2.3.1 .2Nhu cầu nhà ở cao
3.2 ĐIỀU KIỆN ĐỂ ÁP DỤNG VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HĨA
CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Để CKH được hình thành và thực hiện thành cơng thì trước tiên các chứng khoán được phát hành phải hấp dẫn, thu hút NĐT bằng cả trong kỳ vọng tương lai và cơ chế hỗ trợ, do đó cần những điều kiện cơ bản sau:
3.2.1 Điều kiện về pháp lý
CKH chỉ có thể hình thành và phát triển bền vững khi nền tảng cơ sở quan trọng nhất là khung pháp lý hoàn thiện. Chúng phải đầy đủ các quy định về cơ chế chuyển nhượng tài sản tài chính, quy trình CKH, quyền lợi và nghĩa vụ của các thành viên, có tính đồng bộ, tính tiên liệu, hiệu lực quản lý cao và ổn định trong thời gian dài.
Để kỹ thuật CKH có thể thực hiện thì các tổ chức tài chính, cơng ty phải bán được các khoản nợ, khoản phải thu trong tương lai của mình. Chính vì vậy điều kiện tiên quyết là các tài sản tài chính phải được cho phép chuyển nhượng, tức là tạo ra một cơ chế giúp các khoản nợ, khoản phải thu chuyển nhượng và mua bán tự do được. Điều này sẽ giúp huy động nguồn vốn trung và dài hạn, khai thông luồng tiền nhàn rỗi, giải quyết được bài tốn khan hiếm tín dụng cho thị trường tài chính.
CKH khơng chỉ nhắm đến NĐT trong nước mà cịn có cả NĐT nước ngồi chính vì vậy để thu hút được họ tham gia thì hệ thống pháp luật về CKH cũng cần tương thích với chuẩn mực quốc tế. Pháp luật về CKH cũng cần được đồng bộ với toàn
bộ hệ thống pháp luật của Việt Nam, không khuôn mẫu hay chồng chéo lên nhau tạo điều kiện cho việc thực hiện được thuận lợi về sau.
3.2.2 Điều kiện về chính sách hỗ trợ
Các chính sách vĩ mơ của nhà nước cũng là yếu tố tác động nhiều đến CKH. Điển hình là với các chính sách phát triển nhà ở, khuyến khích cho vay thế chấp BĐS của chính phủ Mỹ những năm thập niên 1970 đã giúp CKH đã trở thành một kỹ thuật không thể thiếu trong việc huy động vốn trên TTCK phái sinh tại Mỹ hiện nay. Với thành cơng đó, chính phủ nhiều nước Châu Á cũng cho thành lập tổ chức trung gian để hỗ trợ kỹ thuật này. Vậy có thể nói khi Chính phủ có chính sách hỗ trợ sẽ giúp cho việc tạo lập một môi trường thuận lợi cho CKH các khoản vay thế chấp BĐS. Như đã biết, thị trường BĐS chịu nhiều ảnh hưởng của các chính sách quản lý đất đai, chính sách tài khố và chính sách tiền tệ. Do đó, khi các nhân tố này thay đổi, thị trường BĐS cụ thể là các tài sản bằng BĐS dùng để CKH cũng chịu ảnh hưởng theo.
3.2.3 Điều kiện về hình thành thị trƣờng thế chấp thứ cấp
Thị trường thế chấp thứ cấp là nơi giao dịch lại các khoản thế chấp sơ cấp nhằm tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng thế chấp BĐS. Thị trường thế chấp thứ cấp giúp làm tăng khả năng chuyển đổi các khoản thế chấp sơ cấp thành tiền mặt dễ dàng thuận lợi nhờ cơ chế mua bán các khoản thế chấp từ NĐT này sang NĐT khác. Kỹ thuật CKH chỉ có thể thực hiện khi việc trao đổi mua bán khoản vay thế chấp được thực hiện, nhờ vậy các tổ chức tài chính chun biệt sẽ có căn cứ tài sản để đảm bảo cho việc phát hành chứng khoán.
