6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:
2.4.2 Những tồn tại về cơ chế, chính sách tài chính đối với thị trường
BĐS
Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, cùng với những đặc trưng cơ bản nêu trên, hiện có những tồn tại nhất định về cơ chế, chính sách tài chính đối với thị
trường BĐS
Thị trường bất động sản có đặc điểm là nguồn vốn đầu tư rất lớn, có nhiều dự án lên tới hàng chục tỷ USD. Thế nhưng, thị trường bất động sản Việt Nam nói
chung, thành phố HCM nói riêng từ buổi sơ khai đến nay hoạt động chủ yếu dựa
vào ngân hàng, gần đây có thêm động thái vay khách hàng, cịn lại gần như khơng có nguồn nào khác. Đây chính là một nguyên nhân quan trọng dẫn tới tiến độ nhiều dự án bị đình trệ cũng như làm nảy sinh nhiều hoạt động kêu gọi, góp vốn bất hợp pháp, thậm chí là lừa đảo của một số chủ đầu tư khơng có năng lực tài chính.
Nguyên do là thị trường phát triển quá nhanh, trong khi các chính sách được ban hành dường như đều mang tính chữa cháy, quản lý theo kiểu vướng đâu bịt đấy,
thiếu linh hoạt, chưa có được định hướng phát triển chiến lược, căn cơ ở tất cả các khâu.
Việc mở rộng tín dụng một cách ồ ạt trước đó, khi giá nhà đất tăng liên tục, lợi nhuận cao và đã trở thành một thị trường hấp dẫn của tín dụng. Các ngân hàng thương mại khơng bỏ lỡ cơ hội tối đa hóa lợi nhuận và tăng dư nợ đã ồ ạt cho vay
với các chương trình cho vay dễ dàng, hấp dẫn và mang tính cạnh tranh cao. Việc cho vay quá mức đã dẫn đến việc mất cân đối giữa luồng vốn huy động và luồng
vốn vay của ngân hàng và dẫn đến tình trạng mất ổn định tín dụng q cao của các ngân hàng thương mại. Đấy là chưa tính đến các tỷ lệ cân đối giữa tài sản và vốn
vay, tỷ lệ giữa lãi suất cho vay dài hạn và lãi suất huy động ngắn hạn. Dòng vốn tín dụng BĐS bắt đầu được siết chặt bằng các chính sách của NHNN mà gần đây là
thơng tư 13 ngày 20/05/2010 do NHNN ban hành, có hiệu lực thi hành vào 1/10/2010. Thông tư quy định tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản. Với việc gia tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực
kinh doanh bất động sản lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9% sẽ dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này. Như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đang phải đối diện với
nhiều khó khăn khi dịng vốn tín dụng BĐS bị siết chặt. Tuy nhiên, việc siết chặt này chỉ áp dụng đối với các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS, với hệ số rủi ro đối với khoản mục này là 250%, còn chuyện vay vốn mua nhà để ở không nằm trong đối tượng bị hạn chế. Trong thực tế, các đối tượng có nhu cầu vay mua nhà để ở thật sự sẽ được xếp vào diện vay tiêu dùng, với lãi suất thấp hơn nhiều so với những người vay vốn để kinh doanh BĐS. Việc hạn chế cho vay kinh doanh
BĐS chắc chắn sẽ gây nhiều khó khăn cho thị trường này, nhưng phải thừa nhận rằng các doanh nghiệp ngành BĐS cũng có phần trách nhiệm khá lớn. Đó là sự phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Việc Ngân hàng Nhà nước mạnh tay hơn trong việc kiểm sốt dịng vốn tín dụng BĐS xuất phát từ rất nhiều lý do. Ngoài những khó khăn của thị trường này
như đã nêu, việc bảo vệ sự an toàn của hệ thống các ngân hàng thương mại, vốn
được xem là xương sống của nền kinh tế, trở thành vấn đề cực kỳ quan trọng kể từ
sau cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008. Hàng loạt ngân hàng lớn trên thế giới bị phá sản, trong đó nhiều ngân hàng rơi vào tình trạng này xuất phát từ chuyện
đổ vốn vào thị trường BĐS một cách vô tội vạ, là một kinh nghiệm cần phải tránh.
Không chỉ đơn thuần phục vụ mục đích dự phịng, việc siết chặt dịng vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực BĐS cũng nhằm mục tiêu hướng đồng vốn vào các lĩnh vực
khác như sản xuất, cho người có nhu cầu mua nhà để ở thật sự... Một khi dịng vốn tín dụng BĐS bị tắc, các ngân hàng thương mại buộc phải tìm đầu ra khác chứ khơng thể để đồng vốn nằm im. Nói một cách khác, hệ thống ngân hàng thương mại sinh ra không chỉ để nhằm phục vụ cho lĩnh vực BĐS mà còn cho nhiều ngành nghề khác trong nền kinh tế.
Tuy nhiên, thị trường BĐS là một thị trường đem lại nguồn thu khá lớn cho ngân sách, một kênh hấp thụ vốn lớn và đem lại nhiều lợi nhuận cho hệ thống ngân hàng..., kênh vốn tín dụng do vậy khơng thể khép cửa với thị trường này. Trong thời gian tới, có thể nhiều dự án BĐS sẽ bị chậm triển khai, hỗn tiến độ, thậm chí bị
đem ra bán... Nhưng đây là chuyện tất yếu, những doanh nghiệp không có khả năng
tài chính phải nhường lại cho những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính thật sự. Nhìn chung, chính sách tín dụng BĐS hiện nay cũng có mặt tích cực của nó
đối với thị trường BĐS chứ khơng chỉ có tiêu cực, đó là nhiều doanh nghiệp sẽ chủ động tìm cách xoay xở nguồn vốn để tồn tại, như có thể phát hành trái phiếu, niêm
yết cổ phiếu... Như vậy, cả xã hội sẽ tham gia huy động vốn chứ không phải riêng gì hệ thống ngân hàng. Nhưng muốn thực hiện được các mục tiêu này, bản thân các doanh nghiệp phải tự thay đổi. Chẳng hạn để cổ phiếu được niêm yết và DN có thể huy động được vốn của nhà đầu tư qua kênh chứng khoán, trước hết các DN phải tổ chức lại, cải thiện hệ thống quản trị DN, công khai và minh bạch hơn các hoạt
động... Cịn muốn huy động vốn thơng qua hình thức trái phiếu, các DN cũng phải
thuyết phục được nhà đầu tư bằng các dự án thật sự hiệu quả.