23
s n th ch p là quy n s d ngăđ t, tài s n g n li n v iăđ t c a NHTM c n ph i tuân th các nguyên t cătrên.ă i uănƠyăđóngăvaiătrịăquanătr ng trong vi căđ m b o quy n l i ích h p pháp c a các bên tham gia giao d ch b oăđ m ti n vay.
2.3ăPh ngăth căx ălýătƠiăs năth ăch pălƠăquy năs ăd ngăđ t,ătƠiăs năg năli nă v iăđ tăt iăngơnăhƠngăth ngăm i
2.3.1ăTr ngăh păcácăbênăcóăth aăthu năv ăph ngăth căx ălý
Ph ngăth c x lý tài s n th ch p là quy n s d ngăđ t, tài s n g n li n v iăđ t là cách th c mà các NHTM l a ch n th c hi năđ x lý tài s n th ch p là quy n s d ngăđ t, tài s n g n li n v iăđ t khi khách hàng không th c hi n hay th c hi n
khôngăđ yăđ ngh aăv tr n và/ho c vi ph m các th a thu n trong h păđ ng ký k t nh m m căđíchăthuăh i v n vay. Vi c pháp lu tăquyăđ nhăcácăph ng th c x lý tài s n th ch p nh m t oăc ăs phápălýăc ngănh ăđ nhăh ng cho các NHTM khi x lý tài s n th ch păđ thu h i n vay. ng th ith hi n s tôn tr ng quy n th a thu n
ph ngăth c x lý tài s n th ch p c a các bên tham gia giao d ch nh m giúp các bên ch đ ng trong vi c l a ch nă ph ngă th c phù h p và thu n ti n đ tránh nh ng r c r i không c n thi tăc ngănh ăgi m thi u chi phí x lý tài s n th ch p. 2.3.1.1 Bán tài s n b o đ m
Theoăngh aăthôngăth ng nh t thì bán tài s n b oăđ măđ c hi u là quy n s d ngăđ t s đ c chuy nănh ng, các tài s n g n li n v iăđ t s đ c bán m t cách tr c ti p cho m t t ch c ho c cá nhân đ thu h i n trong m t th i h n nh tăđ nh
theoăquyăđnh c a pháp lu t. Khác v i m căđíchăc a các giao d ch mua bán, chuy n
nh ngăthôngăth ng,ătrongătr ng h p này b tăđ ng s năđ căđemăraăbánă(chuy n
nh ng)ă đ th c hi nă ngh aă v tr n ngơnă hƠng.ă C ă s tr c ti p làm phát sinh quy n chuy nănh ng quy n s d ngăđ t và bán tài s n g n li n v iăđ tăquyăđ nh t i Kho nă1ă i uă59ăV năb n h p nh t s 8019/VBHN-BTP v giao d ch b oăđ m.
ơyălƠăhìnhăth c th a thu n bán tài s n b oăđ m c a cá nhân, t ch c khi th c hi năngh aăv tr n vay,ăđ c ti n hành d a trên s th ng nh t ý chí gi a NHTM và bên có tài s n b oăđ m. V iăph ngăth c này bên nh n b oăđ m ho c các bên ph i h păđ bán tài s n tr c ti păchoăng i mua ho c y quy n cho bên th ba bán tài s n b oăđ măchoăng i mua. Bên th ba này ph i là t ch căcóăt ăcáchăphápă nhơnăvƠăđ c th c hi n quy n thu h i n ho c x lý tài s n b oăđ mătheoăquyăđ nh c a pháp lu t. Vi c bán tài s năđ c th c hi nătheoăhaiăph ngăth c:ăbánăđ u giá tài s n và bán tài s n không quaăđ u giá. V nguyên t c, vi c bán tài s n b oăđ m có th th c hi n b ng hình th cămuaăbánăthôngăth ngătrênăc ăs th a thu năcácăđi u
24
kho n c a h păđ ng mua bán gi a bên có quy n bán tài s n và bên mua tài s n.
Trongătr ng h p các bên th a thu năph ngăth c x lý tài s n b oăđ mălƠăbánăđ u giá tài s n thì s đ c th c hi nă theoă quyă đ nh c a pháp lu t v bánă đ u giá tài s n31. Kinh nghi m th c t trong x lý tài s n b oă đ m ti n vay cho th y r ng,
ph ngăth c bán tài s năthôngăquaăđ u giá là cách t t nh t đ b oăđ m quy n và l i ích h p pháp cho t t c cácăbênăliênăquanăđ n giao d ch b oăđ m. Quy trình th c hi n bán tài s n b oăđ mănh ăsau.
- Khiăđ n h n ho c khi bên vay vi ph m h păđ ng d năđ n ph i x lý h păđ ng tín d ng mà bên vay khơng th c hi năngh aăv tr n , NHTM có quy n bán tài s n th ch pănh ăth a thu n t i h păđ ng tín d ng và h păđ ng th ch p. Các bên có quy n t th a thu n ho c thơng qua t ch c có ch căn ngăth măđ nh giá tài s năđ xácăđnh giá bán tài s n b oăđ m.
- Th i h n x lý tài s n th ch p do các bên th a thu n, n u khơng thì s do
ng i x lý tài s n có quy n quy tăđ nhănh ngăkhôngăđ cătr căm iăl măngƠyă đ i v i b tăđ ng s n, k t ngày thông báo v vi c x lý tài b oăđ m32.
- Ti n bán tài s n s dùngăđ thu h i n , n u s ti n thu đ c l năh năs n c a khách hàng thì h s hồn l i s ti n chênh l chăđó.ăKháchăhƠngăcóăngh aăv ph i tr s ti n còn thi uătrongătr ng h p s ti năthuăđ c nh h năngh aăv mà khách hàng ph i th c hi n. Sau khi có k t qu bán tài s n thì ch s h u tài s n và bên có quy n x lý tài s n b oăđ m có trách nhi m th c hiên các th t cătheoăquyăđnh c a pháp lu tăđ chuy n quy n s d ng, quy n s h u tài s n cho bên mua tài s n b o
đ m.
Bán tài s n b oăđ mălƠăph ngăth cămƠăth ngăđ c các NHTM s d ng nhi u nh t. B i l nó giúpăxácăđ nh chính xác nh t giá tr th c c a tài s n b oăđ m t i th i
đi m bán trên th tr ng. Ngoài ra bán tài s n b oăđ m cho phép th aămƣnăđ c nhu c u c a h u h t các bên: bên b oăđ m, bên nh n b oăđ măvƠăng i th ba có nhu c u mua tài s n b oăđ m. M t khác v iăph ngăth c này, tài s n th ch p nhanh
chóngăđ c x lý theo th a thu n và s th ng nh t ý chí c a các bên, khơng ph i tr i qua các th t c ph c t p v a t n th i gian l i phát sinh nhi u chi phí. Th iăđi m thu h iăđ c n đ i v i ngân hàng là vô cùng quan tr ng. V i m t kho n n , các NHTM không ch mu n thu h iăđ c, mà còn mong mu n thu h i trong th i gian s m nh t có th đ th c hi n s luân chuy n c a dòng v n. M t khi dòng v n b t n
đ ng quá lâu s gây t n th t khơng ch cho NHTM mà cịn cho n n kinh t .
31 Ngh đnh s 17/2010/N -CP c a Chính ph v bánăđ u giá tài s n