6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:
2.2 THỰC TRẠNG CÁC KÊNH THU HÚT VỐN CHO THỊ TRƯỜNG
2.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu
Khả năng huy động vốn gián tiếp lẫn trực tiếp của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện nay rất hạn chế khi nhiều doanh nghiệp vẫn coi đây là thị trường đầy rủi ro về mặt tài chính và pháp lý. Ngân hàng là kênh huy động chủ yếu nhưng lại là dịng vốn ngắn hạn và ln phải chịu áp lực lớn trong việc trả nợ. Do vậy phần lớn các chủ dự án BĐS đều “đói” vốn, tiền huy động chỉ vừa đủ “chạy” được giấy phép
đầu tư một dự án; sau đó để xây dựng, các chủ dự án phải tung ra nhiều “chiêu” mời
gọi hợp tác đầu tư
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng lâu nay trái phiếu bất
động sản được đề cập rất nhiều như một giải pháp để huy động vốn, Bởi vì qua
kênh trái phiếu, DN BĐS huy động được một lượng vốn lớn tiền mặt, tiêu thụ được sản phẩm mà lại còn hạn chế rủi ro, dễ dàng tính tốn được chiến lược đầu tư cho DN. Tương tự, khách hàng được đáp ứng đúng và đủ nhu cầu về nhà ở và trái phiếu có giá trị thực tế hơn một hợp đồng hứa mua bán căn hộ như hiện nay, tuy nhiên
trên thực tế không nhiều cơng ty sử dụng rộng rãi loại hình này.
Trên thực tế cũng đã có một số cơng ty phát hành trái phiếu gắn với quyền mua bất động sản và hiện nay hệ thống pháp luật chưa cụ thể để chi phối loại hình này.
Luật sư Trần Duy Cảnh, Giám đốc điều hành Công ty luật hợp doanh Luật Việt cho rằng, nếu so với các loại hình huy động vốn khác thì trái phiếu bất động
sản chỉ chiếm khoảng 5 - 7%, và việc huy động vốn này cũng đã từng tạo ra tranh
luận vì nhiều người cho rằng đó là hình thức lách luật.
Tuy nhiên, luật sư Cảnh cho rằng việc huy động vốn qua hình thức phát hành trái phiếu bất động sản là hợp pháp, phù hợp trong khuôn khổ pháp luật, vì Điều
mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được “huy động vốn theo quy định của pháp luật”.
Đồng thời, Điều 77.3 Luật Doanh nghiệp cũng ghi rõ “Công ty cổ phần có
quyền phát hành chứng khốn các loại để huy động vốn”, và Nghị định
52/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật doanh nghiệp đã quy định và cho phép
doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhằm “thực hiện dự án đầu tư” (điều 4.1), bao gồm dự án bất động sản.
Luật sư Cảnh cho rằng việc kèm quyền mua căn hộ, biệt thự đang thực hiện là quyền lợi của trái chủ, mà không phải nghĩa vụ của họ và không chịu điều chỉnh bởi các luật chuyên ngành về bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
Hay nói cách khác, thỏa thuận này khơng vi phạm điều cấm của pháp luật, quyền mua căn hộ trong tương lai là một quyền gia tăng dành cho người mua trái phiếu, quyền này hợp pháp và đương nhiên chỉ thực hiện được khi đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua nhà theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Liên quan đến việc huy động vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, năm ngối Cơng ty cổ phần địa ốc Sài Gịn Thương Tín (Sacomreal) phát hành 100 tỉ đồng trái phiếu tháng 1-2008, kỳ hạn 6 tháng. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu
đồng kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với ưu đãi giảm 5% trên giá trị căn hộ và
hưởng lãi suất 8,8%/năm.
Tháng 3-2008, công ty này phát hành 750 tỉ đồng trái phiếu mệnh giá 1,5 tỉ để triển khai dự án khu căn hộ Phú Mỹ, Q.7, TPHCM. Người sở hữu trái phiếu được mua căn hộ kèm với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ.
Ngoài ra, một số chủ đầu tư như Công ty cổ phần phát triển bất động sản
tại quận 7, TPHCM như The EverRich II có tổng vốn đầu tư 7.500 tỷ đồng, The
EverRich III tổng vốn đầu tư 9.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, đứng ở góc độ quản lý, một đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bình
Dương cho rằng mặc dù góp vốn mua trái phiếu kinh doanh bất động sản đúng là
quan hệ dân sự và được quyền mua bất động sản sau này với giá ưu đãi, nhưng trên thực tế có nhiều hợp đồng góp vốn mua căn hộ này, lơ đất kia với giá bán cụ thể thì hồn tồn sai. Vì vậy cơ quan quản lý nhà nước cần có quy định cụ thể về hình thức này.