2.3.1 .2Nhu cầu nhà ở cao
3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC
3.3.4 Các giải pháp hỗ trợ khác
3.3.4.1 Có hệ thống cơng nghệ thơng tin hiện đại với các dữ liệu thoả mãn các tiêu
chí: đầy đủ, chính xác, kịp thời
Hệ thống cơng nghệ thơng tin hiện đại với hạ tầng tài chính và công cụ hỗ trợ chuyên nghiệp giúp hoạt động của các chủ thể tham gia kỹ thuật CKH thuận lợi hơn. Điều này đặc biệt đúng với kỹ thuật CKH các khoản vay thế chấp BĐS. Vì đây là một kỹ thuật với sản phẩm thế chấp đa dạng, cấu trúc phức tạp. Ngồi ra thì các nhà quản lý thị trường cũng cần một hệ thống có thể quản lý thông suốt một số lượng lớn các chủ thể tham gia. Vì vậy hệ thống cơng nghệ thơng tin hiện đại với các dữ liệu thoả mãn các tiêu chí đầy đủ, chính xác, kịp thời là yếu tố giúp giảm thiểu rủi ro, giúp CKH phát triển bền vững. Hệ thống này phải đáp ứng các tiêu chí sau:
─ Có dữ liệu tập trung để tra cứu thông tin cá nhân cũng như lịch sử tín dụng của người đi vay để đảm bảo việc đánh giá đúng khả năng trả nợ của họ ngay từ khâu đầu tiên. Hiện nay, việc thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng chỉ dựa vào năng lực đánh giá của nhân viên thẩm định, khả năng tài chính, mức độ chịu rủi ro của ngân hàng và lãi suất trên thị trường. Vì vậy để các khoản vay thế chấp BĐS đem CKH có chất lượng tín dụng tốt thì cần có hệ thống công nghệ với các dữ liệu tin cậy đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng.
─ Có chức năng cập nhật giá BĐS theo tình hình thực tế, trên cơ sở đó đánh giá các khoản vay đã thế chấp có đảm bảo an tồn hay khơng. Có chức năng cảnh báo khi
sắp đến thời hạn thanh toán vốn và lãi cho NĐT hay sắp đến thời hạn thu khoản cho vay. Có chức năng xuất báo cáo theo ngày, tháng năm…
3.3.4.2 Tạo lập nguồn nhân lực cho hoạt động CKH
Khi pháp luật, hệ thống công nghệ đều đã hoàn thiện nhưng nguồn nhân lực khơng đáp ứng được u cầu trong q trình thực hiện nghiệp vụ CKH thì kỹ thuật này cũng không thể phát triển được bởi con người là yếu tố trọng tâm chi phối, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của nó. Trình độ của nguồn nhân lực nằm ở trình độ học vấn, năng lực cá nhân, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp. Do đó cần đào tạo và nâng cao các mặt này để phịng tránh những sai sót cá nhân có thể gây rủi ro cho sản phẩm CKH. Nguồn nhân lực phải đáp ứng các điều kiện sau:
─ Có trình độ học vấn cao chuyên ngành tài chính để đảm bảo việc am hiểu hệ thống tài chính cũng như những nghiệp vụ phát sinh. Năng lực cá nhân và kinh nghiệm sẽ giúp cho nhân viên xử lý tình huống nhanh, gọn gàng và chính xác.
─ Cần nâng cao ý thức đạo đức nghề nghiệp bởi sự thiếu ý thức hay cố ý gian lận của nhân viên làm chất lượng sản phẩm CKH giảm sút, gia tăng mức rủi ro.
─ Đội ngũ tín dụng cần được đào tạo để nâng cao ý thức về tầm quan trọng của việc tuân thủ các nguyên tắc cho vay, thường xuyên được cập nhật những thay đổi trong quy trình nghiệp vụ cũng như những thay đổi trong hệ thống pháp luật nhằm hạn chế những sai sót trong việc thẩm định của mình.
─ Đội ngũ định mức tín nhiệm sẽ đưa ra những ý kiến đánh giá khả năng thanh toán lãi và gốc của tổ chức phát hành công cụ nợ. Cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ năm 2007 xảy ra trong đó có nguyên nhân các tổ chức định mức tín nhiệm chạy theo lợi nhuận đã lạm dụng uy tín, thương hiệu của mình để đưa ra những đánh giá sai về giá thành của các sản phẩm phát hành gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến NĐT. Đội ngũ tín nhiệm đưa ra những đánh giá dựa trên giá trị tài sản thế chấp, dòng tiền cả những vấn đề khó dự đốn như sự tự nguyện của tổ chức phát hành công cụ nợ trong việc trả gốc, lãi cho NĐT. Do đó, đội ngũ này địi hỏi trình độ chun mơn, kỹ năng, kinh nghiệm, ý thức trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp rất cao. Việc cập nhật thông tin
thường xuyên, nâng cao kỹ năng ý thức trách nhiệm là đòi hỏi tất yếu nhằm hạn chế rủi ro gây ra cho thị trường tài chính.
