6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:
2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
2.1.2 Tình hình thị trường BĐS TPHCM từ năm 2008 đến nay:
Cơn sốt thứ ba kéo dài từ cuối 2007 đến hết quý I năm 2008, sau thời gian này thị trường BĐS bắt đầu bị suy giảm mạnh. Nhiều dự án vơi đi 60-70% giá trị so với cuối năm 2007 và khơng hề có dấu hiệu khởi sắc đây chỉ là cột mốc đầu của giai
đoạn thoái trào. Năm 2008, thị trường nhà đất phải đương đầu với hàng loạt sự cố
ngoài ý muốn. Từ siết chặt tín dụng, giảm giá, mất khách, vắng bóng nhà đầu tư trên sàn bất động sản đến những vụ lật kèo, đòi lại tiền, kiện tụng, tranh chấp đều
hội đủ. Song, chính vì giao dịch ảm đạm, trầm lắng cùng mạch giảm giá với kỷ lục
âm 60-70%, tỷ lệ chưa từng có trước đó, mới là địn phủ đầu giáng xuống giới kinh doanh, nhà đầu tư và khách hàng "lướt sóng" nhà đất.
Từ cuối tháng 2, thông tin Bộ Xây dựng dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà
đất và ngân hàng áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản đã khiến thị
trường địa ốc bị rúng động và phản ứng lại bằng đợt giảm giá nhỏ giọt 5-10%. Đó là giai đoạn đất nền rủ nhau tụt giá dần sau thời kỳ thăng hoa tăng giá chóng mặt lúc cuối năm 2007. Trong khúc dạo đầu của giai điệu suy giảm, khơng ít doanh nghiệp
đã thấy trước tương lai ảm đạm, kịp chuẩn bị tâm lý và sẵn sàng đón nhận tin xấu
nhất là nhà đất sẽ cịn mất giá thêm trong nhiều tháng tới.
Đúng với dự cảm đó, từ tháng 3 đến tháng 5, sự suy giảm của thị trường lan
ra trên diện rộng, tỷ lệ mất giá trung bình 20-50%. Đây là thời điểm nhiều nhà đầu tư bắt đầu bàn đến khái niệm "đâu là đáy của giá nhà đất", nhưng ngay sau đó bất
ngờ lại tiếp tục xuất hiện.
Trong các tháng 6-10, nhà đất tiếp đà rơi vào khủng hoảng và giảm sâu hơn nữa. Đây là lúc nhiều dự án bị mất giá đến 60-70%, nằm ngồi dự báo của giới
chun mơn. Hiện tượng này được các chuyên gia lý giải rằng, chính sách kinh tế vĩ mô đã tác động mạnh đến giới đầu tư kinh doanh nhà đất. Thêm vào đó, những giá trị ảo khiến cho khối bong bóng bất động sản căn phồng lên trong năm 2007 bị chọc thủng và xì hơi dần.
Hai tháng cuối năm, nhà đất bắt đầu đứng giá hoặc giảm trung bình 5-7%.
Tuy nhiên, trong lúc các căn hộ cao cấp tìm được sự cân bằng tạm bợ sau 3 quý chao đảo thì đất nền biệt thự lại nháo nhào rớt giá. Tuy nhiên khi bán sản phẩm loại này, chủ đầu tư kèm theo điều kiện khách hàng phải xây nhà theo quy hoạch và
đúng thời hạn quy định trong hợp đồng. Nếu người mua làm trái cam kết này thì
Những đợt rớt giá nhà đất triền miên từ quý 1 đến tận cuối năm đã để lại hậu quả nghiêm trọng. Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái thụ động và trì trệ.
Hàng loạt sàn địa ốc chuyên kinh doanh sản phẩm dự án trở nên ế ẩm, đìu hiu.
Niềm tin bị lung lay đã khiến các nhà đầu tư và khách hàng nghi ngờ, dè dặt và quay lưng lại với chủ đầu tư, kéo theo hàng loạt vụ lật kèo đình đám.
Đầu tiên là vụ bán khống 3 tầng căn hộ Adonis 2 bị lật tẩy, hàng chục khách
hàng dự án Adonis 1, 2 khiếu kiện đòi tiền ầm ĩ suốt cả năm vẫn chưa có hồi kết.
