2.3.1 .2Nhu cầu nhà ở cao
3.5 KIẾN NGHỊ MƠ HÌNH CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN CHỨC NĂNG
3.5.1 Kiến nghị mơ hình chứng khốn hóa bất động sản tại Việt Nam
Trên cơ sở các mơ hình CKH đã áp dụng thành cơng tại Mỹ và Nhật Bản, tác giả lựa chọn mơ hình áp dụng tại Nhật Bản làm đề xuất cho mơ hình áp dụng tại Việt Nam trong giai đoạn đầu thực hiện nghiệp vụ CKH. Bởi vì Nhật Bản đã có giai đoạn trải qua tình trạng “bong bóng BĐS” vỡ gây ra những tổn thất lớn cho giới đầu tư và hệ thống ngân hàng. Những khoản cho vay BĐS đã trở thành nợ xấu khổng lồ mà bản thân ngân hàng không thể giải quyết được. Trong bối cảnh đó, Nhật Bản đã thực hiện nghiệp vụ CKH nhằm giúp hạn chế những tổn thất và giải quyết những khó khăn, hồi phục dần thị trường BĐS, lành mạnh thị trường tài chính. So với Nhật Bản, tình trạng thị trường BĐS và hệ thống NHTM Việt Nam chưa trầm trọng bằng nhưng lại có nhiều nét tương đồng. Chính vì vậy, việc áp dụng mơ hình CKH đã thành cơng tại Nhật Bản vào Việt Nam là rất hợp lý. Tuy nhiên, CKH tại Việt Nam vẫn cịn khá mới mẻ vì vậy mơ hình q phức tạp như của Nhật Bản sẽ làm cho nghiệp vụ này trở nên khó khăn, chính vì vậy tác giả lược bớt những nghiệp vụ phức tạp và đưa thêm sự góp mặt tổ chức hỗ trợ thanh khoản và tổ chức định mức tín nhiệm giúp cho nghiệp vụ CKH thành cơng và hiệu quả hơn. Tác giả đề xuất mơ hình CKH các khoản vay thế chấp BĐS áp dụng tại Việt Nam trong giai đoạn đầu như sau:
Hình 3.1: Mơ hình chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn đầu.
Trong mơ hình trên, người cho vay khơng thực hiện công việc thu nợ và quản lý tài sản. Do quyền, lợi ích và trách nhiệm đã chuyển giao hết cho SPV nên người cho vay sẽ khơng cịn mặn mà với hai việc này. Ngồi ra, có một tổ chức quản lý tài sản thực hiện công việc thu nợ và quản lý tài sản thế chấp sẽ chuyên hóa hơn.
Có sự tham gia của tổ chức hỗ trợ thanh khoản và tổ chức định mức tín nhiệm vào trong mơ hình CKH.
Đơn giản bớt trình tự về thuê BĐS do điều kiện cho vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam không quá phức tạp với nhiều biến thể trong ngành BĐS như ở Nhật Bản.
Đây chính là những sự khác biệt so với mơ hình của Nhật Bản, giúp q trình CKH được thực hiện nhanh chóng, an tồn, hiệu quả và minh bạch hơn.
Quy trình thực hiện:
Bước 1: Người cho vay thơng qua các đại lý của mình cho khách hàng vay. Các đại lý này sẽ tiếp xúc, thẩm định tín dụng theo hồ sơ chuẩn và trình cho người cho vay. Sau khi được tổ chức này phê duyệt, họ sẽ tiến hành giải ngân. Đồng thời, khách hàng cũng sẽ chuyển giao các tài sản thế chấp là BĐS cho người cho vay.
Bước 2: Các khoản tín dụng thế chấp BĐS này được các người cho vay tập hợp thành một danh mục tín dụng rồi đóng gói “bán” cho SPV thơng qua hợp đồng bán tài
sản. Người cho vay có thể là các ngân hàng, cơng ty tài chính, cơng ty bảo hiểm hoặc cơng ty phi tài chính. Giao dịch này được bán dứt điểm bao gồm chuyển dịch quyền sở hữu, quyền lợi và rủi ro liên quan.
Bước 3: Nhờ vào việc tồn quyền sử dụng dịng tiền trong tương lai của các tài sản đã mua, SPV sẽ định giá chi tiết tài sản lấy đó làm cơ sở để đảm bảo cho chứng khốn nợ phát hành. Tùy vào tính đồng nhất về lãi suất, thời hạn thanh toán, điều kiện thanh toán,… SPV phân thành các lơ chứng khốn khác nhau.