─ Đội ngũ giám sát có vai trị quan trọng trong việc giám sát, phát hiện, đo lường, xử lý những rủi ro có nguy cơ gây ảnh hưởng xấu đến hiệu quả của kỹ thuật CKH. Họ đưa ra những tầm nhìn vĩ mơ cũng như xây dựng các văn bản luật điều chỉnh những hạn chế của thị trường, các chế tài hành vi vi phạm... Với những đòi hỏi cao như vậy thì đội ngũ này có trình độ cao, kinh nghiệm, kỹ năng là điều tất yếu. Tuy nhiên để hiệu quả hơn nữa, việc cử cán bộ đi học tại các nước đã phát triển nghiệp vụ CKH trên thế giới cũng là giải pháp nhằm tận dụng lợi thế đi sau, tiếp thu những thành công đi trước đồng thời hạn chế những yếu tố bất lợi xảy ra.
3.4 KIẾN NGHỊ LỘ TRÌNH THỰC HIỆN CHỨNG KHỐN HĨA CÁC
KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Từ các điều kiện để áp dụng, phát triển CKH các khoản vay thế chấp BĐS và các giải pháp kiến nghị nêu trong các phần trên, tác giả xin kiến nghị lộ trình thực hiện CKH các khoản vay thế chấp BĐS tại Việt Nam như sau:
3.4.1 Giai đoạn chuẩn bị (Từ năm 2014 đến năm 2016)
Nghiệp vụ CKH các khoản vay thế chấp BĐS với những đặc tính ưu việt cùng với nhu cầu vốn cho thị trường và tốc độ phát triển kinh tế hiện nay, chắc chắn nghiệp vụ CKH sẽ là nghiệp vụ quan trọng trong thị trường tài chính tương lai. Trong giai đoạn chuẩn bị, để kỹ thuật CKH hình thành và đưa vào thực hiện được trong thực tế thì ngồi những điều kiện để áp dụng và phát triển CKH các khoản vay thế chấp BĐS như tạo khung pháp lý, chính sách hỗ trợ, hình thành thị trường thế chấp thứ cấp, quản lý, giám sát, minh bạch thông tin, thành lập các SPV, tổ chức định mức tín nhiệm, cơ chế tăng cường tín nhiệm và tách bạch khỏ sự phá sản giữa các bên liên quan được nêu trong phần 3.2 thì cần có hồn thiện thêm về những vấn đề sau:
Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý về quyền sở hữu
đai năm 2003 đều đã xác định rõ “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy định của pháp luật.” Theo đó, thì người dân khơng có quyền sở hữu đối với đất đai mà chỉ có quyền sử dụng nó. Họ sử dụng đất dưới các hình thức như nhà nước giao đất có thời hạn, th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Họ có quyền khai thác cơng dụng, hưởng lợi tức từ tài sản hay nói rõ hơn họ có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Việc công nhận đất đai là quyền sở hữu toàn dân của nhà nước là hoàn toàn đúng, tuy nhiên chúng ta đang hiểu đồng nhất sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nước về đất đai và dẫn đến hệ quả quy trình làm việc chưa đúng. Cụ thể như khi nhà nước muốn quy hoạch, muốn sử dụng đất vào mục đích nào đó thì người có quyền quyết định sau cùng là nhà nước, người quản lý, chứ không phải là người đang sử dụng, người chủ sở hữu. Hiện nay khi thực hiện các kế hoạch nhà nước đều tiến hành lấy ý kiến của nhân dân. Tuy nhiên, chúng ta chưa có bất kỳ một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định bao nhiêu % người dân khơng đồng thuận thì kế hoạch đó phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ hoặc người dân có quyền đưa ra ý kiến của mình. Chính vì vậy, theo quan điểm của cá nhân tác giả, Chính phủ nên có văn bản quyết định hoặc văn bản bổ sung nói rõ về quyền sở hữu tránh những hiểu lầm bằng cách thống nhất nguyên tắc đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và nhà nước là cơ quan đại diện và thống nhất quản lý. Từ cách hiểu này, để rõ ràng trong việc thực hiện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đơ thị... thì cần đưa ra tỷ lệ % ý kiến đồng ý của dân là quyết định phê duyệt.
