giá trị bảo đảm lớn.
Trường hợp một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ thì mỗi lần bảo đảm phải lập thành văn bản riêng để làm căn cứ xử lý tài sản bảo đảm. Khoản 3 Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng, khi dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ đã đến hạn mà buộc phải xử lý tài sản bảo đảm đó thì các quan hệ nghĩa vụ cịn lại mặc dù chưa đến hạn nhưng đều được coi là đã đến hạn và tất cả các chủ thể là bên nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản đó. Trừ trường hợp có thỏa thuận áp dụng sự thay thế bởi một biện pháp bảo đảm khác từ một tài sản bảo đảm khác.
Như vậy, tổ chức, cá nhân có thể dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ nhưng phải thông báo cho bên nhận bảo đảm biết đồng thời phải thỏa thuận cụ thể về giá trị tài sản bảo đảm so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Việc Bộ luật dân sự năm 2015 bổ sung quy định tại Điều 295 và Điều 296 nói trên được xem là giải pháp quan trọng và hoàn toàn mới của BLDS 2015 so với BLDS năm 2005 liên quan đến thế chấp tài sản. Quy định này đã phần nào tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ từ khách hàng, khi xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng có quyền xử lý quyền sử dụng đất thì hồn tồn được quyền xử lý cả tài sản gắn liền với đất và ngược lại khi xử lý tài sản gắn liền với đất thì ngân hàng được tồn quyền xử lý cả quyền sử dụng đất nếu như khơng có thỏa thuận. Do vậy, để việc xử lý thuận lợi, đúng quy định, Ngân hàng lưu ý khi ký Hợp đồng thế chấp không nhất thiết phải thỏa thuận cách thức xử lý vì khi khơng thỏa thuận cụ thể ngân hàng được quyền xử lý cả quyền sử dụng đất lẫn tài sản gắn liền với đất mà không vi phạm quy định của pháp luật.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác: