6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:
2.2 THỰC TRẠNG CÁC KÊNH THU HÚT VỐN CHO THỊ TRƯỜNG
2.2.1 Vốn vay ngân hàng
Nguồn vốn có tính quyết định và vai trị lớn nhất cung cấp cho thị trường
BĐS là từ hệ thống NH. Theo thống kê của một số chuyên gia: 60% vốn cho BĐS hiện nay là vay từ NH. Nhiều dự án còn vay tới 70-80% vốn NH với thời hạn đầu tư 10-15 năm.
Dư nợ cho vay của các ngân hàng trên địa bàn TPHCM đối với lĩnh vực BĐS tăng giảm theo sự điều tiết vĩ mô nền kinh tế của nhà nước và theo sự nóng lạnh của thị trường BĐS
Bảng 2.6: Dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TPHCM qua các năm
Năm 12/2005 12/2006 12/2007 10/2008 Tổng dư nợ cho vay (tỷ đồng) 154.077 201.173 332.204 394.331
Dư nợ BĐS (tỷ đồng) 26.794 25.549 81.390 60.727 Tỷ lệ dư nợ BĐS/Tổng dư nợ (%) 17,39 12,70 24,50 15,40
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (tháng 11/2008)
Năm 2007, nhờ huy động được lượng vốn nhiều ngàn tỉ đồng, làm tăng dòng vốn khả dụng, các ngân hàng không chỉ chuyển vốn sang đầu tư BĐS dưới nhiều hình thức mà bắt đầu cạnh tranh cho vay để giải ngân
Trong 6 tháng cuối năm 2007, dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn tiếp tục tăng trưởng với tốc độ nhanh, đặc biệt là 3 tháng cuối năm. Đến cuối năm 2007, dư nợ cho vay BĐS đạt 81.390 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng khoảng 24,5% trong tổng dư nợ
cho vay của các TCTD trên địa bàn. Nhờ đó khách hàng là các chủ đầu tư dự án
cũng như cá nhân vay mua nhà đất có thêm nhiều hình thức vay ưu đãi, linh hoạt và dài hạn hơn. Điều này làm cho nhu cầu BĐS tăng vọt tạo sự sôi động cho thị trường BĐS
Đến 10/2008, cho vay ngắn hạn chiếm tỷ trọng tương đối thấp (27%), cho
vay trung và dài hạn chiếm tỷ lệ lớn hơn (73%) trong tổng dư nợ cho vay BĐS. Đây
là điều tất yếu, phù hợp với đặc điểm loại hình cho vay BĐS thường gắn với thời
hạn sử dụng vốn dài
Sự hỗ trợ đắc lực của nguồn tiền ngân hàng đã nhanh chóng thổi hơi cho giá nhà đất những ngày cuối năm 2007 và đầu 2008. Chỉ trong năm 2007 giá BĐS tại TP.HCM đã tăng 3 lần so năm 2006, đặc biệt BĐS cao cấp. Tất cả những điều đó
dẫn đến cầu đất đai, cầu BĐS tăng cao kéo theo sự gia tăng chóng mặt của giá đất,
đặc biệt là ở thành phố lớn như TP.HCM. Nhưng dây không phải là cầu thật mà là
lợi nhuận trong thị trường BĐS. Đặc biệt, khi giá BĐS quá nóng, kéo theo làn sóng
đầu cơ kiếm lời, tạo nguy cơ bong bóng trên thị trường BĐS
Trước nguy cơ “vỡ bong bóng” của thị trường BĐS, NHNN đã đưa ra
khuyến cáo về rủi ro đối với việc cho vay vốn kinh doanh BĐS. Để kìm chế lạm
phát, hạn chế rủi ro cho các ngân hàng và góp phần ổn định thị trường BĐS, NHNN
đã siết tín dụng bằng cách rút bớt tiền trong lưu thông và không vội thực hiện các
biện pháp tái cấp vốn cho các ngân hàng bằng hàng loạt các biện pháp tài chính. Việc này đã dẫn đến tình trạng các NHTM khan hiếm tiền đồng. Dấu hiệu BĐS “xì hơi” sau khi giá đã bị đẩy lên quá cao. NHNN khuyến cáo và đưa ra tín hiệu sẽ
kiểm soát chặt chẽ dư nợ cho vay BĐS đã làm cho nguồn vốn cho vay BĐS của các ngân hàng giảm hẳn
Chỉ tính riêng địa bàn TP.HCM, đến cuối tháng 10/2008, dư nợ cho vay BĐS tại các NHTM giảm 20.000 tỉ đồng so với đầu năm 2008, tỷ lệ dư nợ BĐS trên tổng dư nợ cũng giảm rõ rệt từ trên 21% xuống cịn 15,4%, trong đó giảm cho vay chủ yếu ở lĩnh vực căn hộ chung cư do ảnh hưởng bởi việc ngừng thi công của các chủ
đầu tư dự án khi thị trường BĐS đóng băng
Tình hình trầm lắng của thị trường BĐS kéo sang năm 2009, NHNN tiếp tục siết tín dụng BĐS ở mức tối đa 10% dư nợ cho vay BĐS trên tổng dư nợ. Thơng tin ơng Phạm Thanh Hưng - Tập đồn BĐS Thế Kỷ Mới (Cengroup) - đưa ra cho thấy tỉ lệ vốn vay đầu tư BĐS từ NH hiện đã quá hạn mức cho phép. Cụ thể năm 2009, dư nợ cho BĐS đã lên tới 10,05% tổng dư nợ của NH, vượt quá hạn mức cho phép cao nhất là 10%. Vì vậy kênh cung vốn quan trọng nhất cho thị trường BĐS dường như đã bị “khoá” chỉ còn chờ đợi sự tăng vốn của các NH, song vẫn rơi vào cảnh “bắc nước chờ gạo người”.
