6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:
2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
2.1.3 Các loại hình BĐS chủ yếu tại TPHCM:
Bảng 2.1: Các chỉ tiêu cơ bản của thị trường Việt Nam qua các năm
2007 2008 2009 H1 2010 (Est) 2010f Tỷ lệ tăng
GDP
8,5% 6,2% 5,3% 6,2% 6,5%
Lãi suất vay 14%-16% 12,5% Giảm từ 21% trong quý 3 12.0%(hiệu lực từ 1/12/2009) 13,5%-15,5% 12%-12,5% Lạm phát (năm/năm) 8,3% 22,9% 6,9% 8,8% 10,3% Cán cân thương mại
-12,5 tỷ USD -18 tỷ USD -12,2tỷ USD -6,7 tỷ USD -14,5 tỷ USD
Giá vàng/Tael 16,1 triệu VND (12/07) 17,8 triệu VND (31/12/2008) 26,6-26,7 triệu VND (31/12/2009) 28,5triệu VND (29/06/2010) N/A USD/VND (ngân hàng TM) 16.127 17.486 (31/12/08) 18.479 (31/12/09) 19.080 (29/06/10) -
FDI (cam kết) 21,3 tỷ USD 71,7 tỷ USD 21,5 tỷ USD 8,4 tỷ USD 22-25 tỷ USD FDI (thực
hiện)
4,6 tỷ USD 11,7 tỷ 10,0 tỷ USD 5,4 tỷ USD 11 tỷ USD
Nguồn: dữ liệu lịch sử Tổng cục Thống kê, Năm 2010 do chính phủ Việt Nam dự báo
2.1.3.1 Thị trường Nhà ở TPHCM:
Bảng 2.2: Số lượng căn hộ qua các năm tại TPHCM
Năm 2008 2009 2010
Số lượng căn hộ được chào bán Hạng sang & cao cấp 4.005 2.781 12.737 Trung cấp 3.818 4.276 10.380 Bình dân 1.630 3.619 5.130 Tổng cộng 9.453 (24 dự án) 10.676 (32 dự án) 28.247 (57 dự án) Số lượng căn hộ đã bán Tổng cộng 3.127 5.957
Nguồn: Báo cáo “Dự báo táo bạo TT BĐS TPHCM 2010” của CBRE
Sự cạnh tranh gay gắt của thị trường TPHCM với nguồn cung quá lớn: từ những dự án 2008/2009, từ những dự án dự kiến được tung ra thị trường 2010 cung cấp thêm 30.000 căn hộ (gấp 3 lần lượng căn hộ được tung ra vào năm 2008/2009)
Phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục chi phối thị trường. Đối tượng
khách hàng đã được phân chia rõ rệt giữa những người có nhu cầu thực và nhà đầu tư ngắn hạn tại những dự án đang chào bán
2.1.3.2 Thị trường văn phịng TPHCM:
u cầu tìm mặt bằng văn phòng tăng đáng kể vào thời điểm cuối năm 2009 Hơn 100.000 m2 diện tích văn phịng cịn trống của năm 2009 vẫn đang tìm khách th. Năm 2010 có thêm nhiều nguồn cung mới được đưa vào sử dụng so với 2008
và 2009 khoảng hơn 350.000 m2. Diện tích thực thuê mới dự kiến sẽ gấp đôi 2009- khoảng 300.000 m2. Nguồn cung lớn bao gồm cả nguồn cung hiện hữu và các diện tích mới khẳng định năm 2010 thị trường sẽ nghiêng về khách thuê
2.1.3.3 Thị trường bán lẻ TP.HCM
Bảng 2.3: Diện tích bán lẻ qua các năm tại TPHCM Nguồn cung bán lẻ mới (m2) 2007 2008 2009 2010f Trong trung tâm 1.280 11.882 18.781 65.050 Ngoài trung tâm 24.000 50.300 46.687 68.000
Nguồn: Báo cáo “Dự báo táo bạo TT BĐS TPHCM 2010” của CBRE
Nguồn cung diện tích bán lẻ tại trung tâm sẽ tăng gấp 3 lần trong năm 2010. Diện tích bán lẻ tại các khu nhà phố sẽ chuyển dần vào các trung tâm thương mại, diện tích bán lẻ ngồi khu vực trung tâm sẽ tăng khoảng 50%. Tất cả các diện tích bán lẻ trong khu vực trung tâm sẽ được lấp đầy nhanh chóng vì nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế-mức giá trần sẽ được đẩy lên cao. Nhu cầu được ghi nhận từ: các thương hiệu bán lẻ trong nước mở rộng hoạt động trên quy mô toàn quốc,
các thương hiệu ẩm thực quốc tế và trong nước, các thương hiệu quốc tế tiếp tục sẽ
đến Việt Nam với việc các điều khoản còn lại của WTO sẽ được thực thi hoàn toàn.
Các tập đồn bán lẻ quốc tế (Tesco/Walmart) vẫn cịn đang đứng ngoài quan sát.
