6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:
2.4.3 Những mặt hạn chế của thị trường BĐS
Một là, thị trường bất động sản còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành
tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ, thể chế thị trường chưa hoàn chỉnh. Thực chất, hiện tại thị trường bất động sản vẫn đang ở cấp độ tiền tệ hóa – tức là chưa
chuyển sang cấp độ tài chính hóa, Từ năm 2004, khi luật pháp hạn chế các chủ đầu tư phân lô bán nền và thu tiền trước của bên mua, thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn. Các văn bản pháp quy về các quỹ đầu tư bất động sản, về trái phiếu bất động sản, về hệ thống thế chấp thứ cấp bất động
sản, về quỹ tiết kiệm bất động sản hiện vẫn chưa có nên một hệ thống tài chính cần thiết cho thị trường bất động sản vẫn còn đang là một kỳ vọng đối với thị trường
này. Hệ quả là, thị trường bất động sản luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay
cả khi hệ thống ngân hàng thương mại khơng giảm cung cấp tín dụng.
Hai là, thị trường bất động sản vẫn còn thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc
vào bên bán. Thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản là nhà ở
nói riêng đang phụ thuộc vào bên bán, thông tin kém minh bạch. Hệ quả là người mua thường bị thua thiệt. Trên thực tế, đến nay, khơng có một cơ quan nào nắm được thơng tin chính xác hiện đang có bao nhiêu dự án bất động sản (dưới mọi hình
thức và loại hình sản phẩm) đang được triển khai, sản phẩm của các dự án đã và đang được bán cho ai, giá cả chính xác là bao nhiêu. Mặc dù Luật kinh doanh bất
động sản đã quy định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh bất động
sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhưng rất nhiều giao dịch vẫn
chưa giao dịch qua sàn. Tình hình mua các sản phẩm bất động sản tại các dự án cho
đến nay vẫn chưa đi vào quy củ. Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đã
quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hồn
thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thơng qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền…để mua các sản phẩm từ khi dự án được hình thành.
Những tồn tại trên đã tạo ra sự thiếu minh bạch của thị trường này. Trên thực tế, thị trường bất động sản vẫn do bên bán quyết định.
Ba là, thị trường bất động sản còn bị phân chia ở cả địa bàn, chủ thể đầu tư
và loại hình sản phẩm. Các doanh nghiệp thành công trên cả các địa bàn khác nhau hiện vẫn còn rất hạn chế. Các doanh nghiệp thành cơng tại nhóm sản phẩm nhà khu
đơ thị mới, hoặc nhà chung cư hầu như khơng có mặt trong số những doanh nghiệp
kinh doanh phát triển cơ sở hạ tầng khu đô thị hoặc khu du lịch nghỉ dưỡng và ngược lại. Về chủ thể, hiện cịn có sự phân biệt về chủ thể trong và ngoài nước trong kinh doanh bất động sản (về tiếp cận và sử dụng đất, về mua bán bất động
sản…). Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hiện vẫn chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có thể được giao đất dài hạn. Đồng thời, việc thế chấp bất động sản mới chỉ được thế chấp cho các tổ chức tín dụng đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam.
Bốn là, thị trường bất động sản rất khó tiếp cận, chi phí phi chính quy cao,
gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất. Bộ xây dựng đã có khảo cứu về trình tự
thủ tục và các bước tiến hành cũng như chi phí để thực hiện một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, cũng có những biểu hiện ngược lại với sự chậm trễ trong quá trình hình thành dự án. Điều này cho thấy hệ thống văn bản chưa theo kịp diễn biến thực tiễn của cuộc sống. Vơ hình chung, những phức tạp của trình tự thủ tục cũng như những điều chưa được lượng định trong chính sách đã làm cho chi phí của các dự án tăng cao.
