a) Sự cần thiết phải đầu tư:
Hải Phòng hiện có nhiều doanh nghiệp cảng, vận tải, xuất nhập khẩu nên tiềm năng về phát triển logistic hàng đầu cả nước, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài đến với Hải Phòng liên tục gia tăng… Hệ thống cảng biển và hàng không cùng các điều kiện địa lý tự nhiên thuận lợi là tiền đề cho sự phát triển ngành dịch vụ Logistic tại Hải Phịng.
Hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp đang lưu trữ và phân phối hàng hóa của mình đến tận tay khách hàng, bên cạnh đó cũng có một số doanh nghiệp với quy mơ hoạt động rộng lớn nhưng lại không muốn hoặc chưa đủ năng lực để xây dựng hệ thống kho bãi và lưu trữ hàng hóa sẵn có để phân phối ra thị trường. Khơng chỉ có vậy, một số doanh nghiệp thương mại không đảm bảo về lượng hàng hóa lưu trữ ở trong kho chuyên biệt, dẫn đến kém chủ động trong cung ứng hàng hóa.
Qua đó có thể thấy nhu cầu đầu tư hệ thống dịch vụ Kho bãi là rất lớn và sử dụng dịch vụ lưu kho bãi của bên thứ ba là giải pháp hữu hiệu nhất đang được rất nhiều doanh nghiệp sử dụng bởi lý do:
Hàng hóa cần được lưu kho bãi tại Hải Phịng.
+ Dễ dàng quản lý hàng hóa: Có thể tập trung được khá nhiều hàng hóa cho việc kinh doanh của mình. Cơng ty của bạn khơng nhất thiết phải duy trì và quản lý hệ thống kho, hay nhân viên kho hàng giảm chi phí quản lý nhân sự và tài sản.
+ Chủ động trong việc cung cấp hàng hóa: Đáp ứng được mọi nhu cầu của khách hàng, khi có hàng sẵn ở trong kho, thị trường tăng đột ngột, nhu cầu thay đổi, Doanh nghiệp vẫn luôn sẵn sàng nắm bắt được cơ hội để tăng về doanh số bán ra. Với lúc đó, hàng hóa cần được lưu trữ ở trong kho sẽ giúp cho Doanh nghiệp duy trì về nguồn hàng cung cấp được ổn định hơn.
+ Góp thêm phần tiết kiệm về chi phí: Khi Doanh nghiệp đang sử dụng dịch vụ kho bãi và việc lưu trữ hàng hóa của các đối tác có uy tín. Thì dịch vụ kho bãi sẽ giúp bạn chủ động trong việc sắp xếp, vận chuyển hàng hóavà phân phối với những lơ hàng cùng một kích thước, cùng với lộ trình, giúp giảm giá thành của sản phẩm.
Hiện nay, Công ty Cổ phần Tập đoàn 555 đang hoạt động theo mơ hình cơng ty cổ phần. Do vậy ngồi việc tìm kiếm việc làm qua các hợp đồng xây lắp để thực hiện nhiệm vụ chiến lược sản xuất kinh doanh ngắn hạn, Cơng ty đã tích cực nghiên cứu các dự án đầu tư, cơ cấu lại nghành nghề kinh doanh để hoàn thành các mục tiêu chiến lược dài hạn. Qua đó tạo ra bước phát triển đột phá, nâng cao uy tín và vị thế của Cơng ty.
Công ty sở hữu mặt bằng khu đất nhà máy bê tơng với diện tích: 42.558m2. Dự án đã được Công ty đầu tư đưa vào khai thác sử dụng đến nay đã được 17 năm, thời gian thuê đất còn lại 23 năm. Tuy nhiên đến nay, hoạt động sản xuất kinh doanh cấu kiện bê tông đúc sẵn của đơn vị khơng cịn hiệu quả. Mặt khác vị trí khu đất hiện tại đặt nhà máy sản xuất cấu kiện bê tơng khơng cịn phù hợp với quy hoạch phát triển của khu vực, xung quanh khu đất này đều là mặt bằng
kho bãi của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ Logistics, nguy cơ gây gây ảnh hưởng đến môi trường hoạt động của các doanh nghiệp bên cạnh do hoạt động sản xuất bê tông tạo ra .
Vì vậy, Cơng ty đã nghiên cứu lợi thế vị trí của khu đất hiện tại và quy hoạch phát triển chung của thành phố. Qua nghiên cứu thị trường cho thấy, Việc đầu tư xây dựng cải tạo sửa chữa nhà máy thành Kho bãi tập kết hàng hoá sản xuất trong nước, hàng xuất nhập khẩu phục vụ cho hoạt động dịch vụ Logistics sẽ phát huy được các điều kiện thuận lợi và lợi thế khu đất, công tác kinh doanh sẽ mang lại hiệu quả cao cho Doanh nghiệp cũng như góp phần vào sự phát triển kinh tế của thành phố Hải Phòng.
b) Phân tích thị trường và khả năng tiêu thu sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án:
Hải Phịng ở vị trí thuận lợi, cửa ngõ giao thương của miền Bắc Việt Nam. Là một trong ba đỉnh của tam giác kinh tế trọng điểm (Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh). Hệ thống đường thuỷ cùng với mạng lưới đường bộ, đường sắt, cảng biển và hàng khơng đã tạo cho Hải Phịng nhiều điều kiện thuận lợi trong lưu thông phát triển kinh tế. Đặc biệt, thời gian qua, đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, cầu Tân Vũ – Lạch Huyện được đầu tư hoàn thành theo tiêu chuẩn quốc tế, hệ thống cảng Hải Phòng được mở rộng, sân bay Cát Bi được cải tạo và nâng cấp đã tạo cho Hải Phòng nhiều điều kiện thuận lợi để chuyển tải hàng hoá xuất, nhập khẩu cho tỉnh vùng Bắc Bộ, các tỉnh Tây Nam Trung Quốc, đồng thời có khả năng thiết lập mối quan hệ hàng hải và hàng không với các nước trong vùng Đông Nam Á và thế giới.
Nhu cầu về mặt bằng kho bãi để tập kết lưu trữ hàng hóa xuất nhập khẩu để phân phối đi các nơi là rất lớn.
c) Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào:
Đối với lĩnh vực cho thuê Kho bãi, nhà xưởng của Công ty, theo các điều khoản điều kiện tại hợp đồng cho thuê đã ký với Công ty CP giao nhận nhanh Liên Phương số 09.07.2020/HĐTNX/202G – LPE ngày 09/07/2020, Cơng ty CP tập đồn 555 chỉ bàn giao mặt bằng kho bãi, nhà xưởng, văn phòng cho Bên
thuê tự khai thác, sử dụng và quản lý vận hành, bên th chịu tồn bộ các chi phí hoạt động phát sinh. Vì vậy ngun vật liệu và các yếu tố đầu vào khơng có.
d) Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật: - Về kiến trúc cơng trình:
Kiến trúc cơng trình theo hình thức nhà kho xưởng chứa hàng và nhà trưng bày giới thiệu sản phẩm (theo hồ sơ thiết kế).
- Về kết cấu cơng trình:
▪ Tuổi thọ cơng trình:Cơng trình được thiết kế với tuổi thọ 30 năm ▪ Giải pháp kết cấu cơng trình:
+ Sử dụng kết cấu bê tơng cốt thép đổ tại chỗ.
+ Kết cấu móng bê tơng cốt thép, cọc xử lý nền BTCT và cọc dự ứng lực + Kết cấu khung cột và hệ giằng mái kết cấu thép
+ Kết cấu bao che tường xây gạch và vách tôn mạ màu + Mái lợp tôn mạ màu
Nhận xét: Dự án đầu tư Xây dựng mở rộng kho xưởng lưu trữ hàng hóa của Cơng ty CP Tập đồn 555 được thiết kế bởi Công ty CP Tư vấn Thiết kế CTXD Hải Phịng (HCDC) Trung tâm kiến trúc quy hoạch đơ thị. Dự án sẽ được xây dựng đồng bộ, tạo dựng một môi trường hấp dẫn đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Logistic trong và ngồi nước có nhu cầu sử dụng Kho bãi… góp phần xây dựng và phát triển tiềm năng Cảng biển sẵn có của Hải Phịng.
e) Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án:
Công ty CP Tập đoàn 555 là chủ đầu tư dự án đồng thời trực tiếp thi công xây dựng.
Công ty CP Tập đồn 555 là Cơng ty chun về lĩnh vực thi cơng xây dựng các cơng trình lớn nhỏ trên cả nước, đội ngũ quản lý và thi cơng đều đã có nhiều năm kinh nghiệm nên cơng ty sẽ khơng gặp nhiều khó khăn trong phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án để dự án được đảm bảo chất lượng.
f) Đánh giá tác động mơi trường, các giải pháp phịng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng:
Trong quá trình đầu tư xây dựng cải tạo cơng trình, các tác động chính đến mơi trường khu vực là khơng thể tránh khỏi.Các tác động tiềm tàng chính có thể liệt kê như sau:
- Tiếng ồn và độ rung do các máy móc xây dựng.