Chỉ tính riêng dự án Adonis, hàng chục tỷ đồng của khách hàng đã bị bốc hơi. Sau
đó, căn hộ Quốc Cường bị khách hàng kéo đến đòi lại tiền vì góp vốn mua căn hộ
đã lâu nhưng khơng thấy chủ đầu tư triển khai. Tiếp theo là khách hàng mua dự án
Horizon Tower Trần Quang Khải, quận 1, bị chủ đầu tư đơn phương tăng giá bán
căn hộ với khuyến cáo khơng chấp thuận thì chấm dứt hợp đồng. Thậm chí nhiều dự án cịn phải đối mặt với nguy cơ bị khách hàng trả sản phẩm vì khơng có khả năng thanh tốn theo tiến độ đã định.
Không những thế, trong quý 4, thị trường căn hộ chung cư càng ảm đạm hơn khi xuất hiện hàng loạt vụ kiện tụng tranh chấp diện tích chung riêng trong các tịa nhà Botanic, Mỹ Vinh, Phú Lợi... Cuối tháng 11, đầu tháng 12, hàng loạt đại gia địa
ốc nổi giận dọa kiện đơn vị tư vấn khảo sát vì đưa ra giá nhà đất sai lệch với tình
hình thực tế. Điều này đặt ra vấn đề nan giải là chỉ số giá bất động sản có thể bị đảo lộn bởi những sai sót nhỏ nhất trong q trình khảo sát, định giá. Các yếu tố này ít nhiều làm chùng bước những khách hàng, nhà đầu tư có nhu cầu và tiềm lực tài chính quan tâm đến bất động sản trong năm 2009.
Năm 2008 tuy mở ra chặng đường gian truân cho bất động sản nhưng vẫn
còn bỏ ngỏ thị trường nhà ở vừa túi tiền cho người có thu nhập ổn định. Bằng chứng là dự án đánh vào phân khúc thị trường này như dòng sản phẩm Ehome đã thu được kết quả khả quan, sức tiêu thụ mạnh và được khách hàng hưởng ứng. Ngoài ra nhà
cá thể giá trên dưới một tỷ đồng vẫn giao dịch ổn định. Tuy nhiên, trở ngại chính là thị trường đang thiếu dịng sản phẩm giá hợp lý này.
Bước sang năm 2009, thị trường bất động sản khép lại cùng với dấu hiệu hồi phục của nền kinh tế. Nhiều chính sách mới được đưa ra, nhiều dự án mới hình
thành, nhiều xu hướng mới được thiết lập... trong bối cảnh giá vàng biến động,
chứng khoán chùng xuống và nhà đầu tư lúng túng không biết "đổ" tiền vào đâu Mặc dù có những thời điểm thị trường bất động sản đóng băng, giới đầu tư
gặp khó khăn về tính thanh khoản, nhưng xem xét về diễn biến quá trình từ trước
đến nay thì biểu đồ của thị trường này vẫn ổn định.
Nhìn vào diễn biến cả năm 2009, thì thị trường nhìn chung ế ẩm, hoặc chỉ
tăng cục bộ ở một số phân khúc. Khảo sát thực tế cho thấy, tại nhiều dự án ở
TP.HCM, giá đã tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2008. Sau đó ít lâu, giá nhà
đất tự dưng tuột dốc nhanh chóng. Một loạt dự án đình đám trở thành tâm điểm của
thị trường đã bắt đầu chững lại và giảm giá.
Mặc dù chịu sức ép của cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 nhưng thị trường bất động sản vẫn được đánh giá khá hấp dẫn, đặc biệt hai thành phố lớn Hà
Nội và TP HCM. Năm 2009 là năm được mùa của các dự án bất động sản, trong đó
chủ đầu tư lớn đã liên tiếp tung ra hàng loạt dự án lớn. Một loạt dự án mới được
khởi công và chào bán ra thị trường tạo một nguồn cung lớn.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu mới)
chính thức có hiệu lực. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền
Thị trường nhà đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố; trong đó vị trí hàng đầu là yếu tố chính sách của Nhà nước. Trong suốt tháng 8-2009, thị trường giao dịch nhà,
đất giảm mạnh bởi cịn chờ những chính sách liên quan đến thủ tục cấp giấy chủ
quyền mới, quy định đăng bộ đối với giấy chủ quyền cấp trước ngày 1-8, ngồi ra
cịn bị ảnh hưởng do việc siết chặt tín dụng của các ngân hàng... Trong đó, đặc biệt là việc mở rộng đối tượng cho Việt kiều khi mua nhà tại VN kể từ ngày 1-9.