Kết luận chương 2:
Chương này mang đến một bức tranh tồn cảnh về q trình phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM, thực tiễn những gì đang diễn ra trên thị trường
BĐS giai đoạn hiện nay từ trước và sau cơn sốt nhà đất lần thứ 3. Đánh giá, phân tích những nguyên nhân, những vấn đề còn tồn tại cần giải quyết đối với thị trường
bất động sản. Từ đó đưa ra những giải pháp cụ thể để phát triển thị trường trong
chương 3
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015
3.1 QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ĐẾN NĂM 2015
3.1.1 Quan điểm phát triển dịch vụ bất động sản
Dịch vụ bất động sản là một trong những dịch vụ cao cấp mà Thành phố đang có những chính sách khuyến khích phát triển nhằm thúc đẩy quá trình chuyển
dịch cơ cấu kinh tế theo hướng nâng cao tỉ trọng GDP của khu vực dịch vụ trong nền kinh tế.
Phát triển dịch vụ bất động sản là nhằm thúc đẩy sự phát triển của các cơ sở hạ tầng như nhà ở, cao ốc, văn phịng… thơng qua việc phát triển các hoạt động xây dựng nhằm đảm bảo nơi cư trú và làm việc cho các công dân TP.HCM.
Dịch vụ bất động sản có liên quan mật thiết đến các thành tố khác của nền
kinh tế như thị trường tài chính, thị trường chứng khốn, thị trường ngoại tệ…. Do
đó, cần đảm bảo sự phát triển lành mạnh của dịch vụ bất động sản nhằm góp phần
thúc đẩy tăng trưởng một cách ổn định cho nền kinh tế.
Sự phát triển thị trường bất động sản sẽ có tác dụng tạo một sức cầu lớn cho các ngành kinh tế khác như sản xuất xi măng, thép, đồ dùng gia đình… bởi do những liên kết xuôi và liên kết ngược của ngành bất động sản với các ngành kinh tế khác.
3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ bất động sản
Dịch vụ bất động sản sẽ chiếm khoảng 20% - 25% giá trị GDP khu vực dịch vụ từ nay đến 2015.
Dịch vụ bất động sản sẽ được phát triển một cách đồng bộ tồn bộ các dịch vụ cho th văn phịng, khách sạn, căn hộ, bán lẻ….
3.2 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM ĐẾN NĂM 2015
Hiện tại thị trường bất động sản TP.HCM còn đang ở cấp độ phát triển thấp,
cấp độ tiền tệ hóa – tức là chưa chuyển sang cấp độ tài chính hóa. Cùng với việc
hoàn thiện thể chế, tăng cường phát triển thành tố thị trường bất động sản, cần tiếp tục thúc đẩy cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, hồn thiện chính sách tín dụng bất động sản...thơng qua một số giải pháp
3.2.1 Hồn thiện chính sách tín dụng ngân hàng liên quan đến thị trường bất động sản
- Chính sách huy động vốn tín dụng trung và dài hạn: Nhà nước cần có nhiều
chính sách để mở rộng hơn nữa kênh thu hút tín dụng từ các nguồn nước ngồi để tăng cường tín dụng cho thị trường bất động sản. Đồng bộ hóa các giải pháp huy động vốn từ thị trường trong nước trên cơ sở đảm bảo an toàn và hiệu quả tín dụng, đổi mới hệ thống kiểm sốt tín dụng phát hiện và xử lý kịp thời các rủi ro tín dụng.
Thực hiện các giải pháp phát triển thị trường tài chính-tiền tệ, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng huy động nhiều vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản.
Đối với hệ thống các ngân hàng, để có nguồn vốn trung, dài hạn dồi dào, rất
cần xây dựng thị trường mua bán nợ. Khi dư nợ đến một tỷ lệ nào đó, sẽ có các tổ chức tài chính khác mua lại để ngân hàng tiếp tục quay vịng vốn. Có như thế, ngân hàng mới có khả năng đáp ứng vốn cho thị trường bất động sản.