3.2.4 Điều kiện về hiệu quả quản lý, giám sát thị trƣờng
Khả năng tiếp cận được nguồn tín dụng với chi phí thấp là một nhu cầu lớn cho sự tăng trưởng kinh tế tồn cầu nói chung và của Việt Nam nói riêng. Vì vậy những kỹ thuật như CKH trở nên vô cùng quan trọng cho sự phát triển của thị trường tài chính. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu gần đây bắt nguồn tại Mỹ đã buộc các cơ quan quản lý, giới tài chính phải nhìn nhận lại vai trị của cơng cụ này và đưa ra các biện pháp giám sát nhằm kiểm soát rủi ro, kiểm soát nội bộ trong hệ thống. Trong bất
kỳ ngành nào việc quản lý, giám sát thị trường yếu kém sẽ gây ra những rủi ro cho cả ngành và lĩnh vực đó. Đối với CKH rủi ro còn nặng nề hơn bởi khi đổ vỡ xảy ra nó khơng những chỉ gắn với các bộ phận liên quan của kỹ thuật này mà cịn có thể lan sang các thị trường khác như TTCK, ngân hàng…đây còn được xem là rủi ro hệ thống. Chính những tác hại lớn như vậy mà q trình quản lý, giám sát thị trường càng phải được xây dựng kỹ lưỡng và chặt chẽ hơn. Trước hết phải phân rõ trách nhiệm, nghĩa vụ của các tổ chức tham gia cũng như của cơ quan quản lý. Việc đưa rõ trách nhiệm liên quan cho các tổ chức định mức tín nhiệm, ngân hàng, định chế trung gian, phát hành bảo lãnh chứng khoán sẽ là biện pháp giúp các DN nâng cao ý thức trách nhiệm, tự cải thiện cơ chế quản lý để hoạt động hiệu quả và không vi phạm nghĩa vụ của mình. Cơ quan nhà nước gồm Ngân hàng Trung ương, Bộ tài chính, Uỷ ban chứng khốn Nhà nước sẽ trực tiếp tham gia vào việc quản lý quá trình bán các tài sản và biến chúng thành chứng khốn. Sau đó phải xây dựng một cơ chế kiểm sốt và dự báo sớm rủi ro hệ thống. Cơng tác này gắn liền với thẩm quyền và trách nhiệm của một cơ quan cụ thể trên cơ sở phối hợp với các cơ quan quản lý chuyên ngành, tăng cường phát triển các công cụ ngăn ngừa rủi ro, tiêu chuẩn hoá các điều kiện tham gia, xây dựng các chuẩn mực hành vi của các chủ thể tham gia vào quy trình này nhằm ngăn ngừa hành vi thao túng thị trường, hành vi lừa dối…
3.2.5 Điều kiện tách biệt khỏi sự phá sản giữa các bên liên quan
Trong giai đoạn đầu của tiến trình CKH, chủ tài sản ban đầu đem các khoản vay thế chấp BĐS bán cho các SPV, nếu chủ tài sản ban đầu bị phá sản ngay sau khi chuyển giao, chủ nợ không công nhận hiệu lực của việc chuyển giao tài sản này hoặc yêu cầu hủy bỏ sự chuyển giao này thì sẽ gây ra sự khơng ổn định trên thị trường. Khi đó NĐT sẽ gặp rủi ro về thanh tốn với số tiền vốn đầu tư ban đầu cũng như khoản thu nhập kỳ vọng. Do đó, cần xây dựng cơng cụ bảo bệ tài sản cơ sở khỏi sự phá sản chủ tài sản ban đầu, từ đó giúp cho các SPV thoát khỏi ảnh hưởng của sự phá sản đó, NĐT cũng sẽ khơng phải gánh chịu những khoản lỗ khơng cần thiết, góp phần tăng tính hấp dẫn cho chứng khoán phát hành.
3.2.6 Điều kiện thành lập SPV, tổ chức định mức tín nhiệm, hệ thống xếp hạng tín nhiệm và cơ chế tăng cƣờng tín nhiệm tín nhiệm và cơ chế tăng cƣờng tín nhiệm
Mặt trái của nghiệp vụ CKH đã thể hiện rõ nét khi khơng được kiểm sốt chặt chẽ trong cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn tại Mỹ. Do vậy, để có thể triển khai được nghiệp vụ CKH trước hết phải xây dựng cơ sở pháp lý để hình thành và đi vào hoạt động các SPV. Đây là một pháp nhân độc lập hoạt động về tổ chức, kinh doanh CKH, tạo ra một môi trường chuyên nghiệp giúp phát triển CKH toàn diện.
Tại Việt Nam hiện nay có 3 tổ chức được xem là cơng ty định mức tính nhiệm như Trung tâm Đánh giá tín nhiệm Vietnamnet Ratings (CRV) chuyên cung cấp cho thị trường các dịch vụ thu thập thông tin, đánh giá xếp hạng, định mức tín nhiệm của các tổ chức tài chính và xếp hạng DN. Cơng ty cổ phần Tư vấn và Dịch vụ Thơng tin Tín nhiệm Việt Nam (VNCIS) hoạt động trong lĩnh vực thông tin kinh tế và xếp hạng tín nhiệm và Trung tâm Khoa học thẩm định tín nhiệm DN (CRC). Tuy nhiên mỗi cơng ty lại vướng những hạn chế lần lượt là phương pháp định mức chưa có dữ liệu đủ lớn, xếp hạng thuần tuý DN, đánh giá tình hình tài chính ngân hàng mà chưa đưa ra các xếp hạng cao thấp. Ngồi ra tại Việt Nam chưa có cơng cụ để xác minh những khai báo về toàn bộ các khoản nợ của người vay là đúng sự thật cũng như chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung cung cấp về lịch sử tín dụng của người vay. Vì vậy chất lượng của các khoản tín dụng sẽ khác nhau và khó đánh giá, khi đưa vào CKH sẽ khơng thu hút được NĐT. Do đó, để kỹ thuật CKH được hình thành và phát triển thì cần cho vào hoạt động một tổ chức định mức tín nhiệm lớn, hoạt động độc lập, khách quan dựa trên tiêu chuẩn quốc tế có sự điều chỉnh theo đặc điểm riêng của ngân hàng Việt Nam và các quy định của ngân hàng nhà nước. Tổ chức này sẽ giúp xoá bỏ được những hạn chế nêu trên đem lại những lợi ích cho NĐT và nhà phát hành. Cụ thể, qua kết quả cơng bố định mức tín nhiệm của tổ chức này, NĐT sẽ khơng mất chi phí trong việc đánh giá khả năng trả nợ của người đi vay, những rủi ro tín dụng của chứng khốn nợ để ra quyết định đầu tư. Thơng qua hệ số định mức tín nhiệm, nhà phát hành xác định được lãi suất vay hợp lý phản ánh được mức độ rủi ro, đảm bảo khả năng thanh toán nợ của họ.