Bên cạnh đó, chính sách thuế khi chuyển nhượng bất động sản, việc đóng
thuế thu nhập cá nhân cũng tác động đến thị trường. Tháng 11-2009, quyết định của Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương chấn chỉnh việc quản lý, sử dụng nhà chung cư sai mục đích, đã nhận được nhiều luồng ý kiến trái chiều từ dư luận..
Một vấn đề nữa của thị trường bất động sản là vốn nên rất cần những chính
sách phù hợp của Chính phủ tùy từng thời kỳ phát triển kinh tế. Ví như gói đầu tư về nhà ở xã hội cho thị trường bất động sản được cơng bố từ cuối q III/2009 là
một dẫn chứng.
Những ngày sau Tết Canh Dần, hàng loạt thông tin bất lợi của nền kinh tế đã khiến giới kinh doanh bất động sản quan ngại. Bởi nếu năm nay tiếp tục “ngủ đông”, đây cũng là năm thứ ba liên tiếp thị trường này đóng băng, một nguồn vốn
khổng lồ bị chôn vào đất sẽ tác động tiêu cực đến nền kinh tế.
Điểm ghi nhận đầu tiên là khơng khí nhộn nhịp tại các sàn giao dịch địa ốc.
Tuy nhiên, khách hàng viếng thăm khá nhiều, nhưng chủ yếu là tìm hiểu chứ chưa có giao dịch. Tại Sàn giao dịch địa ốc ACB, trung bình mỗi buổi sáng có hơn 100
khách hàng, nhưng chỉ có một số đơn đặt hàng đối với nhà ở hiện hữu.
Thị trường căn hộ đang đóng băng đã diễn ra từ năm qua. Nguyên nhân do
hầu hết dự án tung ra đều không bán hết hàng, nên việc mua đi bán lại khó thực hiện và cũng không sinh lợi, trong khi khách hàng hàng tháng phải nộp tiền theo tiến độ. Trường hợp phải vay ngân hàng sẽ gặp khó khăn gấp bội, vì phải trả lãi suất. Điều
đó lý giải tại sao thị trường đã chứng kiến nhiều dự án ra mắt rầm rộ nhưng cuối
cùng lượng hàng bán được quá ít so với kỳ vọng.
Tại Thủ Đức, một dự án căn hộ chung cư chào bán khi khủng hoảng kinh tế
bắt đầu xảy ra, gần hai năm chào hàng với đủ chiêu khuyến mãi, qua tay nhiều nhà
môi giới, nhưng đến nay bán được 1/10 số lượng căn hộ. Trong khi đó, chỉ vài
tháng nữa là hoàn thành và bàn giao căn hộ cho khách hàng, chắc chắn sức ép về thu hồi vốn sẽ đè nặng lên chủ đầu tư. Hoặc một chung cư đã hồn thành, nhưng số lượng căn hộ penthouse cịn lại rao bán mãi nhưng chẳng có ai mua. Đặc biệt thị trường càng thê thảm hơn đối với những dự án căn hộ cao cấp, rất khó có khách
mua, còn những hợp đồng ký kết trước đây thanh tốn lại chậm chạp. Cũng vì thị trường ế ẩm nên có chủ đầu tư làm liều phạm luật bằng cách thu tiền của khách
hàng trong khi chưa xây phần móng!
Năm 2010, theo phân tích của các chun gia, thị trường bất động sản sẽ khó có cơ hội khởi sắc. Tổng giám đốc một công ty địa ốc nhận định, tài chính là bình dưỡng khí đối với thị trường bất động sản, nhưng nay gần như đang teo tóp lại vì
chủ trương hạn chế cung tiền vào lĩnh vực này để kiềm chế lạm phát. Trước đây, các ngân hàng có thể sử dụng 40% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, trong đó một phần đáng kể sẽ chảy vào địa ốc. Tuy nhiên, từ tháng 12-2009, tỷ lệ này giảm xuống ở mức 30%.
Một áp lực khác tác động tiêu cực đến thị trường, đó là nguồn cung quá lớn. Theo tổng hợp từ Công ty Nghiên cứu thị trường VietRees, các dự án đang trong quá trình xây dựng trong năm nay sẽ cung cấp cho thị trường thêm khoảng 9.000 căn hộ và gần gấp đôi vào năm 2011. Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, trong khi