Tích cực xử lý nợ tồn động để tăng khả năng đáp ứng nhu cầu vốn tín dụng cho thị trường bất động sản
-Chính sách cho vay: Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng
bố trí khối lượng vốn cho vay hợp lý đối với kinh doanh bất động sản, mở rộng tín dụng trung và dài hạn ở mức phù hợp điều kiện phát triển của thị trường bất động
sản, đảm bảo cân đối thời hạn cho vay với thời hạn của nguồn vốn huy động. Bên cạnh đó, tăng cường khả năng thẩm định và giám sát vốn vay để hoạt động tín dụng trên thị trường bất động sản hiệu quả và bền vững. Đồng thời khuyến khích các tổ chức tín dụng cải tiến quy trình và đơn giản hóa thủ tục cho vay đối với bất động
sản, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm cơng tác kiểm sốt nội bộ về hoạt động tín dụng nhằm nâng cao chất lượng tín dụng, khơng để nợ xấu gia tăng. Đối với dự án có nhu cầu vay vốn lớn cần có chính sách cho vay đồng tài trợ giữa các tổ chức tín dụng.
- Cơ chế thế chấp: Nhà nước cần yêu cầu các tổ chức tín dụng định kỳ đánh giá lại tài sản thế chấp, theo dõi nguồn thu của khách hàng vay vốn để có biện pháp thu hồi nợ hợp lý, đồng thời xác định mức trích lập dự phịng cụ thể khi có sự thay
đổi giá trị tài sản đảm bảo.
Cần phải đẩy mạnh hoạt động giao dịch ở thị trường chuyển giao tài sản thế chấp. Bởi vì hiện nay khi có nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng bất động
sản để cầm cố và thế chấp. Mặc dù việc cầm cố, thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến, tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch
bảo đảm, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố. Bên cạnh
đó, việc phát mãi các tài sản này gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục hành chính.
Muốn vậy, cơ sở pháp lý cho việc chuyển giao, phát mãi các tài sản này phải được sửa đổi, bổ sung theo hướng tạo quyền chủ động trong việc xử lý tài sản cho các tổ chức tín dụng. Phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh cải cách thủ tục
hành chính, dịch vụ cơng liên quan đến hoạt động tín dụng, thế chấp, cơng chứng, xử lý tài sản thế chấp,…
3.2.2 Tiếp tục thử nghiệm, đi đến hình thành các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản
Chỉ khi nào các quỹ này được hình thành và đi vào hoạt động trong thực tiễn, thị trường bất động sản mới có nguồn tài chính bền vững.
- Về Quỹ đầu tư BĐS: Hiện nay vốn đầu tư từ các quỹ đầu tư trong nước cho
thị trường BĐS cịn rất ít. Chủ yếu các quỹ đầu tư vào chứng khốn của các cơng ty BĐS chứ chưa có đầu tư trực tiếp vào thị trường BĐS, các dự án BĐS. Hiện nay, các quỹ đầu tư phải kể đến như: Quỹ Phát triển Nhà Thành phố Hồ Chí Minh
(HOF), một quỹ đầu tư thuộc sở hữu nhà nước và phi lợi nhuận có vốn điều lệ 1.000 tỷ (khoảng 50 triệu USD), hoạt động liên quan đến cho đối tượng vay mua nhà là cá nhân. Quỹ đầu tư VF1, VF2, PruBF1, VOF,.. hoạt động theo luật chứng khốn của Việt Nam. Do đó, hoạt động kinh doanh của các quỹ này chỉ tập trung vào đầu tư
trực tiếp như giao dịch chứng khoán dài hạn. Các quỹ này không tập trung vào thị trường bất động sản. Một số quỹ đầu tư nước ngoài như Indochina Capital lập Quỹ Indochina Land Holdings 1 (42 triệu USD) vào năm 2005, Quỹ Indochina Land Holdings 2 (265 triệu USD) năm 2006. Riêng Quỹ Vina Land (205 triệu USD) do VinaCapital thành lập vào tháng 03/2006 đã đầu tư vào một số dự án lớn ở Việt
Nam và đã tăng vốn lên 595 triệu USD. Mới đây Công ty đầu tư bất động sản hàng
đầu của Singapore - Pacific Star đã hợp tác với Công ty Alony Hetz của Israel để
thành lập quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam với số quỹ dự kiến khoảng 200 triệu USD.
