6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:
2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
2.1.1 Quá trình phát triển của thị trường BĐ Sở Việt Nam nói chung và
TP.HCM nói riêng:
Thị trường Bất động sản Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng trải qua các giai đoạn phát triển:
Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993.
Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở.
Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 do ảnh hưởng những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á.
Giai đoạn bùng phát sơi động 1999 - 2003 cùng những chính sách phát triển
đơ thị, chính sách về khu ĐTM, chung cư.
Giai đoạn ngưng trệ những năm 2004 – 2006.
Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chun nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hồn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư).
Từ đó thị trường BĐS trải qua những cơn sốt:
- Thị trường Bất động sản đã trải qua các cơn sốt vào các giai đoạn:
+ 1993~1994: Đây là giai đoạn cả nước hết sức lạc quan trước những thành quả bước đầu của quá trình đổi mới. Các kế hoạch, dự báo về triển vọng kinh tế của
tâm lý lạc quan và thỏa mái của người dân. Chính tâm lý này đã tạo ra đợt bùng phát đầu tiên về nhu cầu đất đai và nhà ở.
+ 1999~2001: Sau khủng hoảng tài chính, trong khi các nước khác trong khu vực vẫn đang phải khắc phục hậu quả, thì nền kinh tế Việt Nam vẫn tiếp tục đứng vững, tạo ra một uy tín lớn trên mơi trường kinh doanh quốc tế, và ngày càng thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngồi. Cùng với đó là các chính sách phát triển đô
thị, khu đô thị mới, chung cư. VN càng chứng tỏ sự hội nhập vào nền kinh tế thị trường bằng việc ra đời của thị trường chứng khoán Tp.HCM (năm 2000). Chỉ số chứng khoán VN-index tăng phi mã từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm trong 6 tháng, ngay sau đó, BĐS bắt đầu vào cơn sốt thứ hai kể từ thời gian bị đóng băng 6 năm trước đó kể từ cơn sốt lần 1.
+ 1/11/2007: VN trở thành thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI, FII bắt đầu
đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên. Kể từ lúc thị trường CK đạt đỉnh điểm 1170 điểm , và bắt đầu trượt dốc, thị trường bất động sản bắt đầu vào cơn sốt
thứ 3 bắt đầu từ Tp.HCM sau đó lan đến Hà Nội. Tuy nhiên đợt sốt này không
giống như hai lần trước mà có một số đặc trưng riêng:
Mang tính cục bộ tại Tp.HCM và HN.
Sốt ngắn nhưng thành nhiều cơn.
Giá tăng lên rất cao có những nơi tăng từ 100%~300%.
Chung cư, căn hộ cao cấp trở thành một mặt hàng giao dịch được ưa
chuộng, có giá cao.
Điểm qua các cơn sốt của thị trường bất động sản có thể nhận thấy yếu tố
then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là sự tăng trưởng của nền kinh tế
Việt Nam gắn liền với các động lực thúc đẩy kinh tế thị trường như mơi trường an ninh, chính trị ổn định, các cam kết của chính phủ, hệ thống luật pháp ngày càng rõ ràng, các định chế, chính sách mở, khuyến khích đầu tư, kinh doanh, sự gia nhập
vào WTO, sự xuất hiện và phát triển của thị trường vốn, và các loại hàng hóa trong thị trường vốn.
Bên cạnh đó, xuất phát từ quan niệm bất động sản là một loại tài sản để tích
trữ giống như vàng, do vậy nó thu hút rất mạnh sự quan tâm và tham gia đầu tư của dân chúng, đối tượng chủ yếu hình thành nên thị trường. Mà cơng chúng chính là con người vì thế tâm lý đầu tư cũng là một yếu tố tác động mạnh đến thị trường.
Thể hiện rất rõ trong các kỳ sốt đất vừa qua.
Cứ sau một cơn sốt, mặt bằng giá của thị trường lại bắt đầu ở một mức mới cao hơn trước.
Tồn tại một lượng vốn rất lớn trong dân chúng, và những đối tượng khách
hàng rất giàu có sẵn sàng chi trả mức chi phí rất cao để hưởng những tiện ích thỏa mãn nhu cầu.
Hiện tượng sốt đất diễn ra chủ yếu tại thành phố Hồ chí minh và Hà nội là
hai điểm nóng về kinh tế, tốc độ đơ thị hóa, và tập trung dân số. Đây cũng chính là hai thị trường có độ nhạy cao đối với từng sự đổi thay của nền kinh tế. Chính giá
BĐS tại hai thị trường này là cơ sở để kéo giá BĐS trên thị trường cả nước lên mặt bằng giá mới.9