quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- Hạn chế trong quy định về đào tạo, bồi dưỡng và bổ nhiệm công chứng viên: Hiện nay theo quy định chung thì những cán bộ đã được đào tạo, công tác ở các cơ quan tư pháp, hành pháp được miễn thực tập công chứng viên mà chỉ cần
trải qua kỳ thi sát hạch do Bộ Tư pháp tổ chức nếu đạt thì sẽ được Bộ Tư pháp quyết định bổ nhiệm công chứng viên. Hoặc một số trường hợp đã hành nghề luật sư 05 năm trở lên, hoặc đã là kiểm sát viên cao cấp,… sẽ được miễn lớp đạo tạo nghiệp vụ công chứng mà chỉ cần tham gia lớp đào tạo nghề công chứng 03 tháng tại Học viện tư pháp.
Quy định ưu tiên đặc biệt này đã vô tình tạo ra các tiềm ẩn, nguy cơ rủi ro về nghề nghiệp trong qua trình hành nghề của các cơng chứng viên. Bởi lẽ, mỗi lĩnh vực có các đặc điểm riêng khác nhau, đặc biệt là đối với lĩnh vực công chứng được coi là một nghề nguy hiểm, công chứng viên phải chịu trách nhiệm suốt đời. Do đó, cơng chứng viên phải là những người được đào tạo, bồi dưỡng đầy đủ, kỹ lưỡng các kiến thức, kỹ năng chuyên mơn nghiệp vụ, góp phần nâng cao chất lượng, hạn chế rủi ro trong quá trình hoạt động nghề nghiệp.
- Hạn chế trong việc thực hiện quy định về tài sản thế chấp là QSDĐ:
Đây là loại hạn chế phổ biến trong thế chấp QSDĐ, pháp luật quy định khi thế chấp QSDĐ thì QSDĐ phải hợp pháp, có giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp, đất khơng có tranh chấp, khi thế chấp phải được tất cả hoặc đa số thành viên trong hộ gia đình, trong tổ chức được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đồng ý. Trên thực tế rất nhiều chủ thể vi phạm các quy định trên, gây tranh chấp, giải quyết rất tốn kém và phức tạp.
- Vi phạm của chính cơ quan cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Nếu Nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai và bảo đảm cấp giấy chứng nhận QSDĐ đúng quy định của pháp luật thì sẽ hạn chế được nhiều tranh chấp liên quan đến thế chấp QSDĐ. Trên thực tế, từ sự quá tải của các cơ quan quản lý về đất đai, sự tắc trách của một bộ phận cán bộ, công chức làm công tác quản lý về đất đai và sự phức tạp từ yếu tố lịch sử của đất đai nên cịn nhiều trường hợp các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã khơng thực hiện đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ (xác minh đối tượng có QSDĐ, nguồn gốc đất, thực tế sử dụng đất và
diện tích đất), nhưng chỉ căn cứ vào việc người sử dụng đất tự kê khai để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nên đã dẫn đến nhiều trường hợp cấp giấy chứng nhận QSDĐ không đúng đối tượng hoặc giấy chứng nhận QSDĐ không đủ các chủ thể có QSDĐ; cấp sai diện tích đất, cấp sai thời hạn sử dụng đất, đất đang có tranh chấp nhưng vẫn được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, có sự chồng lấn về diện tích sử dụng… Vì vậy, khi có vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ và phải xử lý quyền SDĐ đã thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba dẫn đến tranh chấp.
- Hạn chế trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ: Hạn chế loại này chủ yếu là hạn chế của các cơ quan Tư pháp trực tiếp giải quyết các tranh chấp những hợp đồng thế chấp QSDĐ.
- Hạn chế trong quy định của pháp luật về quản lý, thành lập tổ chức hành nghề công chứng: Luật số 35/2018/QH14 ngày 20 tháng 11 năm 2018 sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2019 đã bãi bỏ quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở mỗi tỉnh, thành phố. Nhưng đến nay, Chính phủ và Bộ Tư pháp vẫn chưa ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này nên các địa phương lúng túng trong triển khai thực hiện. Thêm vào đó, Luật cũng quy định rõ thẩm quyền của Sở Tư pháp trong việc cho phép các tổ chức hành nghề công chứng thay đổi địa chỉ trụ sở trong phạm vi cấp tỉnh. Vấn đề này gây ra rất nhiều khó khăn trong cơng tác quản lý nhà nước theo hướng vừa đảm bảo các quyền của tổ chức hành nghề công chứng được pháp luật ghi nhận, vừa đảm bảo phát triển các tổ chức này gắn với địa bàn dân cư. Ngồi ra, văn phịng cơng chứng được tổ chức và hoạt động theo loại hình cơng ty hợp danh, được điều chỉnh bởi Luật Doanh nghiệp và Luật Cơng chứng. Nếu Luật Doanh nghiệp có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục chấm dứt tư cách thành viên hợp danh của cơng ty hợp danh thì cơng chứng viên hợp danh của văn phòng cơng chứng có thể chấm dứt tư cách thành viên hợp
danh của mình bất cứ lúc nào họ muốn. Điều này làm xáo trộn, mất tính ổn định của các văn phịng cơng chứng.
Mặt khác, công tác tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ cho công chứng viên hàng năm triển khai còn chậm, chưa đáp ứng yêu cầu. Việc tổ chức kiểm tra, sát hạch, tập sự công chứng viên chưa kịp thời dẫn đến nguồn công chứng viên trên địa bàn Thành phố thì nhiều nhưng không đủ điều kiện được bổ nhiệm.