2.3.1 .2Nhu cầu nhà ở cao
3.1 ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠ
NAM GIAI ĐOẠN 2014 -2020
3.1.1 Định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS đến năm 2020 của Chính phủ
Phát triển thị trường BĐS là một yếu tố quan trọng của toàn bộ sự phát triển kinh tế của một quốc gia. Nhận biết được vai trò quan trọng này, Đảng và Nhà nước đã có nhiều biện pháp hỗ trợ phát triển và cũng đã xây dựng được khung pháp lý cho thị trường BĐS tương đối hoàn chỉnh như Luật đất đai mới (2003), Luật đầu tư (2005), Luật nhà ở (2005) và Luật kinh doanh BĐS (2006).
Ngày 06/05/2004 Thủ tướng Chính Phủ đã ký Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020. Theo quyết định này thì có bốn mục tiêu được nhắm đến đó là thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, cải thiện chỗ ở cho dân, mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư, phát triển quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và nâng cao chất lượng cuộc sống. Như vậy có thể thấy nhiệm vụ quan trọng của ngành BĐS đến năm 2020 là phát triển quỹ nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu của q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hoá.
Kể từ năm 2003, nhờ Chính phủ ban hành hệ thống luật đồng bộ, tương đối hoàn chỉnh tác động trực tiếp đến hoạt động của thị trường BĐS mà cơn sốt nhà đất và nạn đầu cơ đã được kiềm chế, thị trường dần đi vào ổn định và lành mạnh hơn. Bộ xây dựng là cơ quan được Chính phủ giao phó việc nghiên cứu các quy định, quy chế để quản lý thống nhất. Nhưng kể từ khi có quyết định trên, vai trò của nhà nước chưa được phát huy hiệu quả bởi Nhà nước mới chỉ tham gia vào vai trò quản lý, chưa thể hiện vai trò điều tiết thị trường, chưa định hướng phát triển thị trường BĐS một cách rõ nét làm cho các phân khúc trong ngành BĐS có sự chênh lệch lớn.
Hiện nay, Chính phủ đã cho thấy rõ nét vai trị điều tiết của mình thơng qua phê duyệt nghị quyết số 2127/QĐ-TTg ban hành ngày 30/11/2011 về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 thay thế cho Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/05/2004 của Chính phủ về phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020. Theo đó, mục tiêu đến năm 2015 phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị chủ yếu là căn hộ chung cư; 60% sinh viên, học sinh; 50% công nhân tại các khu công nghiệp; khoảng 400 nghìn hộ gia đình theo tiêu chuẩn nghèo mới tại nông thôn sẽ được cải thiện về chỗ ở. Mục tiêu từ năm 2016 đến năm 2020 phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại đô thị; 80% sinh viên, học sinh; 70% công nhân tại khu cơng nghiệp; khoảng 500 nghìn hộ gia đình nghèo tại nơng thơn được cải thiện chỗ ở. Nhà kiên cố toàn quốc đạt khoảng 70%, nhà chung cư tại TPHCM và Hà Nội đạt trên 90%, tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu khoảng 30% tổng quỹ nhà ở các đô thị loại III trở lên... Đây là những con số lớn, được kỳ vọng sẽ giúp thị trường BĐS thu hút sự quan tâm của NĐT và các bên liên quan. Ngồi ra nghị quyết cịn đưa ra giải pháp thực hiện, hướng dẫn cách tổ chức thực hiện để đạt được những mục tiêu đã đề ra. Có thể thấy, tuy định hướng phát triển thị trường BĐS vẫn là phát triển quỹ nhà ở nhưng đã có sự định hướng phát triển rõ ràng, tập trung vào nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Góp phần giảm bớt sự chênh lệch giữa các phân khúc trong ngành BĐS, đáp ứng nhu cầu của đa số người dân. Nghị quyết này của Chính phủ giúp người dân cải thiện cuộc sống, góp phần ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội, phát triển đất nước theo hướng văn minh, hiện đại.
Ngoài những mục tiêu, định hướng cho nhà ở xã hội thì mới đây Thủ tướng chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 103/NQ-CP ngày 29/08/2013 về định hướng nâng cao hiệu quả thu hút, sử dụng và quản lý đầu tư trực tiếp nước ngoài trong thời gian tới trong đó có nội dung xem xét mở rộng, nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Theo đó, Bộ xây dựng được giao nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Dự thảo Luật kinh doanh BĐS theo hướng tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu của NĐT khi Nhà nước giao dự án, mở rộng phạm vi kinh doanh
BĐS đối với người nước ngoài, ban hành quy định về hình thức góp vốn bằng quyền phát triển dự án trong dự án liên doanh với NĐT nước ngoài,… Với sự hỗ trợ này, thị trường BĐS sẽ được góp thêm sức cầu, tạo đà thốt khỏi thời kỳ ảm đạm kéo dài trong thời gian qua, nhà ở cũng sẽ được phát triển nhiều hơn đúng theo định hướng trong nghị quyết về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
3.1.2 Định hƣớng hình thành và phát triển chứng khốn hóa các khoản vay thế
chấp bất động sản tại Việt Nam.
