2.3.1 .2Nhu cầu nhà ở cao
3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC
3.3.3 Giải pháp về quản lý giúp cho việc ứng dụng chứng khốn hóa
3.3.3.1 Tăng cƣờng giám sát hoạt động thị trƣờng tài chính
Tại Việt Nam, khi giao dịch CKH được thực hiện trong thực tiễn thì cơ quan quản lý có thể gồm Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và Uỷ ban Chứng khốn nhà nước. Cần phân rõ trách nhiệm và quyền hạn của các cơ quan giám sát hoạt động của thị trường tài chính nhằm đảm bảo việc vận hành thị trường đạt hiệu quả. Xây dựng hệ thống các chỉ tiêu giám sát thị trường tài chính dựa trên rủi ro, thu hẹp các chuẩn mực
trong nước với chuẩn quốc tế (hoàn tất Basel II, tiến tới Basel III). Một số giải pháp giúp tăng cường giám sát hoạt động thị trường tài chính:
─ Xây dựng mơ hình chứng khốn hóa áp dụng tại Việt Nam. Việc có một mơ hình cụ thể sẽ giúp định hướng cho việc thực hiện nghiệp vụ này được suôn sẻ, thông suốt và minh bạch hơn.
─ Để tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp huy động vốn qua kỹ thuật CKH, Chính phủ nên áp dụng cơ chế “một cửa” để cấp phép và quản lý các giao dịch CKH. Cơ quan làm việc này có thể chỉ định Uỷ ban Chứng khốn nhà nước.
─ Chính sách cho vay dưới chuẩn tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có nhà ở. Đây là một chính sách tốt góp phần nâng cao an sinh xã hội tuy nhiên nó lại gây rủi ro lớn nếu cho vay tràn lan tạo ra nhiều tín dụng xấu nếu khơng có cách thức quản lý và thực hiện đúng. Nên quy định việc nới rộng các điều kiện cho vay khi hỗ trợ người có thu nhập thấp thực hiện qua các tổ chức nhà nước như Ngân hàng phát triển Việt Nam, ngân hàng chính sách xã hội Việt Nam hay các Quỹ tín dụng nhân dân Trung ương,… không nên thực hiện qua NHTM bởi nó làm tăng rủi ro cho hoạt động ngân hàng và cho người gửi tiền vào ngân hàng đó.
─ Quy định đối tượng cho vay thế chấp dưới chuẩn là người muốn sở hữu nhà thực sự giúp giảm bớt sự bùng nổ quá mức thị trường BĐS do yếu tố đầu cơ.
─ Ngân hàng nhà nước xây dựng và áp dụng một hệ thống cảnh báo với một ngưỡng cảnh báo an toàn giúp các cơ quan quản lý thị trường thấy được rủi ro và nguy cơ có thể xảy ra khủng hoảng. Ví dụ như việc áp dụng một dạng kiểm tra khả năng đứng vững của một ngân hàng khi các tình huống xấu nhất xảy ra như FED đang làm với các ngân hàng Mỹ. Thông qua hệ thống này, cơ quan quản lý thị trường kiểm tra định kỳ để tìm ra và cảnh báo các nhân hàng đang có rủi ro quá cao.
─ Kiểm soát chặt chẽ hoạt động của ngân hàng bằng cách yêu cầu báo cáo hàng tháng, quý, năm… Mỗi hai quý cử cán bộ đến kiểm tra mức độ tuân thủ các điều kiện về đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng.
─ Q trình CKH phải được kiểm sốt chặt chẽ từ khâu phân loại, đánh giá mức độ rủi ro và định giá các tài sản để phòng tránh các rủi ro xảy ra.
─ Đưa chứng khoán các khoản vay thế chấp BĐS lên TTCK tập trung để tiện cho việc theo dõi và tạo tính lỏng cho chứng khốn phát hành.
