Tổng quan chung về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có bước phát triển tích cực, góp phần đáng kể đối với sự tăng trưởng của nền kinh tế. Nhiều dự án phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị, nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại . . . đã được đầu tư, triển khai xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn trong cả nước, đồng thời cải thiện nhu cầu về nhà ở của nhân dân.
Tính đến năm 2009, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký với trên 40 tỷ USD trong đó vốn đầu tư FDI trong lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,5 tỷ USD. 9 tháng đầu năm 2010, vốn đầu tư FDI đã được đăng ký là 12,2tỷ USD bao gồm 720 dự án đăng ký mới (11,4 tỷ USD) và 153 dự án đăng ký bổ sung vốn (783 triệu USD). Trong đó, vốn đăng ký đầu tư vào bất động sản là 2,8 tỷ USD tăng 22,6% so với cùng kỳ năm 2009.
Đến nay cả nước có 253 khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập tại 57 tỉnh, thành phố; các khu công nghiệp cả nước thu hút được hơn 8.500 dự án đầu tư với tổng vốn đầu tư 70 tỷ USD (trong đó có gần 52 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài), 15 khu kinh tế ven biển được thành lập thu hút được 600 dự án đầu tư trong và ngoài nước với tổng vốn đầu tư gần 40 tỷ USD.
Trên địa bàn cả nước có trên 2.500 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới và dự án kinh doanh bất động sản khác, với diện tích khoảng 80.000ha đã và đang được triển khai xây dựng; trong đó có khoảng 650 dự án khu đô thị mới có diện tích đất trên
20ha. Tại Hà Nội hiện có trên 800 dự án lớn nhỏ, thành phố Hồ Chí Minh có trên 1.400 dự án và Hải phòng khoảng 260 dự án.
Trong vòng 10 năm qua (2000 – 2010), bình quân mỗi năm có khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở tăng thêm. Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở khu vực đô thị khoảng 15%, diện tích bình quân đầu người toàn quốc năm 2009 là 16,7m2/người; khu vực đô thị là 19,2m2/người; khu vực nông thôn là 15,7m2/người.
Đến hết năm 2009, có trên 10.800 cơ sở lưu trú với khoảng 210 nghìn phòng. Đến đầu năm 2010, đã có 98 resort đăng ký hoạt động, với 8.150 phòng.
Đến hết năm 2010, toàn quốc đã có trên 600 Sàn giao dịch bất động sản đã đăng ký và hoạt động, trong đó tập trung chủ yếu ở hai đô thị đặc biệt là thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh.
Tính đến cuối tháng 7/2010, tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản đạt 210.770 tỷ đồng, tăng 14,38% so với thời điểm 31/12/2009. Trong đó, dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31/7/2010 tăng trưởng âm 2,35% so với tăng trưởng 10,2% của cả năm 2009. Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm ngoái. Mặt khác, lãi suất cho vay ở mức cao, đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất dao động từ 13% đến 18% mỗi năm hoặc cao hơn.
Các đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản hiện nay
Thứ nhất, tính đến tháng 4/2011, giá bất động sản được coi là tăng cao nhất
trong các kênh đầu tư (so với tháng 12/2000, giá tiêu dùng cao gấp 2,3 lần, giá USD cao gấp 1,5 lần, lãi suất gửi tiết kiệm cao khoảng 2,5 lần, VN - Index cao khoảng 4,8 lần, giá vàng cao trên 7,6 lần, còn giá bất động sản cao gấp khoảng 8 lần). Nhưng từ giữa tháng 4 đến nay, giá bất động sản nhìn chung chững lại, thậm chí có dấu hiệu giảm.
Hình 3.8: Đồ thị biểu diễn Mức tăng của các chỉ số giá tháng 4/2011so với tháng 12/2011
Thứ hai, việc giao dịch trên thị trường đã giảm mạnh do người bán muốn bán
nhanh để thu hồi vốn trả nợ vì lãi suất vay hiện ở mức rất cao, trong khi người mua chần chừ, chờ giá xuống thấp nữa.
Thứ ba, theo loại sản phẩm thì giá biệt thự, chung cư cao cấp giá chững lại và
giảm xuống do mức giá đã quá cao, nguồn cung dồi dào, giá đất nền vẫn tăng, nhất là những nơi có công trình nhà nước đã, đang hoặc sắp được khởi công.
Thứ tư, theo khu vực, Hà Nội có mặt bằng giá rất cao, trong khi Tp.HCM, Bà
Rịa - Vũng Tàu và các tỉnh mặt bằng giá thấp hơn nhiều. Do đó, có một dòng vốn đang từ Hà Nội "chảy" về các tỉnh, "chạy" vào trong Nam. Vì vậy, giá bất động sản khu vực Hà Nội sẽ chững lại và giảm, còn ở các khu vực các tỉnh, phía Nam sẽ đắt lên.
Thứ năm, dự đoán đến cuối năm 2011 và có thể cả sang năm 2012, thị trường sẽ
kém sôi động, thậm chí số giao dịch còn bị giảm, giá cả cũng chững lại, thậm chí đối với một số loại sản phẩm còn giảm xuống. Rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình hình trên. Có nguyên nhân do mặt bằng giá hiện rất cao, vượt quá sức mua của phần đông người có nhu cầu thực sự. Có nguyên nhân do chính sách tiền tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát: đầu tư công giảm khoảng trên 10%, tăng trưởng kinh tế dự kiến chỉ còn 6,5% (thấp hơn mục tiêu và thấp hơn năm trước); tỷ trọng vốn ngân hàng cho vay phi sản xuất về mức 22% vào 30/6 và 16% vào 31/12, tức là về mặt tuyệt đối giảm khoảng 12,7% (năm 2010 cho vay bất động sản tăng 23,87% so với 2009; lãi suất cho vay rất cao (20-25%/năm) bởi hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên đến 250%, chủ đầu tư gặp
khó khăn, phải đẩy mạnh bán ra bằng cách giảm giá bán về mức hấp dẫn, phải chuyển nhượng bớt dự án nhỏ, kéo dài thời gian cho các đối tác trường vốn để tập trung dòng tiền cho các dự án lớn; có nguyên nhân do giới đầu cơ và người mua đều chững lại.
Thứ sáu, theo dự đoán, thị trường bất động sản dần sôi động trở lại từ giữa hoặc
cuối năm 2012. Dự đoán này xuất phát từ nhiều yếu tố. Tăng trưởng kinh tế năm 2012 sẽ cao hơn, nhu cầu đầu tư và mua sắm bất động sản sẽ được phục hồi. Dân số hàng năm vẫn tăng gần 1 triệu người; nhu cầu tách hộ, con cái ra ở riêng, Việt kiều về nước mua nhà sẽ tăng mạnh. Đầu tư trực tiếp nước ngoài nói chung và đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản nói riêng sẽ phục hồi. Giá bất động sản đã chững lại hoặc giảm xuống là thời điểm cho việc mua vào…