6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:
2.2 THỰC TRẠNG CÁC KÊNH THU HÚT VỐN CHO THỊ TRƯỜNG
2.2.5 Hình thức huy động khác
Hiện nay, nhiều cơng ty BĐS cịn tiến hành huy động vốn với nhiều hình thức chưa có tiền lệ tại VN. Điều đáng nói là những hình thức ấy hoặc những điều khoản trong thỏa thuận, hợp đồng luôn đứng về phía chủ đầu tư, đẩy rủi ro về phía khách hàng. Bình luận câu chuyện này, một chun gia kinh tế cho rằng khung pháp lý chưa theo kịp thực tiễn cuộc sống thì cần được bổ sung, cải tiến để DN có điều kiện thuận lợi trong kinh doanh, nếu khơng sẽ nảy sinh tình trạng “làm chui” gây ra rủi ro đối với khách hàng.
Ông Đinh Văn Ân, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung
ương (CIEM), cho biết chính sách phát triển tiết kiệm BĐS tập trung vào việc ban
hành văn bản luật pháp điều tiết những yếu tố chính như ký kết hợp đồng với các điều khoản, tiết kiệm, vay, phân bổ các khoản vay và trợ cấp... Tới nay, tiết kiệm
theo hợp đồng chiếm 40% thị phần tín dụng thế chấp ở Áo, 32% tại Pháp và trên 20% tại Đức.
Tại VN, tiết kiệm theo hợp đồng BĐS cũng đã được đề cập nhiều lần, song mới chỉ dừng ở ý tưởng. Trên thực tế, trong khi pháp luật về BĐS cũng như các quy
định pháp lý khác bỏ trống hồn tồn loại hình này, đã có DN “vượt rào”. Song
cũng chính vì sự mạnh dạn khi chưa có khn khổ ấy, DN đã bị “thổi cịi”. Cụ thể, việc Cơng ty BĐS Vinaland phát hành chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở vào đầu năm 2009 đã gây nhiều ầm ĩ. Để tránh rắc rối, Vinaland đã ngưng việc phát hành chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở
Theo cách thức Vinaland đang làm thì hàng tháng người tham gia sẽ tiết kiệm một số tiền để mua chứng chỉ. Với mệnh giá năm triệu đồng/chứng chỉ và thời gian đóng kéo dài năm năm (60 tháng), tính ra một tháng người mua nộp vào cho
cơng ty năm triệu đồng. Khi đóng hết 60 tháng thì người mua nộp hết 300 triệu
đồng. Số tiền tiết kiệm này được tính là chi phí cho quyền sử dụng đất và các chi
phí khác như chi phí san lấp, giải phóng mặt bằng, thiết kế, lập dự án, xin cấp phép. Như vậy đến lúc cơng ty bán nhà thì người mua có quyền mua 60 m2 sàn (được
quyền mua một căn hộ cao cấp tại dự án Saigon South Center trên đường Nguyễn Lương Bằng, quận 7) với đơn giá xây dựng gốc. Nếu lúc đó căn hộ có diện tích 80 m2 thì người mua phải trả thêm tiền 20 m2 dôi ra theo giá thị trường.
Tuy nhiên, dư luận cịn nhiều băn khoăn về tính pháp lý trong khâu phát hành chứng chỉ. Ngoài ra, hàng loạt vấn đề như tiêu chí để xác định “giá gốc”, thời hạn hoàn thành dự án... cũng đang được đặt ra.
Ở đây công ty dựa vào quan hệ vay mượn đã quy định rõ trong Bộ luật Dân
tiết kiệm hàng tháng với số tiền rất ít. Ngồi ra, Vinaland không thể phát hành theo dạng trái phiếu vì chứng chỉ của cơng ty cịn chuyển đổi ra quyền mua nhà với đơn giá xây dựng gốc.
“Do pháp luật hiện chưa có quy định rõ về phương thức phát hành chứng chỉ tiết kiệm như cách công ty đang làm nên buộc chúng tôi phải vận hành pháp luật linh hoạt. Ở phương thức này, công ty làm theo thực tiễn đời sống là việc gì mà
pháp luật khơng cấm thì cơng ty làm” - một đại diện của Vinaland nói.
Tên gọi là chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở của công ty cũng chỉ là cách gọi tên theo đúng hình thức người mua chứng chỉ đã tiết kiệm. Riêng với cam kết chuyển đổi chứng chỉ thành quyền mua nhà, công ty căn cứ vào giấy phép đăng ký kinh
doanh.