3.3.3.2 Giám sát minh bạch hố thơng tin
Minh bạch hoá hoạt động CKH với nội dung cơng khai hố thơng tin giúp tăng tính dự báo và khả năng tiếp cận thơng tin về chứng khốn trên thị trường được xem là một yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế, quốc tế bởi đây cũng là cam kết quan trọng mà Việt Nam cần thực hiện sau khi gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO). Hiện nay Việt Nam đang trong quá trình cải tiến chất lượng thơng tin và đã có những biện pháp giúp minh bạch hố thị trường. Tuy nhiên dường như những biện pháp này là chưa đủ bởi NĐT vẫn cịn khó khăn tiếp cận nguồn thơng tin của DN, thông tin chưa đủ chất lượng…
Theo Tập đoàn Jones Lang LaSalle - tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ BĐS, có 5 tiêu chí đánh giá, xếp loại mức độ minh bạch của thị trường BĐS bao gồm: các chỉ số hoạt động đầu tư, các thông tin cơ bản về thị trường BĐS, sự cơng khai về thơng tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty được niêm yết trên TTCK, các yếu tố pháp luật và quy định, tiêu chuẩn đạo đức, tính chun nghiệp. Có thể áp dụng những tiêu chí này cho các DN BĐS Việt Nam để nâng cao mức độ minh bạch thị trường. Khi thị trường BĐS được minh bạch thì cũng sẽ tạo tiền đề cho việc đánh giá đúng giá trị các tài sản dùng thế chấp.
Ngoài biện pháp áp dụng 5 tiêu chí trên thì cần hồn chỉnh thêm quy định về công bố thông tin, nâng cao chất lượng báo cáo tài chính, đặc biệt đưa ra chế tài mạnh đối với các hành vi cố tình che giấu thơng tin gây tổn hại đến lợi ích của NĐT.
3.3.3.3 Có cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan, bộ ngành liên quan đến
CKH trong việc thực hiện giám sát
CKH là nghiệp vụ mới tại Việt Nam, liên quan đến rất nhiều lĩnh vực như BĐS, chứng khốn, thuế, pháp lý… do đó cần có sự phối hợp giữa các cơ quan, bộ, ngành liên quan trong từng lĩnh vực để đưa ra dự thảo thực hiện và phát triển kỹ thuật này. Cụ thể là Bộ tài chính với tư cách là cơ quan quản lý thị trường vốn tại Việt Nam sẽ phối
hợp với Bộ tài nguyên môi trường, Bộ tư pháp, Bộ xây dựng và Ủy ban chứng khoán nhà nước để sớm đưa nghiệp vụ này vào thực tế.
Ngoài ra, việc chia sẻ thông tin nội bộ và việc phối hợp quản lý giữa các cơ quan chức năng hiện nay còn nhiều hạn chế. Do đó để tạo cho việc quản lý được tốt cũng như khơng bỏ sót nghiệp vụ trong q trình CKH cần thực hiện những biện pháp như rà soát chức năng nhiệm vụ giữa các cơ quan giám sát trong một số nội dung trùng lắp, có cơ chế trao đổi, báo cáo liên cơ quan từng tháng, đưa ra những gói tín dụng nghi ngờ có khả năng rủi ro và cùng giải quyết với nhau,…
3.3.4 Các giải pháp hỗ trợ khác
3.3.4.1 Có hệ thống cơng nghệ thơng tin hiện đại với các dữ liệu thoả mãn các tiêu
chí: đầy đủ, chính xác, kịp thời
Hệ thống công nghệ thơng tin hiện đại với hạ tầng tài chính và cơng cụ hỗ trợ chun nghiệp giúp hoạt động của các chủ thể tham gia kỹ thuật CKH thuận lợi hơn. Điều này đặc biệt đúng với kỹ thuật CKH các khoản vay thế chấp BĐS. Vì đây là một kỹ thuật với sản phẩm thế chấp đa dạng, cấu trúc phức tạp. Ngồi ra thì các nhà quản lý thị trường cũng cần một hệ thống có thể quản lý thơng suốt một số lượng lớn các chủ thể tham gia. Vì vậy hệ thống công nghệ thông tin hiện đại với các dữ liệu thoả mãn các tiêu chí đầy đủ, chính xác, kịp thời là yếu tố giúp giảm thiểu rủi ro, giúp CKH phát triển bền vững. Hệ thống này phải đáp ứng các tiêu chí sau:
─ Có dữ liệu tập trung để tra cứu thông tin cá nhân cũng như lịch sử tín dụng của người đi vay để đảm bảo việc đánh giá đúng khả năng trả nợ của họ ngay từ khâu đầu tiên. Hiện nay, việc thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng chỉ dựa vào năng lực đánh giá của nhân viên thẩm định, khả năng tài chính, mức độ chịu rủi ro của ngân hàng và lãi suất trên thị trường. Vì vậy để các khoản vay thế chấp BĐS đem CKH có chất lượng tín dụng tốt thì cần có hệ thống cơng nghệ với các dữ liệu tin cậy đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng.