Để tận dụng được những lợi ích mà CKH đem lại thì việc định hướng để kỹ thuật này đi vào hoạt động là một biện pháp hữu hiệu. Bất cứ một kỹ thuật tài chính nào muốn được hình thành và phát triển cũng cần có sự hỗ trợ của Nhà nước. Sự hỗ trợ nằm ở việc xây dựng một mơi trường pháp lý, các chính sách khuyến khích phát triển như giảm thuế cho NĐT, DN tham gia… Do đó việc xây dựng một hành lang pháp lý hồn chỉnh về giao dịch và đăng ký giao dịch là vô cùng cần thiết để đưa công cụ này vào hoạt động trong thực tế. Kỹ thuật CKH là một kỹ thuật tài chính phức tạp nên ngồi nguồn nhân lực tốt thì cần xây dựng cấu trúc thị trường phù hợp, cơ sở hạ tầng, công nghệ hiện đại để hỗ trợ hoạt động hiệu quả.
Tại Việt Nam tuy chưa có văn bản pháp lý nào về CKH nhưng thời gian qua đã có nhiều tổ chức tài chính, cơ quan nhà nước cho thấy sự quan tâm vào kênh huy động vốn hiệu quả này. Cụ thể, năm 2007 Vụ tài chính ngân hàng Bộ tài chính đã phối hợp với ngân hàng Hồng Kông Thượng Hải (HSBC) tổ chức buổi hội thảo về để giới thiệu nội dung cơ bản về CKH, khuôn khổ pháp lý cũng như những kinh nghiệm của các nước trong khu vực. Năm 2009, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) tổ chức “Tọa đàm về giao dịch CKH và khả năng áp dụng tại Việt Nam”. Buổi tọa đàm này cung cấp thông tin liên quan đến giao dịch CKH cập nhật theo thông lệ quốc tế mới và các thay đổi trong nghiệp vụ ngân hàng. Năm 2011, Uỷ ban chứng khoán nhà nước (SSC) đã phối hợp với Bộ xây dựng khởi động đề án “Chứng khốn hố bất động sản”...
Ngồi ra, các cơ quan nhà nước cấp trung ương cũng đang có những bước đi chuẩn bị cho thực hiện CKH tại nước ta. Ngày 13/07/2007, Chính phủ đã phê duyệt quyết định số 105/2007/QĐ-TTg về việc định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020. Trong đó có giải pháp “Thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở làm cơng cụ để Chính phủ điều tiết và thúc đẩy phát triển hệ thống tài chính tại Việt Nam. Ban đầu, cơ quan tái cho vay thế chấp sẽ hoạt động theo cơ chế thích hợp, huy động và sử dụng nguồn vốn vay ODA, phát hành trái phiếu được chính phủ bảo lãnh và các nguồn hợp pháp khác để thực hiện nghiệp vụ tái cho vay, mua lại các khoản cho vay nhà ở đủ điều kiện từ các định chế tài chính của thị trường thế chấp sơ cấp, giúp các định chế này mở rộng cho vay lĩnh vực nhà ở và thúc đẩy thị trường thế chấp sơ cấp phát triển. Khi thị trường thế chấp sơ cấp và thị trường vốn đã hội tụ đủ các điều kiện cần thiết về quy mô và cơ sở pháp lý, cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở sẽ phát hành chứng khoán dựa trên các khoản cho vay thế chấp nhà ở - CKH các khoản cho vay thế chấp nhà ở, thực hiện chức năng một kênh dẫn vốn trung và dài hạn từ thị trường vốn tới thị trường thế chấp”.
Mới đây trong nghị quyết số 2127/QĐ-TTg ban hành ngày 30/11/2011, Chính Phủ phê duyệt về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó, Ngân hàng nhà nước được giao tổ chức đánh giá việc triển khai quyết định số 105/2007/QĐ-TTg nói trên đồng thời hồn thiện cơ chế, chính sách tín dụng nhà ở, quy trình cho vay thế chấp. Đây có thể nói là cơ sở bước đầu để thực hiện CKH BĐS sau này.
Có thể thấy, các tổ chức và cơ quan nhà nước đều quan tâm đến việc phát triển nghiệp vụ CKH bởi những lợi ích mà nó mang lại vơ cùng to lớn, giải quyết vấn đề nan giải của thị trường vốn hiện nay. Tuy đã được đề cập đến trong một số văn bản pháp lý, song như vậy là chưa đủ, cần xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh từ luật lệ đến thông lệ hành xử, từ chủ trương chính sách đến các nghiệp vụ chun ngành có tính tác nghiệp, định hướng những bước đi trong giai đoạn sắp tới một cách rõ ràng, tạo cơ sở cho nghiệp vụ này ứng dụng vào thực tế.
Để sản phẩm CKH các khoản vay thế chấp BĐS có thể phát triển thì trước tiên TTCK, thị trường BĐS phải phát triển. Ở Việt Nam, TTCK còn nhỏ bé, quy mô, nền tảng pháp lý và các yếu tố hỗ trợ cho nghiệp vụ này như công nghệ, cơ sở hạ tầng còn chưa đủ mạnh. Thị trường BĐS thì vẫn cịn trong giai đoạn khó khăn, thiếu nguồn vốn. Chính vì vậy, để phù hợp với thị trường Việt Nam, trước hết trong thời gian đầu triển khai áp dụng, chúng ta nên CKH dựa trên tài sản tài chính là các khoản vay thế chấp BĐS theo một quy trình đơn giản. Sau đó, cùng với việc hồn thiện và phát triển TTCK và thị trường BĐS, những sản phẩm tài chính thế chấp phức tạp hơn sẽ được thực hiện.