6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:
1.6.3 Các sản phẩm tín dụng bất động sản
Đã có rất nhiều sản phẩm tín dụng bất động sản đã được tung ra trên thị
trường từ hình thức cho vay theo kênh truyền thống là qua ngân hàng cho đến các hình thức như phát hành trái phiếu dự án và một số hình thức cao hơn. Tuy nhiên, trong giới hạn bài viết này chỉ thống kê một số hình thức phổ biến và nổi bật.
Trước hết là chúng ta xét các sản phẩm tín dụng thông qua kênh truyền thống là ngân hàng:
- Tín dụng xây dựng: là các khoản cho vay để xây dựng các cơng trình như
nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản
xuất, các cơng trình xây dựng khác. Các khoản tín dụng này được thanh tốn cho bên xây dựng (thi cơng) khi đã hồn thành bộ cơng trình hoặc từng hạn mức cơng trình theo thỏa thuận hợp đồng nhận thầu. Ngân hàng cấp cho khách hàng một
khoản tín dụng tương ứng một số phần trăm nào đó giá trị dự án xây dựng. Khoản
tín dụng này chỉ được giải ngân khi có đủ chứng từ chứng minh là công việc xây
dựng đã diễn ra. Loại tín dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sử dụng đất,
hoặc bằng tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bên chủ đầu tư theo hợp đồng nhận thầu, hoặc bằng tài sản đảm bảo khác. Đây là sản phẩm tín dụng dễ quản lý nhưng phải theo dõi, lãi suất cho vay tương đối cao và chỉ tính trên số tiền
đã giải ngân. Và khoản tín dụng này phải dự chuyển thành một khoản tín dụng bất động sản trong tương lai. Tín dụng xây dựng có thể là khoản tín dụng ngắn hạn
hoặc dài hạn tùy thuộc vào đối tượng đi vay, kế hoạch của dự án. Thông thường,
nếu người đi vay là các chủ đầu tư thì đây thường là các khoản tín dụng dài hạn, nếu người đi vay là các nhà thầu xây dựng thì đây thường là các khoản tín dụng ngắn
hạn, và nguồn để trả nợ là các khoản thanh tốn của chủ đầu tư.
- Tín dụng bất động sản thế chấp: với hình thức này khách hàng phải có tài
là bao nhiêu phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từng nước, ở Việt Nam thơng thường thì người đi vay phải có vốn tự có tối thiểu là 30% giá trị
tài sản hình thành. Tín dụng bất động sản thế chấp này thường là các khoản tín dụng dài hạn, và được giải ngân trong một thời gian ngắn. Sự kết hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư để cấp các khoản tín dụng trả góp cho người mua các sản phẩm của chủ
đầu từ theo hình thức trả góp là một sản phẩm điển hình.
- Tín thác đầu tư bất động sản: là nghiệp vụ mà ở đó giao dịch ủy thác được
thực hiện giữa người ủy thác và người nhận ủy thác. Người ủy thác được hiểu là
chủ dự án hay chủ đất đai trong khi người nhận ủy thác là ngân hàng. Bằng một hợp
đồng ủy thác, ngân hàng sẽ được chủ đất chuyển quyền sử dụng đất đai và chịu
trách nhiệm quản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao bất động sản
hoàn tất. Người nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có trách nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc người được chỉ định thụ hưởng. Sau khi một khế ước tín thác được ký kết, ngân hàng nhận ủy thác sẽ tiến hành cho vay thực hiện dự án bất động sản dựa trên tài sản tín thác được xem như tài sản thế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là chủ sở hữu tạm
thời của tài sản tín thác). Nghiệp vụ tín thác bất động sản huy động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự có của chủ dự án, của đơn vị xây dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp của khách hàng. Nhờ hình thức huy động theo hình thức tứ trụ này mà việc thực hiện dự án sẽ được đảm bảo kể cả đầu ra và đầu vào của dự án bất động sản.
Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp thông qua người mua bất động
sản: đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hô thường sử
dụng để huy động vốn với giá rẻ (không phải trả lãi), và có thể huy động vốn theo
từng giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Huy động vốn của khách hàng thì có hai cách:
- Thứ nhất là huy động vốn theo hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, theo
đó khách hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo từng giai đoan quy định trong hợp đồng.
- Thứ hai là huy động vốn theo kiểu góp vốn để xây dựng sau này được chia lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà.
Cho thuê tài chính bất động sản: là một hoạt động tín dụng trung dài hạn,
theo đó ngân hàng hoặc cơng ty tài chính mua lại cơ sở rồi sau đó cho doanh nghiệp thuê lại. Sản phẩm này chỉ áp dụng được cho cơ sở thương mại hay công nghệ đang
được xây cất hoặc mua và cho thuê lại. Với hình thức này thì người đi vay không
cần bỏ vốn, ngân hàng hoặc cơng ty cho th bỏ tồn bộ vốn để đầu tư hoặc mua
bất động sản sau đó cho thuê lại. Đây là một hình thức tín dụng dài hạn, có lãi suất
cao.
Tín dụng bất động sản “Gác lửng” (Mezzanine): theo đó chủ đầu tư của một
số dự án lớn phát hành một số trái phiếu dài hạn, ngân hàng sẽ ghi mua với điều
kiện chủ đầu tư hứa sẽ mua lại sau một thời gian hạn định. Với hình thức này thì lãi suất được cố định trước và có thể có một phần tùy thuộc vào lợi nhuận của chủ đầu tư. Hình thức này chỉ áp dụng cho những dự án lớn – có thể nói là đồ sộ với sự hợp tác của nhiều nhà đầu tư chiến lược và nó phụ thuộc vào việc xác định của nhóm
đầu tư này sẽ bỏ thêm vốn vào dự án.
Trái phiếu cơng trình: phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các
công ty bất động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho
vay của Ngân hàng. Phát hành trái phiếu cho phép cơng ty bất động sản tích cực
quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời gian cho dự án. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả, phải trả
Chứng chỉ bất động sản: đây là sản phẩm gắn kết thị trường bất động sản và
thị trường tài chính. Thơng qua thị trường chứng khốn, nhà đầu tư sẽ có cơ hội quảng bá hình ảnh, cịn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn. Sản
phẩm này trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là ngân hàng, cơng ty bảo hiểm, chứng khốn... sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách hàng là
những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Nếu mua trái phiếu cơng trình, nhà đầu tư khơng kiểm sốt được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu. Nhưng
đối với chứng chỉ bất động sản, nhà đầu tư sẽ n tâm hơn, vì đã có ngân hàng kiểm
soát, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án