─ Có chức năng cập nhật giá BĐS theo tình hình thực tế, trên cơ sở đó đánh giá các khoản vay đã thế chấp có đảm bảo an tồn hay khơng. Có chức năng cảnh báo khi
sắp đến thời hạn thanh toán vốn và lãi cho NĐT hay sắp đến thời hạn thu khoản cho vay. Có chức năng xuất báo cáo theo ngày, tháng năm…
3.3.4.2 Tạo lập nguồn nhân lực cho hoạt động CKH
Khi pháp luật, hệ thống công nghệ đều đã hoàn thiện nhưng nguồn nhân lực không đáp ứng được yêu cầu trong quá trình thực hiện nghiệp vụ CKH thì kỹ thuật này cũng không thể phát triển được bởi con người là yếu tố trọng tâm chi phối, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của nó. Trình độ của nguồn nhân lực nằm ở trình độ học vấn, năng lực cá nhân, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp. Do đó cần đào tạo và nâng cao các mặt này để phịng tránh những sai sót cá nhân có thể gây rủi ro cho sản phẩm CKH. Nguồn nhân lực phải đáp ứng các điều kiện sau:
─ Có trình độ học vấn cao chun ngành tài chính để đảm bảo việc am hiểu hệ thống tài chính cũng như những nghiệp vụ phát sinh. Năng lực cá nhân và kinh nghiệm sẽ giúp cho nhân viên xử lý tình huống nhanh, gọn gàng và chính xác.
─ Cần nâng cao ý thức đạo đức nghề nghiệp bởi sự thiếu ý thức hay cố ý gian lận của nhân viên làm chất lượng sản phẩm CKH giảm sút, gia tăng mức rủi ro.
─ Đội ngũ tín dụng cần được đào tạo để nâng cao ý thức về tầm quan trọng của việc tuân thủ các nguyên tắc cho vay, thường xuyên được cập nhật những thay đổi trong quy trình nghiệp vụ cũng như những thay đổi trong hệ thống pháp luật nhằm hạn chế những sai sót trong việc thẩm định của mình.
─ Đội ngũ định mức tín nhiệm sẽ đưa ra những ý kiến đánh giá khả năng thanh toán lãi và gốc của tổ chức phát hành cơng cụ nợ. Cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ năm 2007 xảy ra trong đó có nguyên nhân các tổ chức định mức tín nhiệm chạy theo lợi nhuận đã lạm dụng uy tín, thương hiệu của mình để đưa ra những đánh giá sai về giá thành của các sản phẩm phát hành gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến NĐT. Đội ngũ tín nhiệm đưa ra những đánh giá dựa trên giá trị tài sản thế chấp, dịng tiền cả những vấn đề khó dự đốn như sự tự nguyện của tổ chức phát hành công cụ nợ trong việc trả gốc, lãi cho NĐT. Do đó, đội ngũ này địi hỏi trình độ chun mơn, kỹ năng, kinh nghiệm, ý thức trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp rất cao. Việc cập nhật thông tin
thường xuyên, nâng cao kỹ năng ý thức trách nhiệm là đòi hỏi tất yếu nhằm hạn chế rủi ro gây ra cho thị trường tài chính.
─ Đội ngũ giám sát có vai trị quan trọng trong việc giám sát, phát hiện, đo lường, xử lý những rủi ro có nguy cơ gây ảnh hưởng xấu đến hiệu quả của kỹ thuật CKH. Họ đưa ra những tầm nhìn vĩ mơ cũng như xây dựng các văn bản luật điều chỉnh những hạn chế của thị trường, các chế tài hành vi vi phạm... Với những địi hỏi cao như vậy thì đội ngũ này có trình độ cao, kinh nghiệm, kỹ năng là điều tất yếu. Tuy nhiên để hiệu quả hơn nữa, việc cử cán bộ đi học tại các nước đã phát triển nghiệp vụ CKH trên thế giới cũng là giải pháp nhằm tận dụng lợi thế đi sau, tiếp thu những thành công đi trước đồng thời hạn chế những yếu tố bất lợi xảy ra.