- Ơ nhiễm khơng khí do khí thải và bụi từ các phương tiện giao thông, phương tiện chuyên chở vật tư.
Tuy nhiên dự án được xây dựng trong Khu cơng nghiệp Đình Vũ, phường Đơng Hải, quận Hải An thuộc Khu Kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, thành phố Hải Phòng, cách xa khu dân cư nên những tác động trên đến người dân được giảm thiểu.
Sản phẩm đầu ra của dự án là Nhà xưởng, kho lạnh phục vụ hoạt động kinh doanh dịch vụ Logistic, dịch vụ tương đối thân thiện với môi trường, phù hợp với quy hoạch xây dựng phát triển chung của khu vực.
g) Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn:
- Thẩm định tổng mức đầu tư dự án
Tổng mức đầu tư dự án: 33.604 triệu đồng (không gồm VAT). Chi tiết theo bảng sau:
Bảng 2.11. Tổng mức đầu tư dự án
(ĐVT: Triệu đồng)
STT Nội dung Giá trị trước thuế Giá trị sau thuế I Chi phí xây dựng + thiết bị tổng hợp 30,987,240,000 34,085,964,000
1 Kho lạnh 11,280,000,000 12,408,000000
2 Cải tạo nâng cấp kho xưởng 1 2,728,320,000 3,001,152,000 3 Cải tạo nâng cấp kho xưởng 2 1,753,919,768 1,929,311,745
4 Mở rộng kho xưởng 1 5,145,000,000 5,659,500,000 5 Mở rộng kho xưởng 2 10,080,000,000 11,088,000,000
II Chi phí quản lý dự án 1% 309,872,400 309,872,400 III Chi phí tư vấn 0,5% 154,936,200 170,429,820
IV Chi phí khác 679,517,284 747,469,013
V Chi phí dự phịng 900,000,000 990,000,000
VI Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng 572,916,667 572,916,667
Tổng cộng: 33,604,482,551 36,876,651,900
(Nguồn: Tờ trình dự án)
Như vậy, tổng giá trị chi phí xây dựng là 33.604 triệu đồng (Chưa bao gồm VAT). Hiện nay, Công ty đã thực hiện phê duyệt thiết kế và tổng dự toán các hạng mục xây dựng theo các nghị quyết đính kèm.
Đánh giá theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 v/v Ban hành suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2020, các chi phí của dự án được đánh giá như sau:
Về tổng mức đầu tư:
+ Đối với việc xây mới Kho lạnh: So sánh với suất đầu tư xây dựng Công nghiệp nhẹ của Bộ xây dựng và địa phương, đối với cơng trình xây dựng Kho lạnh thì đơn giá xây dựng là từ 8.110.000 VNĐ/m2 đến 10.310.000 đ/m2 sàn. Với diện tích xây dựng là 2.016 m2, tổng suất mức đầu tư công ty thiết lập là 12.408trđ ~ 6.115.000 đ/m2 không bao gồm chi phí xây dựng nhà vệ sinh, phòng thay quần áo, sân bốc dỡ hàng hóa... bên cạnh đó tồn bộ q trình thi cơng đều do Chủ đầu tư là Cơng ty CP Tập đồn 202 thực hiện với kinh nghiệm thi cơng cơng trình nhiều năm sẽ giúp tiết kiệm nhiều chi phí khác => Đơn giá xây dựng theo giá mà khách hàng đưa ra là hợp lý.
+ Đối với việc mở rộng kho xưởng 01, 02: So sánh với suất đầu tư xây dựng Kho lương thực, khung thép, sàn bê tông mái tôn của Bộ xây dựng, đơn giá xây dựng là 2.820.000 đ/m2 sàn. Với diện tích xây dựng tổng 02 kho là 6.090 m2, tổng suất mức đầu tư công ty thiết lập là 16.747trđ ~ 2.749.900đ/m2 => đơn giá xây dựng theo giá mà khách hàng đưa ra là phù hợp.
