Hiệp hội BĐS tiếp tục hỗ trợ Bộ xây dựng nghiên cứu chỉ số giá BĐS. Hiệp hội BĐS tích cực phối hợp với bộ xây dựng trong việc xây dựng bộ chỉ số BĐS thông qua mạng lưới hội viên rộng khắp của mình như:
─ Tuyên truyền những lợi ích của việc có một chỉ số phản ánh thực tế thị trường BĐS sẽ giúp cho thị trường BĐS minh bạch. Dữ liệu này sẽ làm cơ sở để hoạch định các chính sách, chiến lược giúp thị trường dần hồi phục và phát triển bền vững. Ngồi ra chỉ số này cịn phản ánh được xu hướng, sức mua, biến động... của thị trường tương đối chính xác vì thế sẽ rất hữu ích đối với các DN BĐS cũng như NĐT.
─ Hỗ trợ Bộ xây dựng trong việc khảo sát thị trường thông qua hội viên của tổ chức mình.
KẾT LUẬN
Từ trước tới nay, kênh huy động vốn truyền thống của các DN BĐS là qua ngân hàng và các NĐT trong đó vốn từ ngân hàng là chủ yếu. Đối với nền kinh tế, thị trường BĐS là một trong những thị trường đóng vai trị quan trọng bởi nó có quan hệ trực tiếp với nhiều thị trường như thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng và thị trường lao động. Chính vì vậy, việc tìm ra và áp dụng một kênh huy động vốn mới giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS cũng là giúp các thị trường cịn lại, từ đó góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đa dạng hoá các nguồn vốn đầu tư.
Ngoài ra, hiện nay việc huy động vốn qua ngân hàng đã khơng cịn được nhiều như trước nhất là trong tình hình nợ thế chấp BĐS vẫn cịn chiếm đa số trong tổng nợ của ngân hàng. Sự phụ thuộc quá mức vào hệ thống ngân hàng để tài trợ vốn dài hạn tất yếu dẫn đến sự suy yếu của hệ thống ngân hàng gây ảnh hưởng đến hệ thống tài chính và tồn bộ nền kinh tế. Chính vì vậy thực hiện CKH các khoản vay thế chấp BĐS vừa giúp thu hút vốn nhàn rỗi trong dân, khai thông luồng vốn dài hạn cho thị trường BĐS, phân tán rủi ro. Ngoài ra, sản phẩm của chứng khoán hoá rất đa dạng đáp ứng được mọi nhu cầu của nhà đầu tư về thời gian đáo hạn và tỷ suất sinh lời.
CKH là một sản phẩm phức tạp kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng khốn với đầu tư BĐS, không chỉ liên quan đến DN BĐS, ngân hàng, NĐT mà còn liên quan đến các quỹ đầu tư, cơng ty bảo hiểm,… Chính vì vậy trước khi đi vào triển khai thực hiện cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, kỹ thuật, nguồn lực, lường trước những rủi ro và đưa ra biện pháp phòng tránh để đảm bảo cho thị trường tài chính nói chung và giúp CKH các khoản vay thế chấp BĐS nói riêng hoạt động và phát triển bền vững.
CKH đã được áp dụng rộng rãi tại nhiều nước có thị trường BĐS phát triển tại Châu Âu, Châu Á mà điển hình đi đầu là nước Mỹ. Khi áp dụng kỹ thuật CKH cần tìm hiểu kỹ bản chất của nó nhất là nguyên nhân gây ra thất bại nhằm tránh đi vào vết xe đổ, đồng thời cần có sự điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế đất nước trước khi áp dụng. Các nước đi trước đã gặt hái được nhiều thành cơng và cũng khơng ít
những thất bại, rủi ro đem lại. Tuy nhiên với ưu điểm vượt trội so với kênh huy động vốn khác và những thành công lớn đã đạt được về hiệu quả tài chính của họ rất đáng cho chúng ta học tập và thực hiện kỹ thuật này trong thời gian tới.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT
1. Châu Kỳ (2013), Thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi, báo đầu tư chứng
khoán, số 71(1323).