3.4 KIẾN NGHỊ LỘ TRÌNH THỰC HIỆN CHỨNG KHỐN HĨA CÁC
KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Từ các điều kiện để áp dụng, phát triển CKH các khoản vay thế chấp BĐS và các giải pháp kiến nghị nêu trong các phần trên, tác giả xin kiến nghị lộ trình thực hiện CKH các khoản vay thế chấp BĐS tại Việt Nam như sau:
3.4.1 Giai đoạn chuẩn bị (Từ năm 2014 đến năm 2016)
Nghiệp vụ CKH các khoản vay thế chấp BĐS với những đặc tính ưu việt cùng với nhu cầu vốn cho thị trường và tốc độ phát triển kinh tế hiện nay, chắc chắn nghiệp vụ CKH sẽ là nghiệp vụ quan trọng trong thị trường tài chính tương lai. Trong giai đoạn chuẩn bị, để kỹ thuật CKH hình thành và đưa vào thực hiện được trong thực tế thì ngồi những điều kiện để áp dụng và phát triển CKH các khoản vay thế chấp BĐS như tạo khung pháp lý, chính sách hỗ trợ, hình thành thị trường thế chấp thứ cấp, quản lý, giám sát, minh bạch thông tin, thành lập các SPV, tổ chức định mức tín nhiệm, cơ chế tăng cường tín nhiệm và tách bạch khỏ sự phá sản giữa các bên liên quan được nêu trong phần 3.2 thì cần có hồn thiện thêm về những vấn đề sau:
Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý về quyền sở hữu
đai năm 2003 đều đã xác định rõ “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy định của pháp luật.” Theo đó, thì người dân khơng có quyền sở hữu đối với đất đai mà chỉ có quyền sử dụng nó. Họ sử dụng đất dưới các hình thức như nhà nước giao đất có thời hạn, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Họ có quyền khai thác công dụng, hưởng lợi tức từ tài sản hay nói rõ hơn họ có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Việc công nhận đất đai là quyền sở hữu toàn dân của nhà nước là hoàn toàn đúng, tuy nhiên chúng ta đang hiểu đồng nhất sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nước về đất đai và dẫn đến hệ quả quy trình làm việc chưa đúng. Cụ thể như khi nhà nước muốn quy hoạch, muốn sử dụng đất vào mục đích nào đó thì người có quyền quyết định sau cùng là nhà nước, người quản lý, chứ không phải là người đang sử dụng, người chủ sở hữu. Hiện nay khi thực hiện các kế hoạch nhà nước đều tiến hành lấy ý kiến của nhân dân. Tuy nhiên, chúng ta chưa có bất kỳ một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định bao nhiêu % người dân khơng đồng thuận thì kế hoạch đó phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ hoặc người dân có quyền đưa ra ý kiến của mình. Chính vì vậy, theo quan điểm của cá nhân tác giả, Chính phủ nên có văn bản quyết định hoặc văn bản bổ sung nói rõ về quyền sở hữu tránh những hiểu lầm bằng cách thống nhất nguyên tắc đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và nhà nước là cơ quan đại diện và thống nhất quản lý. Từ cách hiểu này, để rõ ràng trong việc thực hiện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đơ thị... thì cần đưa ra tỷ lệ % ý kiến đồng ý của dân là quyết định phê duyệt.
Ngoài ra những quyết định áp chế về giá khi thu hồi đất, cơ chế bồi thường, chính sách hỗ trợ đền bù tài sản nằm trên đất, tái định cư chưa đồng bộ còn nhập nhằng và chưa thống nhất. Giá cả đất đai quy định hiện nay khơng cịn phù hợp thực tiễn đã dẫn đến mâu thuẫn về lợi ích. Đây có thể xem là một rủi ro về chính sách.
CKH các khoản vay thế chấp BĐS lại dựa trên tài sản thế chấp là BĐS vì vậy những thủ tục, cơ chế chưa thoả đáng trên là yếu tố gây rủi ro lớn cho kỹ thuật này, hạn chế khơi thông nguồn vốn lớn cho thị trường BĐS vốn đang khó khăn.
Việc hiểu rõ ràng về quyền sở hữu đất đai sẽ giúp phân định rõ ràng đâu là phạm vi quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu cũng như của người đại diện chủ sở hữu về đất đai. Từ đó giảm được các thủ tục hành chính rườm rà nơi tạo khe hở cho kẻ xấu