Trong CKH, để đảm bảo cho việc thanh toán gốc và lãi của trái phiếu cho NĐT không bị ngắt quãng bởi luồng thu nhập hoặc tình trạng mất khả năng thanh tốn của người đi vay thì cơ chế tăng cường tín nhiệm là vơ cùng cần thiết. Có hai cách để tăng cường tín nhiệm, thứ nhất là nhà phát hành dùng thêm tài sản của mình để đảm bảo cho chứng khốn đã phát hành. Theo cách này thì nhà phát hành có thể dùng các tài sản tài chính có giá trị lớn hơn giá trị của chứng khốn được phát hành, lập quỹ dự phịng để sử dụng khi có sự cố về nguồn thu ảnh hưởng đến việc thanh toán xảy ra hay phát hành chứng khốn có nhiều kỳ hạn thanh tốn khác nhau để đảm bảo dòng tiền thu về đủ chi trả. Thứ hai là nhà phát hành được tổ chức bên ngoài hỗ trợ bằng việc đảm bảo cho việc thanh tốn các trái phiếu, khi có sự cố xảy ra, tổ chức này sẽ đứng ra trả nợ gốc và lãi trong trường hợp người chịu trách nhiệm trả nợ mất khả năng thanh toán. Các tổ chức bên ngoài này thường là cơ quan nhà nước, tổ chức có uy tín như Chính phủ, Ngân hàng Trung ương, kho bạc, công ty bảo hiểm hoặc ngân hàng, cơng ty tài chính lớn khác có xếp hạng tín nhiệm cao thường từ AA đến AAA. Như vậy dù là dùng cơ chế tăng cường nội sinh hay ngoại sinh thì việc này cũng đã đem lại hiệu quả nhất định cho việc đảm bảo thanh toán, nâng uy tín của tổ chức phát hành và tăng tính lỏng cho trái phiếu phát hành.
3.2.7 Điều kiện minh bạch thông tin, cung cấp thông tin đầy đủ cho NĐT
Một thị trường tài chính lành mạnh khi mà các quy chế và thiết chế hoạt động của nó khơng có phân biệt đối xử với các chủ thể tham gia thị trường. CKH cũng nằm trong thị trường tài chính, nên cũng khơng nằm ngoài cách vận hành này. Tính hiệu quả của kỹ thuật CKH ở chỗ thông tin liên quan như thông tin về nhà phát hành, danh mục tài sản liên quan,.. luôn kịp thời, phổ biến rộng rãi và phản ánh trong giá của các loại chứng khoán với chi phí hợp lý. Tính minh bạch của nó thể hiện ở chỗ các chủ thể và đặc biệt NĐT có khả năng tiếp cận thơng tin một cách dễ dàng.
Cần có quy định về việc cung cấp thơng tin vì đó chính là nghĩa vụ bắt buộc của nhà phát hành, cơng ty chứng khốn và các chủ thể khác. Bên cạnh đó thơng tin cơng
bố phải nhất quán để NĐT có những quyết định xuyên suốt, am hiểu, giúp bảo vệ họ khỏi những tổn thất to lớn.
3.2.8 Điều kiện về công nghệ thông tin
Bản thân nghiệp vụ CKH đã phức tạp nên để quản lý, giám sát nó cũng cần có hệ thống cơ sở hạ tầng tài chính với các công nghệ, công cụ hỗ trợ chuyên nghiệp. Rủi ro có thể xảy ra trong bất cứ khâu nào từ dữ liệu đầu vào của các tài sản thế chấp cho đến đến việc thanh toán lãi, gốc chứng khoán cho NĐT. Hoạt động của danh mục tài sản sẽ chi phối đến việc thanh tốn lãi và gốc chứng khốn. Chính vì vậy chỉ một sai sót trong quản lý rủi ro của một tài sản phát sinh cũng sẽ ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người phát hành, từ đó tín nhiệm của nhà phát hành sẽ giảm, chứng khốn trở nên kém hấp dẫn. Do đó, cơng nghệ thơng tin trong CKH phải kết nối được các dữ liệu liên quan như các loại tài sản được CKH, khả năng chi trả của khách hàng, các gói chứng khốn bao gồm những BĐS nào… Ngồi ra cũng cần thêm các chức năng hỗ trợ quản lý như chức năng quyết định cho vay, trích lập dự phịng trực tiếp hay ra được các báo cáo yêu cầu quản trị.