+ Các chi phí khác phát sinh trong q trình đầu tư dự án như chi phí quản lý, chi phí tư vấn giám sát, chi phí dự phịng do tăng giá vật tư hoặc chi phí thi cơng... được doanh nghiệp dự kiến khoảng 2.044 trđ ( tương đương 6% tổng mức đầu tư)
+ Về chi phí lãi vay trong q trình thực hiện dự án: Thời gian thực hiện dự án là 04 tháng, trong q trình thực hiện dự án, Cơng ty phát sinh vay vốn với lãi suất dự kiến là 11%/năm ~ lãi vay Trung dài hạn trung bình của Ngân hàng hiện nay. Chi phí lãi vay phát sinh được tính tốn phù hợp thực tế (Chi tiết theo bảng đính kèm)
→ Kết luận: Trên cơ sở Tổng mức đầu tư Dự án do Chủ đầu tư lập và tính tốn lãi vay phát sinh trong q trình thực hiện dự án, các cấu phần chi phí của Dự án đã được lập một cách tương đối phù hợp. Tổng mức đầu tư Dự án được xác định là 33.604 triệu đồng (chi tiết các cấu phần như trình bày ở trên), đây cũng sẽ là cơ sở để tính tốn hiệu quả tài chính của Dự án cũng như cơ cấu nguồn vốn thực hiện Dự án của Chủ đầu tư.
- Tính khả thi của phương án nguồn vốn:
+ Cơ cấu nguồn vốn:
Trên cơ sở tỷ lệ vốn vay là 74%, Tổng mức đầu tư của Dự án đạt 33.604 triệu đồng và Nhu cầu vốn thiếu hụt cần vay Ngân hàng tối đa là 25.000 triệu đồng (chi tiết theo bảng tính thẩm định dự án đính kèm).
Khách hàng đang đề nghị vay vốn Ngân hàng là 25.000 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ tài trợ vốn sau khi tính tốn lại là 74%. Phần vốn cịn thiếu hụt, Cơng ty dự kiến sẽ huy động một phần từ vốn lưu động ròng và huy động các nguồn khác tham gia dự án.
Theo kế hoạch triển khai dự án của Cơng ty thì giá trị vốn tự có phải huy động cho dự án là 8.604 triệu đồng. Theo báo cáo tài chính đến hết 31/12/2020, vốn lưu động ròng = Vốn chủ sở hữu + Nợ dài hạn – tài sản dài hạn = 70.232 triệu đồng. Cơng ty hồn tồn có thể huy động một phần vốn để đầu tư vào dự án là 8.604 trđ
→ Khả năng tham gia vốn tự có thực hiện dự án của Chủ đầu tư là hồn tồn có thể thực hiện được.
Về vốn vay: Chủ đầu tư đang đề nghị vay vốn tại BIDV với số tiền là
25.000 triệu đồng. Trong trường hợp dự án được xem xét cho vay, vốn vay
ngân hàng sẽ được sử dụng để thanh tốn các chi phí đầu tư xây dựng thiết bị và các chi phí hợp lý khác.
Nhận xét: Cán bộ thẩm định đã thẩm định đầy đủ và cụ thể về tổng vốn đầu tư và tính khả thi của dự án, giúp ngân hàng đảm bảo được khả năng thanh tốn, tính an tồn của dự án,
h) Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án:
Căn cứ vào số liệu dự án đầu tư của chủ đầu tư, Phịng KHDN đã tính tốn lại hiệu quả cho dự án với những thông số đầu vào chủ yếu như sau:
- Tổng mức đầu tư: 33.604 triệu đồng - Số tiền cho vay: 25.000 triệu đồng - Lãi vay trung hạn: 11%/năm
- Với thông số đầu vào giả định, sau khi tính tốn, các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án như sau :
• NPV = 36,127 triệu đồng • IRR = 24%
- Thời gian cho vay: 60 tháng - Không ân hạn thời gian trả nợ
Nguồn trả nợ trung dài hạn: Nguồn trả nợ của dự án từ khấu hao tài sản, lợi nhuận của dự án và một phần lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh của Cơng ty. → Dự án có hiệu quả về mặt tài chính với các chỉ số NPV > 0, IRR > Lãi suất
Khảo sát độ nhạy:
Để xem xét đánh giá khả năng chịu đựng của dự án và ảnh hưởng của các chỉ tiêu tài chính DA, trên cơ sở khảo sát độ nhạy của dự án với các yếu tố biến động tăng/giảm có ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án là: Giá thuế đất hàng năm và đơn giá cho thuê.
Qua khảo sát cho thấy: Dự án vẫn có hiệu quả khi có các biến động thay đổi các yếu tố tăng giảm trong khoảng từ -20% đến 20% so với phương án cơ sở.
i) Đánh giá lợi ích của BIDV trong quan hệ với khách hàng:
Lợi ích BIDV thu được từ lãi tiền vay, phí từ các sản phẩm dịch vụ khác như phí chuyển tiền, BSMS, … thắt chặt hơn mối quan hệ hợp tác giữa doanh nghiệp và BIDV.