Về quy định người mua chứng chỉ sau năm năm được mua nhà với đơn giá
xây dựng gốc, Vinaland giải thích đây là giá xây dựng trên một mét vuông sàn mà cơng ty phải trả cho nhà thầu. Cách tính là lấy tổng chi phí xây dựng (chi phí quản lý xây dựng, chi phí xây lắp, chi phí mua sắm thiết bị) chia cho tổng diện tích sở hữu riêng. Ngồi ra, lúc bán nhà cơng ty sẽ mời một ban kiểm sốt gồm chủ tịch cơng đồn và hai người sở hữu nhiều chứng chỉ nhất đến kiểm tra, giám sát việc
tính đơn giá gốc. Lúc đó cơng ty có trách nhiệm cơng bố tất cả hóa đơn, chứng từ, giá mua nguyên vật liệu xây dựng cho đồn này biết.
Cịn với trường hợp người tham gia đã có 60 chứng chỉ tương đương được
mua 60 m2 sàn nhà với giá gốc nhưng lúc này diện tích căn hộ thực tế là 80 m2 thì phần diện tích 20 m2 cịn lại phải mua theo giá thị trường. Trường hợp này ông Hưng giải thích, người mua khơng nên băn khoăn sợ cơng ty ép giá để phá vỡ cam kết vì tỷ lệ chứng chỉ tiết kiệm công ty phát hành rất hạn chế. Tỷ lệ chỉ ở mức
khoảng 30% diện tích sàn xây dựng. Với con số này thì khách hàng yên tâm vì khi bán phần diện tích căn hộ với giá thị trường, cơng ty cũng khơng thể nâng cao lên
được. Đó là chưa kể lúc đó cơng ty phải bán nhà qua sàn giao dịch và phải cơng bố
thơng tin... Vì dự kiến đến tháng 4 này, Vinaland sẽ niêm yết trên sàn chứng khốn. Với đề xuất cần có một ngân hàng tham gia để hạn chế rủi ro cho người mua chứng chỉ, ông Hưng cho biết công ty đang xúc tiến với nhiều đối tác. Bước đầu đã có Ngân hàng Á Châu qua làm việc với Vinaland để bàn việc tham gia bảo lãnh phát hành. Trong trường hợp khơng có ngân hàng tham gia thì quyền lợi khách hàng vẫn được bảo đảm. Do Vinaland là công ty cổ phần nên mọi hoạt động minh bạch và đều phải báo cáo cổ đông
Theo ơng Hồng, đến thời điểm công ty bán nhà, nếu người sở hữu chứng
chỉ khơng muốn mua nhà thì Vinaland trả lại tiền gốc cộng thêm 100% lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước ấn định. Ngồi ra có một mốc thời gian nữa là nếu đến năm 2014 mà Vinaland khơng triển khai dự án thì cơng ty này phải trả lại toàn bộ tiền gốc cộng thêm 200% lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước ban hành.
Tuy nhiên, luật sư Lưu Trường Hận, Trưởng phòng Pháp chế của Ngân hàng Phương Đông, cho biết dù có tên gọi là gì thì chứng chỉ này vẫn là giấy tờ có giá do mệnh giá phát hành của chứng chỉ được quy ra năm triệu đồng. Căn cứ vào Luật
Doanh nghiệp thì cơng ty cổ phần chỉ được phép phát hành giấy tờ có giá dưới hình thức trái phiếu. Cịn nếu căn cứ vào luật dân sự thì việc này phải gọi là hợp đồng
vay mượn và giấy tờ xác nhận là giấy vay nợ chứ không thể mang tên là chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở.
“Cần phải có thêm một ngân hàng đứng ra bảo lãnh phát hành chứng chỉ tiết kiệm. Vì nếu có ngân hàng tham gia thì sẽ giám sát được nguồn vốn doanh nghiệp huy động sử dụng có đúng mục đích. Mặt khác cịn đảm bảo cho việc doanh nghiệp khơng trả được nợ thì ngân hàng trả thay” - ơng Hải góp ý.
Tuy nhiên, ý kiến một luật sư khác cho rằng nếu công ty chọn chứng chỉ là quan hệ dân sự thì ngun tắc chung là các bên có quyền tự do thỏa thuận và các
thỏa thuận đó có hiệu lực khi nó khơng vi phạm pháp luật. Vì thế chứng chỉ trên vẫn
đảm bảo tính pháp lý.