2. Cơng ty CP chứng khốn Phương Nam, Báo cáo phân tích ngành bất động sản năm 2012
3. Đặng Hữu Mẫn (2008), Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở Mỹ và những kiến nghị đối với Việt Nam, Tạp chí khoa học và công nghệ đại học Đà Nẵng số 4(27). 4. Phạm Toàn Thiện (2009), Khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ: Bài
học và một số kiến nghị, Tạp chí khoa học đại học quốc gia Hà Nội, Kinh tế và kinh doanh số 25(39-53).
5. Trần Đắc Sinh (2004), Huy động vốn đầu tư cơ sở hạ tầng qua TTCK, NXB Tổng hợp TPHCM.
6. Trần Quốc Tuấn (2007), Chứng khốn hóa các khoản đầu tư bất động sản để tạo hàng hoá cho TTCK Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Uỷ ban, Uỷ ban chứng khoán nhà nước.
DANH MỤC WEBSITE THAM KHẢO
1. Báo Tài Chính (http://www.tapchitaichinh.vn) 2. Báo vietnamplus (http://www.vietnamplus.vn)
3. Công ty chứng khoán Vietcombank (http://www.vcbs.com.vn) 4. Cục đầu tư nước ngoài – Bộ kế hoạch đầu tư (http://fia.mpi.gov.vn) 5. Ngân hàng MHB (http://www.mhb.com.vn)
6. Ngân hàng nhà nước Việt Nam (http://www.sbv.gov.vn) 7. Ngân hàng phát triển Châu Á (http://www.adb.org) 8. Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (http://www.hnx.vn)
9. Sở giao dịch chứng khoán TPHCM (http://www.hsx.vn)
10. Sở kế hoạch và đầu tư TPHCM (http://www.dpi.hochiminhcity.gov.vn) 11. Trang web http://www.vietfin.net
12. Wikipedia Bách khoa toàn thư mở (http://vi.wikipedia.org) 13. Trang báo CB Richard Ellis (http://www.cbrevietnam.com)
DANH MỤC VĂN BẢN PHÁP LUẬT
1. Nghị định của Chính Phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai
2. Nghị định của Chính Phủ số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
3. Nghị định của Chính phủ số 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 05 năm 2006 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
4. Nghị định của Chính phủ số 53/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng 05 năm 2013 về thành lập, tổ chức và hoạt động của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam.
5. Nghị định của Chính Phủ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư.
6. Nghị định của Chính Phủ số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
7. Nghị quyết của chính phủ số 11/NQ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2011 về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội.
8. Nghị quyết của Chính Phủ số 02/NQ-CP ngày 09 tháng 01 năm 2011 về những giải pháp chủ yếu chỉ đạo, điều hành thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế -xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2011.
9. Nghị quyết của Chính phủ số 103/NQ-CP ngày 29 tháng 08 năm 2013 về định hướng nâng cao hiệu quả thu hút, sử dụng và quản lý đầu tư trực tiếp nước ngoài trong thời gian tới.
10. Quyết định của Thủ tướng Chính Phủ số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
11. Quyết định của Thủ tướng Chính Phủ số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06 tháng 05 năm 2004 về phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020.
12. Thông tư của bộ xây dựng số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 về quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010 NĐ-CP.
DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG ANH
1. Andrew Lan-Ling Wolff, Anne Ching (2003),
Securitization: Structuring and Investment Analysis, Hoboken, New Jersey, Canada 2. ARES(2009), Real Estate securitization Handbook 2008-2009
3. Chris Downing, Dwight Jaffee and Nancy Wallace (2005), Information Asymmetries in the Mortgage Backed Securities Market, AFA 2006 Boston Meetings Paper.
4. Jie (Jack) He, Jun (QJ) Qian, and Philip E. Strahan (2010), Credit Ratings and The Evolution of The Mortgage-Backed Securities Market.
PHỤ LỤC
PHỤ LỤC 1: QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Giai đoạn 2001- 2002
Thị trường giai đoạn này thị trường bất động sản bắt đầu có những chuyển biến tích cực do có sự hỗ trợ của Nhà nước, họ ban hành giá đất mới, khuyến khích đầu tư, nhất là đầu tư nước ngồi, vì vậy các khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp mọc lên ngày càng nhiều và giá cả đất đai tăng nhanh rồi đạt đỉnh vào khoảng quý 2 năm 2001. Giá đất đai tại Việt Nam lúc này được các chuyên gia nhận định là đắt nhất thế giới, cao hơn cả giá đất tại các thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.