Trong q trình này có sự tham gia của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm, tổ chức định mức tín nhiệm, các cơng ty luật, kế toán, thuế và nhà bảo hiểm. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm đánh giá qua khía cạnh mức độ bảo vệ NĐT về pháp lý, cơ cấu giao dịch đây là điều bắt buộc ở hầu hết các quốc gia. Cịn tổ chức định mức tín nhiệm đánh giá các chứng khoán phát hành qua bản cáo bạch phân tích chất lượng tài sản dùng làm đảm bảo, các nguồn thu nhập có trong tương lai, rủi ro tín dụng để giúp NĐT ra quyết định của mình.
Bước 4: Sau khi đã phân thành từng lơ chứng khốn thích hợp, tổ chức bảo lãnh phát hành sẽ tiến hành bán các chứng khoán này trong thị trường và thu tiền từ NĐT. NĐT bao gồm cả các quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm nhân thọ, quỹ tương hỗ… Sau đó, tổ chức bảo lãnh phát hành trả tiền mua chứng khoán cho SPV. Nếu bảo lãnh theo hình thức trọn gói, tổ chức bảo lãnh sẽ mua toàn bộ chứng khoán phát hành rồi đem bán, nếu chỉ bảo lãnh một phần, tổ chức phát hành chỉ thanh toán cho SPV số chứng khoán cịn lại chưa bán được.
Bước 5: Khi q trình bán chứng khốn đã hoàn tất, SPV lấy số tiền thu được từ bán chứng khoán thanh tốn tiền mua các gói tín dụng thế chấp BĐS cho người cho vay ban đầu.
Bước 6: Đến thời hạn thanh toán, người đi vay trả cả gốc và lãi cho người cho vay ban đầu và tổ chức này chuyển số tiền cho SPV thông qua tổ chức quản lý tài sản mà SPV ủy thác thu nợ.
Bước 7: Tổ chức quản lý tài sản sẽ thanh toán gốc và lãi cho NĐT theo cam kết ban đầu. Vì các gói chứng khốn được định mức tín nhiệm với hệ số, lãi suất và độ rủi ro khác nhau nên khi thanh toán cũng căn cứ vào những yếu tố này. Đối với gói có hệ số tín dụng cao nhất thì thanh tốn trước, sau khi thanh tốn xong cho gói này sẽ đến những gói tiếp theo. Gói cuối cùng là gói đặc biệt khơng được định mức tín nhiệm nên có độ rủi ro cao nhất, khi danh mục tín dụng hoạt động hiệu quả, gói này sẽ hưởng lợi nhiều nhất và ngược lại. Trong trường hợp tiền chưa thu hồi kịp từ bên có nghĩa vụ thanh tốn khi đến hạn thì SPV sẽ được các tổ chức hỗ trợ thanh khoản trả cho NĐT.
3.5.2 Kiến nghị với cơ quan chức năng
Dưới đây là một số kiến nghị với các cơ quan chức năng góp phần tạo ra môi trường ban đầu tốt cho việc thực hiện CKH tại Việt Nam
3.5.2.1 Kiến nghị với Chính phủ
Thứ nhất, tạo điều kiện hình thành thị trường thế chấp thứ cấp. Việc tăng tính thanh khoản cho các khoản vay thế chấp BĐS là một trong những yếu tố giúp cho quá trình CKH diễn ra thuận lợi. Triển khai nghiên cứu, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về thị trường thế chấp thứ cấp sẽ tạo điều kiện cho các tổ chức mua bán các khoản vay thế chấp với nhau. Năm 2007 công cụ này đã được đề cập trong các văn bản phát triển tài chính cho thị trường BĐS nhưng vẫn chưa được nghiên cứu triển khai. Thị trường thế chấp là thị trường quan trọng để chuyển từ vốn tĩnh BĐS sang vốn động cho hoạt động trong thị trường tín dụng. Vì vậy hệ thống thế chấp thứ cấp cần được đưa vào thực tiễn nhất là trong điều kiện nguồn vốn cấp cho BĐS hiện nay không đủ và hệ thống ngân hàng cũng đang nắm giữ nhiều tài sản dưới dạng thế chấp trong đó BĐS chiếm đa số. Để tạo điều kiện hình thành thị trường thế chấp thứ cấp cần:
─ Rà sốt lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp BĐS từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn phát mãi BĐS, làm rõ điều còn khúc mắc, chưa rõ ràng.
─ Quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào thị trường làm cơ sở để cho các tổ chức, cá nhân tham gia hiểu rõ và hoạt động theo chuẩn mực.
─ Hoàn thiện thị trường thế chấp sơ cấp tạo nền tảng cho thị trường thế chấp thứ cấp phát triển bền vững.
─ Chính phủ nên có thêm văn bản chế định mang tính luật pháp thi hành, khơng để chậm trễ trong các bước thực hiện thủ tục phát mại các tài sản thế chấp như đưa ra biện pháp chế tài đối với hành vi chây ỳ cố tình kéo thời gian thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, rút ngắn thời gian định giá tài sản và đưa qua tổ chức bán đấu giá,…
Thứ hai, tiếp tục hoàn thiện cơ chế xử lý nợ xấu trong đó ưu tiên các khoản nợ xấu liên quan đến BĐS. Trong một cơng bố của Chính phủ vào cuối năm 2012, một tỉ lệ lớn có thể lên đến 70% nợ xấu của Việt Nam được thế chấp bằng BĐS. Do đó cần ưu tiên giải quyết nợ xấu BĐS trước bởi với điều kiện thị trường BĐS hiện nay thì các khoản tín dụng này sẽ có mức rủi ro ngày càng cao cụ thể là đang mất giá dần, khó thu hồi hơn. Văn bản gần đây về xử lý nợ xấu nợ xấu BĐS là Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính Phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Văn bản này đã đưa ra các giải pháp bản thân TCTD cần thực hiện như rà soát, đánh giá, phân loại, thực trạng nợ xấu, sửa đổi bổ sung quy định an tồn tín dụng, trích lập dự phịng, cơ cấu lại nợ, bán nợ xấu cho công ty quản lý tài sản, mua bán nợ… Đây là các giải pháp về quản lý giúp TCTD đánh giá được tình hình nợ xấu và tìm hướng giải quyết. Việc bán nợ cho công ty Quản lý tài sản của các TCTD Việt Nam (VAMC) là một bước tiến quan trọng trong giải quyết nợ xấu giúp TCTD có nguồn vốn cấp cho các DN sản xuất kinh doanh, các khoản vay thế chấp BĐS tốt khác, tạo cơ sở cho việc CKH các khoản vay thế chấp BĐS sau này được đảm bảo. Tuy nhiên một số vấn đề trong quy định của VAMC cũng cần được bổ sung để giúp cho quá trình xử lý nợ xấu được tốt hơn cụ thể là:
─ Xây dựng cơ chế cho TCTD mua lại nợ xấu nếu khách hàng trả nợ bình thường sau khi TCTD đã bán khoản nợ đó cho VAMC.
─ Xây dựng cơ chế thị trường để đấu giá các khoản nợ. Phải tạo ra được cơ chế thị trường để các khoản nợ có thể đem ra đấu giá và giải quyết nhưng vẫn phù hợp với quy định của pháp luật về việc xử lý giải chấp tài sản đảo bảo. Đồng thời xây dựng cơ chế
riêng, giảm tải những thủ tục phức tạp, đẩy nhanh tiến trình giải chấp như quy định thời gian giải chấp các khoản vay thế chấp BĐS có giấy tờ đầy đủ trong thời gian vài tháng thay vì vài năm trước đây.
─ Theo thông tư số 20/2013/TT Ngân hàng nhà nước tái cấp vốn trên cơ sở trái phiếu đặc biệt nhằm hỗ trợ nguồn vốn hoạt động của TCTD trong quá trình xử lý nợ xấu theo Nghị định số 53/2013/NĐ-CP với lãi suất do Thủ tướng Chính phủ quyết định trong từng thời kỳ. Lãi suất tái cấp vốn trong trường hợp này nên ưu đãi hơn so với lãi suất tái cấp vốn thơng thường.
─ Cần có chế tài cụ thể đối với các khoản nợ xấu của TCTD như quy định về thời hạn bắt buộc phải xử lý các khoản nợ xấu bởi hiện nay có những khoản nợ xấu dù TCTD theo đuổi nhiều năm nhưng vẫn không bán cho VAMC.
─ Xây dựng cơ sở pháp lý để tạo điều kiện cho các NĐT nước ngoài, các nguồn vốn nước ngoài tham gia.