6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:
1.7 MỘT SỐ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRONG
VIỆC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.7.1 Tín dụng bất động sản tại Singapore
Singapore từng bùng nổ thị trường bất động sản vào cuối thập niên 1970, suy thoái giữa thập niên 1980. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập niên 1990, suy thoái từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, đất nước này bắt đầu lần bùng nổ thứ 3. Năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển “nóng” nhất thế giới, khi giá bất động sản tăng 31%. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước này cũng
không tránh khỏi những nghi ngại dây chuyền bắt nguồn từ sự đi xuống của kinh tế Mỹ, cũng như những áp lực lạm phát đang diễn ra ở nhiều nền kinh tế. Chính phủ Singapore cho biết, giá nhà dân chỉ tăng 0,4% quý 2/2008, mức tăng thấp nhất 4 năm qua. Mặc dù mức tăng chung của thị trường nhà đất quý 2/2008 vẫn đạt 3,7% so với quý 1/2008, song những triển vọng mua bán vẫn ở mức đáng thất vọng
Các cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việc cho vay dễ dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho ràng giá nhà chỉ lên cao mà thôi. Hầu hết mọi người cho rằng: cứ mua ngay đi rồi chịu khó vài năm sau đó hoặc hy vọng tiền lương tăng lên để dễ trả nợ, bằng khơng thì cũng bán đi có lãi nhiều. Bên cạnh
độ cao. Các chính sách cho phát triển thị trường bất động sản của Singapore cũng
đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn với những điều kiện dễ hơn
nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho những người tham gia vào thị trường BĐS, ví dụ: Singapore cho phép chủ đầu tư huy động trước khi xây dựng xong móng. Và
để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore có quy định về quyền chọn mua, đây là
quyền mà người bán (thường là chủ đầu tư) phải cung cấp cho người mua. Quyền chọn mua có hiệu lực trong vịng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán.
Bảng 1.1: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore
Nguồn: do bà Sim Loo Lee cung cấp
1.7.2 Kinh nghiệm phát triển REIT của Mỹ
Quốc hội Mỹ đã cho phép lập REIT vào năm 1960 nhằm mở rộng mức độ
tham gia đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư nhỏ lẻ vào bất động sản. Các nhà đầu tư trung bình có thể đầu tư vào các bất động sản thương mại lớn thông qua việc mua
cổ phần của REIT. Tương tự như với các cổ đông thu lợi từ việc sở hữu cổ phiếu trong một cơng ty cổ phần, thì cổ đông của một REIT cũng nhận được lợi nhuận
sinh ra từ việc sở hữu các bất động sản thương mại. REIT có thuận lợi là có thể đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản, điều này sẽ tốt hơn là chỉ đầu tư vào một
bất động sản duy nhất. Việc quản lý, điều hành REIT sẽ được thực hiện bởi những
chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Các quy định dành cho
REIT đều nằm trong hệ thống Luật thu nhập nội địa Mỹ. Một REIT có thể có cấu
trúc như một công ty cổ phần, hiệp hội, quỹ tín thác… nếu như có thể đóng thuế
như một công ty cổ phần, nhưng không được là tổ chức tài chính như ngân hàng hay cơng ty bảo hiểm. Để được thừa nhận là một REIT thì một công ty phải nộp lên Cơ quan dịch vụ thu nhập nội địa bộ hồ sơ khai thuế đặc biệt (theo mẫu 1120 Luật thu nhập nội địa). Khi trở thành REIT thì hàng năm Cơng ty phải gởi cho các cổ đông
các tài liệu chi tiết về lợi nhuận của cổ đông. REIT sẽ bị phạt nghĩa vụ tài chính nếu REIT khơng gởi tài liệu trên cho các cổ đông. REIT phải được quản lý bởi một hay nhiều người được ủy thác hoặc quản lý và cổ phần của REIT có khả năng chuyển
nhượng được. REIT ở Mỹ không bị quy định về số vốn tối thiểu, nhưng phải có ít
nhất 100 cổ đơng. Từ 5 nhà đầu tư trở xuống không được nắm giữ hơn 50% tổng số cổ phần REIT trong suốt sáu tháng cuối của năm đóng thuế. Ở Mỹ, khơng có giới
hạn về cổ đơng nước ngồi, khơng bắt buộc niêm yết và được phép lập REIT thành viên.
Theo quy định, REIT phải đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản,
trái phiếu chính phủ hoặc tiền mặt, khơng được sở hữu q 10% chứng khốn của cơng ty cổ phần khác hoặc REIT khác. Ít nhất 75% tổng thu nhập phải xuất phát từ việc cho thuê bất động sản hoặc lợi nhuận thu từ tài sản cầm cố nợ vay. Hơn nữa, ít nhất 95% tổng thu nhập có nguồn gốc từ bất động sản, cổ tức và lợi tức từ tài sản.
Vào cuối mỗi q, REIT khơng được có hơn 20% tổng tài sản của REIT là cổ phiếu của các Công ty con thuộc REIT. Luật yêu cầu REIT phân phối cổ tức hàng năm bằng ít nhất 90% tổng thu nhập chịu thuế. Cổ tức phân phối được miễn thuế thu
được phép cung cấp tất cả các dịch vụ cho người thuê nhà, như: dịch vụ cung cấp
tiện nghi (đồng hồ nhánh), dịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh, internet va cáp truyền hình… REIT cũng được phép sở hữu, vận hành, quản lý và phát triển bất động sản theo danh mục REIT sở hữu. REIT có thể phát triển bất động sản hoặc mua bán bất
động sản thông qua công ty con của REIT và được phép đầu tư vào tài sản ở nước
ngoài. Sau 40 năm, REIT rất thành cơng ở Mỹ với tổng vốn hóa thị trường lên tới 450 tỷ USD
1.7.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Để đáp ứng nhu cầu vốn lớn cho thị trường BĐS, trên thế giới đã sử dụng rất
nhiều kênh huy động vốn cho thị trường, ngồi kênh tín dụng ngân hàng, chẳng hạn như Quỹ tín thác đầu tư BĐS. Đây là loại hình khơng có gì mới mẻ đối với rất nhiều nước. Và mỗi nước đều có những chính sách riêng của mình để phát triển và quản lý quỹ. Chúng ta cần học hỏi và áp dụng công cụ này để thu hút nhiều hơn nữa nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường BĐS, giảm áp lực cho kênh tín dụng ngân hàng
Ngoài ra, để phát triển ổn định thị trường, chúng ta cần có cơ chế, chính sách tài chính phù hợp với từng thời kỳ phát triển của thị trường để huy động tối đa
nguồn lực trong xã hội, tạo động lực thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, đa dạng hóa các kênh thu hút vốn cho thị trường BĐS chẳng hạn như quyền chọn mua BĐS của Singapore là một ví dụ
Kết luận chương 1:
Nội dung chủ yếu của chương 1 là giới thiệu cơ sở lý luận về bất động sản,
thị trường bất động sản, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. Từ đó tạo
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH