6. Kết cấu đề tài
1.3.2. Thị trường BĐS
1.3.2.2. Phân loại thị trường BĐS
1. Phân loại theo tính chất đầu tư vào đất
Xét theo việc đầu tư vào đất, làm tăng giá trị cho đất, thị trường bất động sản thường được chia thành hai loại:
Thị trường bất động sản có đầu tư xây dựng: là thị trường giao dịch bất động sản là nhà ở, bất động sản nhà xường và cơng trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc…
Thị trường bất động sản không đầu tư xây dựng. Thị trường này bao gồm bất động
sản dùng cho sản xuất như đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất sử dụng…
2. Phân loại theo công năng
Phân loại theo công năng là cách phân chia thị trường BĐS theo chức năng, mục đích sử dụng của bất động sản:
• Thị trường quyền sử dụng đất;
• Thị trường nhà ở;
• Thị trường cơng trình cơng nghiệp;
• Thị trường cơng trình thương mại và dịch vị cơng cộng;
• Thị trường cơng trình đặc biệt như các cơng trình kết cấu hạ tầng, sân bay, bến cảng…
Phân loại theo tính chất kinh doanh là việc phân chia dựa vào bản chất của các giao dịch trên thị trường. Theo cách này, thị trường bất động sản có thể được chia thành ba loại:
• Thị trường mua bán
• Thị trường cho thuê
• Thị trường thế chấp
4. Phân loại theo cấp độ phát triển
Phân loại theo cấp độ phát triển là cách phân loại dựa trên trình độ phát triền cũng như độ phức tạp của thị trường bất động sản. Theo cách phân chia này, thị trường có bốn cấp độ phát triển:
Cấp độ sơ khai: Đây là giai đoạn phát triển đầu tiên của thị trường, giao dịch đất đai cho mục đích sản xuất – kinh doanh hoặc cho đầu tư chưa phát triển.
Cấp độ tập trung hóa. Trong giai đoạn này, các quyền về bất động sản được xác lập bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với tài sản trên đất.
Cấp độ tiền tệ hóa. Ở giai đoạn này, bất động sản không chỉ được chuyển nhượng, thế chấp,… mà cịn có sự gia tăng hoạt động đầu tư phát triển quỹ đất và xây dựng cơng trình trên đất.
Cấp độ tài chính hóa. Khi quy mơ của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triền mạnh, nền kinh tế đứng trước thách thức thiếu nguồn vốn dài hạn tài trợ của thị trường bất động sản trong khi các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc có nguy cơ gặp phải rui ro đối với các khoản vay đầu tư bất động sản.
Trên thực tế, không nhất thiết mỗi thị trường cho bất động sản đều tuần tự qua từng cấp độ phát triển như trên. Thị trường BĐS ở các nền kinh tế đã phát tiển đã trảu
qua các cấp độ từ rất lâu và phải mất một thời gian khá dài để đạt tới trình độ phát triển khá hồn chỉnh.
5. Phân loại theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Theo hình thái vật chất, thị trương hàng hóa bất động sản có thể chia thành 3 loại:
• Thị trường bất động sản phục vụ sản xuất
• Thị trường bất động sản phục vụ tiêu dùng
• Thị trường bất động sản phục vừa phục vụ sản xuất vừa phục vụ tiêu dùng
6. Phân loại theo khu vực có bất động sản
Theo khu vực có bất động sản, thị trường BĐS được phân thành 2 loại chính:
Thị trường BĐS khu vực đô thị. Thị trường này bao gồm thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại...
Thị trường BĐS khu vực nông thôn. Thị trường này bao gồm thị trường đất ở nông thôn, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh ở nông thôn), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp…
7. Phân loại theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường
Các phân loại này phù hợp với điều kiện của quốc gia thực hiện chính sách sở hữu tồn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện. Theo cách này, thị trường bất động sản được chia thành hai loại:
Thị trường sơ cấp: là thị trường giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. Giao dịch trên thị trường này chủ yếu diễn ra giữa Nhà nước và các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất trong nền kinh tế. Hoạt động giao dịch trên thị trường sơ cấp là tiền đề cho những hoạt động giao dịch ở thị trường thư cấp.
Thị trường thứ cấp: là thị trường chuyển nhượng lại đất đã được giao hoặc thuê trên thị trường sơ cấp hoặc xây dựng cơng trình trên đất để bán hoặc cho thuê.