6. Kết cấu đề tài
1.3.1. Khái niệm BĐS
Bất động sản là tài sản theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 bao gồm: (1) Đất đai, (2) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, (3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng, (4) Tài sản khác theo quy định pháp luật. Còn động
sản là những tài sản không phải là bất động sản theo khoản 2 Điều 107 Bộ luật dân sự, như vậy, động sản được định nghĩa theo phương pháp loại trừ các tài sản đã được liệt kê là bất động sản. Về bất động sản, Thầy cơ có thể theo dõi tại phần nội dung trên đây em đã trình bày, hoặc tham khảo quy định tại Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015. Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ cổ luật La Mã, theo đó BĐS khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hầu hết pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa liên bang Đức...). Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại trong Bộ luật dân sự của các nước có những điểm khác nhau. Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được hình thành trong quá trình lịch sử do giá trị đặc biệt của đất đai về kinh tế, xã hội cùng với vị trí tự nhiên của nó. Như nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ khơng phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, khơng thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Điều 520 Luật dân sự Pháp lại quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản và Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Còn Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Còn theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, ta có thể thấy rằng khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Vì có những tài sản ở quốc gia này là BĐS, trong khi ở quốc gia khác lại được liệt kê vào danh mục “động sản”. Hơn thế, rút kinh nghiệm từ những sự việc gần đây (ví dụ cụ thể là sự kiện đấu thầu đất tại Thủ Thiêm của Tân Hoàng Minh), các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam vẫn còn mang khái niệm mở. Và đang được Nhà nước, Chính phủ ta nỗ lực củng cố thông qua các quy định cụ thể danh mục các tài sản này qua từng năm mà gần đây nhất là Nghị định 02/2022/NĐ-CP ban hành ngày 6/1.