2.3.1 .2Nhu cầu nhà ở cao
3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC
3.3.1.2 Bổ sung, hoàn thiện các văn bản luật về tài sản thế chấp
Các văn bản pháp lý điều chỉnh hoạt động CKH cũng cần có sự thống nhất với các văn bản pháp luật khác như Luật BĐS, Luật chứng khoán, Luật phá sản, Luật dân sự, Luật các TCTD… Có thể thấy các Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS chưa đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư, quy hoạch và tài chính. Cụ thể như Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS mở rộng cho người nước ngoài, Việt kiều mua nhà nhưng Luật Đất đai vẫn chưa mở rộng quyền mua và giao dịch đối với khách hàng ngoại. Hay như Dự thảo Luật Nhà ở muốn đa dạng hóa chế độ sử dụng đất ở với nhiều loại thời hạn, nhưng Luật Đất đai vẫn giữ quy định đất ở được sử dụng vô thời hạn. Nguồn cung cấp vốn cho thị trường BĐS cũng chưa quy định chặt chẽ và còn nhiều hạn chế. Trước đây việc cho vay cầm cố BĐS tại các TCTD được thực hiện tràn lan, miễn là có tài sản đảm bảo là BĐS. Khi BĐS đã tăng giá trong một thời gian dài, mọi người đều nghĩ giá chỉ có thể tăng thêm chứ khơng giảm, đó là ngun nhân khi thị trường BĐS trầm lắng, giá hạ dần thì tỷ lệ nợ khó địi tăng cao đột biến. Vì thế mà chất lượng tín dụng khó nhận biết
chính xác. Vì vậy cần ban hành các quy chế về quản trị rủi ro trong nội bộ ngân hàng, các tiêu chí về cho vay đối với thị trường BĐS như quy định cho vay đối với loại BĐS nào, hạn mức cho vay tối đa bao nhiêu,… Các TCTD tuy có phân định tỷ lệ vay của các loại hình BĐS, nhưng lại khơng phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu nên dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Khi thị trường bão hòa, tài sản thế chấp cho khoản vay không thanh khoản sẽ dễ sụt giảm và đổ vỡ. Do đó, các tiêu chí cho vay nên hướng ưu tiên cho dự án có tính thanh khoản, cân đối vốn đáp ứng cho cung cầu.
Trong hoạt động CKH, để tránh tài sản thế chấp phát mãi chậm hay khó phát mãi gây ảnh hưởng đến việc thanh tốn cho NĐT thì Luật phá sản cần bổ sung việc ưu tiên phát mãi trước đối với các tài sản được CKH, đồng thời Luật đất đai cũng giảm các thủ tục liên quan đến phát mãi tài sản qua nhiều công đoạn, phân cấp nhằm giảm chi phí, thời gian. Điều này sẽ giúp tránh rủi ro tính lỏng cho chứng khốn phát hành.