Giai đoạn 2003-2006
Trước thực trạng tăng quá “nóng” của giá đất, nhằm hạn chế đầu cơ Nhà nước một lần nữa điều tiết thị trường bằng nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29/10/2004, quy định nhà xây xong mới được bán, chấm dứt tình trạng “phân lơ bán nền” và nghị định 182/2004/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29/10/2004 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã khiến thị trường BĐS quay lại trạng thái giao dịch ảm đạm, trầm lắng. Theo số liệu thống kê năm 2003 các giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm tới 78% (nguồn: htttp//www.mhb.com.vn). Giá BĐS đang được đánh giá quá cao, người dân luôn trong tâm lý “chờ đợi” cùng với việc điều chỉnh giá đất ngày 01/01/2005 theo hướng sát thực tế đã làm tăng chi phí đền bù giải tỏa, khiến các dự án tiếp tục gặp khó khăn, đầu tư các khu đơ thị giảm. Mặc dù giao dịch ảm đạm nhưng giá đất vẫn không giảm nhiều, nguyên nhân lớn nhất là do dòng tiền đầu tư là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên họ không có nhu cầu bán để thanh tốn nợ.
Giai đoạn 2007-2008
thấy, lần sốt BĐS này khơng cịn tập trung vào đất đai nữa mà chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng trưởng mạnh giai đoạn 2006-2008, tập trung chủ yếu vào kinh doanh BĐS bao gồm xây dựng căn hộ, văn phịng, phát triển khu đơ thị mới, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, du lịch khách sạn.
Theo nguồn FIA Cục đầu tư nước ngoài – Bộ kế hoạch đầu tư, trong năm 2007, FDI dịch chuyển cơ cấu đầu tư mạnh vào lĩnh vực dịch vụ trong đó có BĐS, chiếm 47,7% tổng vốn đăng ký của cả nước, tăng 16,5% so với năm 2006 (31,19%) với nhiều dự án xây dựng cảng biển, kinh doanh BĐS, xây dựng khu vui chơi, giải trí,…
Giai đoạn 2006-2007, TTCK bùng nổ, NĐT tham gia và kiếm tiền khá dễ dàng chính vì vậy đã tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn. Tuy nhiên, vào cuối năm 2007, khi TTCK bắt đầu lao dốc, đầu tư vào đây không còn hấp dẫn như trước. Chỉ thị 03 của ngân hàng Nhà nước được ban hành trong giai đoạn này lại hạn chế cho vay chứng khoán, tăng dư nợ vay BĐS đã làm NĐT chuyển sang đầu tư BĐS. Cùng với chính sách “mở” cho phép Việt Kiều và người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, tất cả các nguyên nhân này dẫn đến việc thị trường bùng nổ, giá BĐS leo thang.
Giai đoạn 2008- Nay
Trước những hỗ trợ về chính sách của Nhà nước lẫn lòng tham của NĐT, giá BĐS bắt đầu đi lên từ cuối năm 2007 tăng dần và lên đến đỉnh điểm vào tháng 02/2008 trong vòng chưa đầy ba tháng, có nơi tăng giá đến 300% điển hình là đất nền, nhà trong dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, TPHCM. Tuy giá đã tăng mạnh nhưng người dân vẫn chen nhau mua những dự án có giá trị lớn (trung bình khoảng từ 1,6 đếm 3,2 tỷ đồng/căn hộ), cụ thể tại TPHCM là các dự án The Vista của công ty Capitaland Vista, Sky Garden 3 của công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, Blue Diamond của cơng ty Vạn Phát Hưng,... Điều đáng nói là các dự án này đều chưa xây xong phần móng nhưng đã tổ chức huy động vốn từ phía khách hàng (vi phạm điều 39 luật Nhà ở), có cơng ty còn ký kết hợp đồng với khách hàng mang nặng tính áp đặt, khơng tuân thủ nguyên tắc tự
nguyện, đây là những dấu hiệu bất thường cho thấy tính khơng bền vững của thị trường BĐS giai đoạn này.