- Về quỹ tiết kiệm BĐS: cần có chính sách nhà ở xã hội chuyển trọng tâm từ tạo điều kiện cho bên cung sang tạo điều kiện cho bên cầu, tức khi người thu nhập thấp đã tự tích luỹ được một phần tiền mua nhà hoặc do bán nhà đang ở, tương đương 20% giá nhà thì được Ngân hàng chính sách cho vay thêm để đủ trả tiền mua
nhà một lần. Khoản vay này có lãi suất thấp, được trả trong dài hạn và được thế
phát triển nhà ở và áp dụng chế độ tín thác đầu tư bất động sản hay áp dụng chế độ dự trữ đất… nhằm có vốn “ni” chương trình nhà ở xã hội
Tiến tới việc nhanh chóng hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ này đã được
đề cập đến trong Nghị định 71/2010. Trên thế giới, một số nước cũng đã bắt đầu áp
dụng. Còn ở Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng, thời gian đầu, quỹ này nên hoạt động theo hình thức tự nguyện. Cụ thể, quỹ huy động tiền tiết kiệm hàng tháng của những người cần nhà ở cộng với một phần tiền thu được từ đầu tư đất đai đô thị và thị trường bất động sản. Quỹ này dành cho người thu nhập thấp vay để mua nhà
và thế chấp bằng chính nhà sắp mua rồi trả dần hàng tháng trong nhiều năm, có thể
đến 10 năm. cần huy động mọi người có thu nhập trong xã hội, bất kể thành phần
kinh tế nào, có nhà hay khơng, đều trích một phần rất nhỏ của lương vào quỹ tiết kiệm nhà ở xã hội. Với người khơng có nhu cầu về nhà, khi về hưu, họ được rút
toàn bộ số tiền gốc lẫn lãi
- Về Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT: Real Estate Investment Trust): Một
trong những kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực BĐS được nhiều nước trên
thế giới áp dụng rất thành cơng là mơ hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT). Quỹ tín thác BĐS là một mơ hình đầu tư BĐS dựa vào uy tín và kinh nghiệm của cơng ty thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà đầu tư mua chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư BĐS. Nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý Quỹ tín thác BĐS đầu tư vốn của quỹ vào BĐS kiếm lời. Trên thế giới hiện nay, REIT có
nhiều loại gồm: REIT khai thác BĐS (Equity REIT), quỹ này tìm cách sở hữu và
điều hành khai thác BĐS để tạo thu nhập. REIT cho vay (Mortgage REIT) cho chủ
sở hữu BĐS hoặc những người khai thác BĐS vay tiền, ví dụ cho vay để mua lại quyền khai thác một khách sạn trong vịng một số năm nhất định. REIT cũng có thể mua lại một số khoản nợ hoặc các chứng khoán được đảm bảo bằng BĐS. REIT
hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác các BĐS vừa cho các chủ BĐS khác vay tiền. Theo các nhà phân tích thì đây là mơ hình có nhiều ưu điểm để thu hút được vốn đầu tư nhàn rỗi trong nước. Cần phải mở rộng các quỹ đầu tư dạng này vì nhờ
vào các quỹ này các chủ đầu tư có thể huy động được nguồn vốn rộng rãi trong dân chúng.
Mỗi nhà đầu tư tham gia đầu tư vào quỹ sẽ sở hữu một phần trong tổng danh mục đầu tư của REIT. Việc nắm giữ này được thể hiện thơng qua việc sở hữu chứng khốn do REIT phát hành. Các thành viên tham gia vừa có thể là pháp nhân, vừa có