Trong khi đó, theo dự báo nhu cầu vốn cho BĐS từ nay tới năm 2020 cần khoảng 130 tỉ USD. Như vậy, mỗi năm cần khoảng 10 tỉ USD; rõ ràng các nguồn vốn cho thị trường BĐS đang ở thế bấp bênh và cạn kiệt.
Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường, thiếu vốn là một căn bệnh của thị trường bất động sản chưa giải quyết được. Thị
trường bất động sản sẽ rơi vào hồn cảnh nóng lạnh thất thường, cục bộ, tức thời
tùy theo khả năng tiếp cận với nguồn vốn.
Lâu nay, các doanh nghiệp bất động sản thường trông chờ nguồn vốn vào
ngân hàng. Thống kê của ngân hàng nhà nước vào thời điểm 30/11/2009, tổng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản 218 nghìn tỷ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ của hệ
thống ngân hàng. Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 47,3% tổng số vốn huy động, Hà Nội chiếm 16,7%, còn lại các địa phương khác.
Trong năm 2009, dù định hướng tín dụng tồn ngành ngân hàng khơng ưu tiên đầu tư cho vay mua bán, kinh doanh bất động sản, nhưng các ngân hàng thương mại đã vận dụng cơ chế cho vay theo lãi suất thỏa thuận được phép vượt hơn 150% lãi suất cơ bản để cho vay trong lĩnh vực bất động sản với lãi suất từ 12,5% -
15,5%/năm tập trung vào các doanh nghiệp có khả năng thanh tốn.
Đến đầu tháng 1-2010 này, tình hình cho vay bất động sản của các ngân hàng
thương mại chưa có sự cải thiện rõ rệt do tình hình thiếu nguồn vốn huy động. Qua thực tế và định hướng chính sách có thể dự báo vốn tín dụng ngân hàng vào bất
động sản trong năm 2010 giữ được nhịp tăng nhẹ, nhưng vẫn không được cải thiện
nhiều về tỉ trọng/tổng dư nợ cho vay.
Việc chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động điều
chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay, sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh về mức thích hợp, tạo ra khơng khí sơi động hơn cho thị trường
bất động sản. Mặc dù vậy, việc mở rộng tín dụng một cách ồ ạt vào thị trường bất
động sản, nhất là phân khúc thị trường cao cấp sẽ tiềm ẩn những nguy cơ gây ra
Chính sách cho vay của các ngân hàng không ổn định dẫn tới nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn. Việc ngân hàng thắt chặt mức cho vay không chỉ ảnh hưởng
lớn đến tiến độ nhiều dự án mà còn đến nhu cầu mua của khách hàng và nhà đầu tư. Trong sáu tháng đầu năm 2010, các NH trên địa bàn TPHCM chỉ cho vay thêm 1.872 tỉ đồng trong lĩnh vực bất động sản. Dư nợ lĩnh vực này tính đến ngày 30-6-2010 là 91.372 tỉ đồng, tăng 16,7% so với cuối năm 2009 và chiếm 14,9%
trong tổng dư nợ11.
Theo các NH, dư nợ cho vay bất động sản tăng chậm có nguyên nhân là do
lãi suất cao trong khi thị trường bất động sản trầm lắng. Nhiều trường hợp vay vốn cuối nãm 2009 đã tìm cách trả nợ do lãi suất tăng thêm đến 5-6%/năm. Về phía NH cũng gặp khó khăn trong huy động vốn, nhất là vốn trung và dài hạn. Do thị trường
bất động sản trầm lắng nên nhiều NH hạn chế cho vay đối với các chủ dự án, chỉ
cho cá nhân có nhu cầu nhà ở vay.
Một lần nữa, nhằm phịng ngừa nguy cơ bong bóng bất động sản, NHNN đã ban hành Thông tư 13 ngày 20/05/2010, có hiệu lực thi hành vào 1/10/2010, quy
định tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động
sản Với việc gia tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản lên
250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9% sẽ dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín
dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng. Theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, Thơng tư 13 sẽ có tác động đến dòng tiền đổ vào bất động sản, cụ thể các ngân hàng sẽ phải thu hẹp lại các khoản vay này để
tránh nguy cơ bong bóng bất động sản xảy ra. Nguồn cung tín dụng cũng bị thu hẹp do ngân hàng bị hạn chế tỷ lệ cho vay. Các ngân hàng sẽ buộc phải cân nhắc để hạn chế bớt các khoản cho vay bất động sản và để vốn cho vay các lĩnh vực sản xuất.