Trước thực trạng bong bóng thị trường BĐS ngày càng lớn, lạm phát thì tăng cao với tỷ lệ lạm phát trung bình năm 2008 là 22,97%, chính phủ đã can thiệp bằng việc tác động vào chính sách tiền tệ, theo đó tín dụng phi sản xuất được kiểm soát chặt chẽ. Khi nguồn cung tiền từ các ngân hàng bị cắt, dòng tiền từ TTCK chuyển sang khơng cịn đồng thời chịu tác động một phần từ cuộc khủng hoảng kinh tế, dòng tiền nước ngồi sụt giảm thì thị trường BĐS bắt đầu đi vào trạng thái trầm lắng, suy giảm về giá cả lẫn lượng giao dịch rồi nhanh chóng rơi vào tình trạng đóng băng. Điều này đã ảnh hưởng rất nhiều đến các DN BĐS và NĐT. Trong khi các DN BĐS phải bán giảm giá các dự án đã hoàn thành, các dự án mới thì vẫn tiếp tục dang dở do nguồn vốn khó tiếp cận, lãi suất vay lại lên cao thì nhiều NĐT lại phải bán tháo các căn hộ họ đã mua trước đây để thu về phần vốn còn lại, trả khoản vay và lãi ngân hàng. Sau 6 tháng liên tục giảm giá, cuối năm 2008 giá nhà đất đã giảm mất bình quân 50% so với giá thời đỉnh điểm cơn sốt, có vị trí cịn giảm đến hơn 70% giá trị như khu quận 9, Nhà Bè rớt từ 30 triệu đồng/m2 còn 8-12 triệu/m2. Các dự án căn hộ cao cấp cũng rớt giá mạnh từ 20% - 50%, giá bán từ 4.000 USD/m2 nay chỉ còn dưới 3000 USD/m2.
Nghị định 69 ngày 13/08/2009 của Chính Phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và nghị định 71 ngày 01/09/2010 của Chính Phủ hướng dẫn thi hành luật nhà ở và việc thu thuế sử dụng đất, cùng với việc phụ thuộc quá nhiều vào vốn ngân hàng, lãi suất vay, giá nhà vẫn còn cao đã làm cho thị trường càng trở nên ảm đạm hơn.
Cuối năm 2010, thị trường đã cho những tín hiệu khởi sắc do các chủ đầu tư đã biết chuyển sang phát triển phân khúc thị trường căn hộ giá trung bình và thấp, diện tích nhỏ đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân. Vì vậy dù các phân khúc khác đóng băng, phân khúc căn hộ vẫn đạt tỷ lệ bán rất tốt, mức tiêu thụ đạt 76% nguồn cung.
Năm 2011, lạm phát tiếp tục tăng cao để ổn định kinh tế vĩ mơ Chính Phủ đã can thiệp bằng cách giới hạn tăng trưởng cịn 20% thơng qua nghị quyết số 02/NQ-CP
ngày 09/01/2011. Chính sách này gây khó khăn lên các DN và làm hệ thống tài chính bị ảnh hưởng. Ngồi ra chỉ thị số 01/CT-NHNN của ngân hàng Nhà nước Việt Nam (SBV) yêu cầu các TCTD giảm cho vay tín dụng phi sản xuất cịn 16% vào cuối năm 2011 tiếp tục gây thêm bất lợi cho thị trường BĐS và TTCK. Nguồn cung vốn không cịn nhiều, lãi suất lại cao, chi phí tài chính của các công ty BĐS tăng đột biến khiến cho niềm tin của NĐT vào thị trường BĐS sụt giảm nghiêm trọng.
Năm 2012 lạm phát đã được kiềm chế phần nào, kinh tế dần đi vào ổn định, Chính phủ nới lỏng chính sách tiền tệ, lãi suất tái chiết khấu và cấp vốn giảm 1%, lãi suất huy động tối đa 8%, tín dụng tăng 9,3%... nhưng các DN BĐS vẫn rất khó khăn.
Phân khúc văn phòng cho thuê suy giảm khá mạnh ở TPHCM, còn ở Hà Nội cũng không tốt hơn do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế. Tổng lượng tiêu thụ tại TPHCM chỉ đạt 94,100 m2 sàn, giảm 50% so với năm 2011, trong khi đó tại Hà Nội chỉ