Nhượng quyền thương hiệu sẽ là khuynh hướng chính của việc mở rộng các chuỗi cửa hàng F&B
Diện tích bán lẻ khu tầng hầm: đang phát triển do diện tích dành cho bán lẻ trên các trục đường đang trở nên hạn chế, khu thương mại VinCom Center dẫn đầu khuynh hướng này, một số khác đang tiếp tục khuynh hướng, công viên Lê Văn Tám sẽ khởi công trong năm 2010
Các khu thương mại theo mơ hình chợ đang mở rộng: mơ hình Saigon
Square I & II sẽ được nhân rộng, người tiêu dùng chỉ tin vào những gì họ biết rõ,
các dự án đang kinh doanh trong ngắn hạn nhưng chưa khai thác hết hiệu quả của khu đất sẽ được tái đầu tư, xây dựng ở những khu dân cư đơng đúc, việc hồn thiện nhanh cho phép các nhà đầu tư hồn vốn một cách nhanh chóng, giá thuê cao hơn mức trung bình trên thị trường bán lẻ
2.1.3.4 Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê TP.HCM:
Bảng 2.4: Căn hộ dịch vụ cho thuê qua các năm tại TP.HCM
2008 2009 2010f 2011f 2012f Tổng nguồn cung 2.859 3.212 3.582 4.291 5.035 Nguồn cung mới
dự kiến
n/a n/a 370 709 744
Giá chào thuê TB (USD/m2/tháng)
$29,66 $24,94 n/a n/a n/a
Tỷ lệ trống 12% 16% n/a n/a n/a Nguồn: Báo cáo “Dự báo táo bạo TT BĐS TPHCM 2010” của CBRE
3 dự án gồm 370 căn hộ dịch vụ (tại Q7, Q1, Q2) sẽ tham gia vào thị trường trong năm 2010, cộng với vô số boutique quy mô nhỏ. Nguồn cung hạn chế nên chỉ cần nhu cầu tăng nhẹ sẽ ảnh hưởng sâu sắc đến tỷ lệ cho thuê. Cạnh tranh từ các căn hộ mua cho thuê (buy to let): The Manor 1 vẫn được nhiều khách thuê ưa chuộng,
Saigon Pearl, River Garden, Cantavil Hoàn cầu, nhiều dự án tại Q.7. Khách thuê trong ngắn hạn có lợi thế hơn khi thương lượng giá và các dịch vụ. Sáu tháng cuối năm 2010, thị trường sẽ gặp áp lực về nguồn cung khi thương mại quốc tế ổn định, kéo theo nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ tăng trở lại
2.1.3.5 Thị trường khách sạn TPHCM:
Bảng 2.5: Dự báo số lượng khách sạn tăng thêm trong thời gian tới Năm hoàn thành Dự án Đơn vị quản lý Vị trí Số phịng 2010 (473 phịng) Liberty 6 tự quản lý Q.1 144 Golden Tower tự quản lý Q.1 120 Saigon Givral tự quản lý Phú Nhuận 209 2011
(1.175 phòng)
New Pacific tự quản lý Q.3 120 Grand Extension tự quản lý Q.1 170 Nikko Saigon Nikko Q.1 335 Times Square tự quản lý Q.1 230 Le Meridien Saigon Starwood Q.1 320 2012
(858 phòng)
Novotel Saigon Center
Accor Q.1 350
Ibis Ben Thanh Palace
Accor Q.1 338
Ibis Saigon South Accor Q.7 170 2013
(1.000 phòng)
Saigon Convention And Exhibition
Tổng cộng 3.506
Nguồn: Báo cáo “Dự báo táo bạo TT BĐS TPHCM 2010” của CBRE
Tỷ lệ cho thuê (cho đến thời điểm hiện tại) ngang bằng so với cùng kỳ những năm trước do đang vào mùa cao điểm của du lịch và dự đoán sẽ dần phục hồi trong những tháng tiếp theo của năm. Tỷ lệ cho thuê đạt tới 85%-95% trong những tuần
cao điểm. Nhu cầu từ khách nội địa tăng mạnh. Sự quay lại của khách quốc tế đi
công tác và đi dự hội thảo
Mở rộng các thương hiệu và loại hình khách sạn: các thương hiệu nội địa
phát triển toàn quốc, cạnh tranh ngày càng tăng trong phân khúc hạng sang, các thương hiệu quốc tế mới bắt đầu xuất hiện IBIS (Q1 & Q7) & NIKKO (Q1), các
thương hiệu quốc tế cho khách sạn budget (được hiểu là khách sạn nhỏ có quy mơ khoản 2 sao nhưng chất lượng phòng và dịch vụ đạt chuẩn 3-4 sao), phát triển các khách sạn boutique (được hiểu là khách sạn có quy mơ vừa và nhỏ nhưng có phong cách riêng, đẳng cấp về kiến trúc, thiết kế và dịch vụ) quy mô nhỏ hơn (không được xếp hạng sao), phát triển các khách sạn nằm trong các khu công nghiệp phục vụ khách đi công tác
2.1.3.6 Thị trường khu công nghiệp TPHCM:
Tình trạng mặt bằng trống nhiều trong năm 2009 dẫn đến kết quả là chủ các KCN có thể sẽ giảm giá thuê và chi phí, các chủ nhà xưởng đã giảm giá thuê. Nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà sản xuất có quy mơ nhỏ và vửa tìm kiếm các lơ đất có diện tích từ 1000-5000 m2. Nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nhà xưởng xây sẵn/ xây theo nhu cầu do các nhà sản xuất vào thị trường với những yêu cầu cụ thể mà nguồn cung hiện tại chưa đáp ứng được
Nhu cầu cho các trung tâm kho vận (kho bãi, trung tâm phân phối, cản cạn): tại các khu vực cảng mới SPCT (Hiệp Phước), Port of Singapore Authority và Saigon New Port (tại khu vực Cái Mép-Thị Vải), kho bãi tại khu vực cảng Cát Lái10