2.3.1 .2Nhu cầu nhà ở cao
3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC
3.3.1 Giải pháp tạo lập nền tảng cơ sở hạ tầng cho hoạt động chứng khốn hóa về
về mặt pháp lý
Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp của thị trường BĐS tại Mỹ đã làm suy thoái nhiều nền kinh tế trên thế giới cho thấy những ảnh hưởng lớn của kỹ thuật CKH đối với sự phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy, các nhà hoạch định chính sách tạo lập một
khuôn khổ pháp lý để quản lý hiệu quả kỹ thuật này là bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia trên thị trường trong sự hài hồ lợi ích của Nhà nước.
CKH đã được thành lập và hoạt động khá lâu trên thế giới, hệ thống pháp luật cho kỹ thuật này đã khá đầy đủ, chính vì vậy Việt Nam là nước đi sau nên cũng thuận lợi trong việc tận dụng học hỏi những thành công và tránh những sai lầm của các nước đi trước. CKH tạo ra thị trường đầu tư quốc gia và cả quốc tế tuy nhiên hệ thống pháp luật kinh tế của chúng ta lại chưa được hoàn thiện để đáp ứng được thực tế kinh doanh trong tiến trình hội nhập kinh tế toàn cầu. CKH muốn vận hành, phát triển và đảm bảo an tồn thì việc xây dựng khn khổ pháp lý, luật điều chỉnh là điều vô cùng cần thiết. Do đó các nhà lập pháp cần nghiên cứu để ban hành khung pháp lý phù hợp với điều kiện thị trường Việt Nam và phù hợp với cả tập quán quốc tế, các chuẩn mực kinh doanh hiện đại để giúp TTCK cũng như nghiệp vụ chứng khoán các khoản vay thế chấp BĐS phát triển bền vững. Cần xây dựng văn bản pháp lý tập trung cho các quy định cụ thể nhằm hồn thiện thêm mơ hình CKH, bao gồm các nội dung sau:
3.3.1.1 Xây dựng hành lang pháp lý tạo cơ sở cho việc hình thành thị trƣờng thế
chấp thứ cấp
Hiện nay, đang có sự mất cân đối về cung cầu nhà ở do pháp luật về phát triển, kinh doanh nhà ở và BĐS chưa hoàn chỉnh. Cụ thể, trong quy định về quy hoạch quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội chưa rõ ràng, không cho phép bán nhà ở xã hội, chưa tạo cho mọi BĐS được tham gia vào thị trường, chưa tạo được nền tảng cho thị trường thế chấp hình thành. Thời gian qua đã có nhiều hoạt động mua bán, chuyển nhượng nợ trên thị trường chủ yếu nợ tồn đọng của DN, còn việc mua bán, chuyển nhượng các khoản nợ vay thế chấp BĐS vẫn chưa được thực hiện. Khi các khoản nợ này được thực hiện trên thị trường sơ cấp mà chưa có các văn bản pháp lý hướng dẫn hiệu chỉnh sẽ gây rủi ro cho chủ thể tham gia.
CKH chỉ được ứng dụng trong thực tế khi thị trường thế chấp thứ cấp tồn tại, tức là có thể mua bán, chuyển nhượng các khoản nợ vay thế chấp với nhau. Nếu thực hiện hoạt động CKH khi cơ sở pháp lý của thị trường thế chấp thứ chấp chưa hình
thành thì việc phát triển thị trường này khó đạt được như mong muốn. Do đó, cần ban hành các quy định pháp lý hỗ trợ phát triển thị trường thế chấp thứ cấp như sau:
─ Bổ sung các quy định về việc sửa đổi, thêm các vấn đề về sở hữu nhà, quản lý sử dụng nhà và các giao dịch về nhà ở; nhà của Việt kiều, người nước ngồi; hệ thống thơng tin và cơ sở dữ liệu… trong luật nhà ở và bổ sung là các vấn đề về phát triển, giao dịch, kinh doanh dịch vụ BĐS; xác định quyền sở hữu BĐS trong các dự án BĐS có sẵn mục đích hỗn hợp và đa sở hữu; vai trò quản lý của nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS; phạm vi hoạt động của tổ chức kinh doanh BĐS nước ngoài...
─ Trên cơ sở các quy định rõ ràng về loại BĐS, quyền sở hữu BĐS trên tiến hành xây dựng pháp lý quy định các BĐS được đem đi thế chấp, các tài sản này phải đáp ứng đủ điều kiện để CKH bao gồm BĐS nhà ở, BĐS thương mại,…
─ Xây dựng pháp lý điều chỉnh hoạt động của các TCTD trong thị trường thế chấp thứ cấp như quy định về quyền lợi và nghĩa vụ, giới hạn các khoản vay thế chấp được thực hiện trong giai đoạn đầu, …