Ngoài ra những quyết định áp chế về giá khi thu hồi đất, cơ chế bồi thường, chính sách hỗ trợ đền bù tài sản nằm trên đất, tái định cư chưa đồng bộ còn nhập nhằng và chưa thống nhất. Giá cả đất đai quy định hiện nay khơng cịn phù hợp thực tiễn đã dẫn đến mâu thuẫn về lợi ích. Đây có thể xem là một rủi ro về chính sách.
CKH các khoản vay thế chấp BĐS lại dựa trên tài sản thế chấp là BĐS vì vậy những thủ tục, cơ chế chưa thoả đáng trên là yếu tố gây rủi ro lớn cho kỹ thuật này, hạn chế khơi thông nguồn vốn lớn cho thị trường BĐS vốn đang khó khăn.
Việc hiểu rõ ràng về quyền sở hữu đất đai sẽ giúp phân định rõ ràng đâu là phạm vi quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu cũng như của người đại diện chủ sở hữu về đất đai. Từ đó giảm được các thủ tục hành chính rườm rà nơi tạo khe hở cho kẻ xấu trục lợi, giảm tiêu cực lĩnh vực BĐS. Nguồn tài sản thế chấp tốt sẽ tạo tiền đề cho việc thực hiện CKH các khoản vay thế chấp BĐS thành công.
Thứ hai, tiến hành thành lập tổ chức tài chính chun biệt SPV
Việc lựa chọn hình thức pháp lý cho các SPV mang ý nghĩa vô cùng quan trọng, Theo luật doanh nghiệp 2005, chỉ có hai hình thức kinh doanh phù hợp với chức năng của tổ chức tập hợp tài sản thế chấp là công ty cổ phần và công ty công ty trách nhiệm hữu hạn vì những doanh nghiệp này được phép phát hành chứng khốn, trong đó cơng ty trách nhiệm hữu hạn chỉ được phát hành chứng khoán nợ. Gần đây, pháp luật Việt Nam cho phép thành lập các quỹ đầu tư chứng khốn được quản lý bởi cơng ty quản lý quỹ. Quỹ đầu tư này có nhiều ưu điểm như giúp phân tán rủi ro, có khả năng đầu tư nhiều loại chứng khoán khác nhau với mức vốn tối thiểu, giảm chi phí đầu tư và quản lý chuyên nghiệp nhưng lại phải đầu tư tối thiểu 60% giá trị tài sản của quỹ vào chứng khốn và chỉ có cơng ty quản lý quỹ mới được phép xin thành lập quỹ. Chính vì vậy, các quỹ đầu tư được thành lập theo các quy định như trên không phù hợp với các SPV trong giao dịch CKH các khoản vay thế chấp BĐS.
Trong các giao dịch CKH BĐS quốc tế có thể thấy các SPV thường được thành lập theo hình thức quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT). Tổ chức này có cơ cấu hoạt động giống như một cơng ty, trong đó các NĐT góp vốn qua việc mua chứng khốn do quỹ phát hành. Thông qua quỹ các NĐT gián tiếp đầu tư vào BĐS bằng việc nắm giữ các danh mục đầu tư gồm các BĐS tạo ra thu nhập và được phân phối lợi nhuận rộng rãi qua việc trả cổ tức. Các nguyên tắc và quy luật quản lý việc hình thành và điều hành quỹ tương tự nhau ở các nước trên thế giới tuy nhiên tùy thuộc vào mức độ trưởng
thành của thị trường các Quỹ này mà có thể có những điều chỉnh thích hợp. Trong giai đoạn đầu thực hiện, hoạt động của các công ty trung gian chứng khốn có thể gặp khó khăn về chi phí hoạt động, áp lực lợi nhuận bù đắp các chi phí hoạt động và lợi tức cho NĐT vì vậy thành lập các REIT sẽ giúp giảm được áp lực trên nhờ chính sách ưu đãi thuế cho loại hình tổ chức này. Cùng với việc đầu tư chuyên nghiệp của mình, REIT sẽ giúp CKH hoạt động được thuận lợi hơn. Chính vì vậy hiện nay Bộ xây dựng cũng đang trình Chính phủ để được thành lập các REIT.
Thứ ba, hoàn thiện thêm quy định về đăng ký kinh doanh và thuế cho CKH SPV là một tổ chức tài chính chuyên biệt nên chỉ được thành lập để thực hiện việc CKH. Tuy nhiên nếu không được đăng ký kinh doanh, tổ chức này khơng có tư cách về mặt pháp lý để có thể tập hợp tài sản thế chấp tham gia giao dịch CKH. Chính vì vậy cần cho phép bổ sung ngành nghề hoạt động CKH để các doanh nghiệp này đăng ký khi cần hoạt động.
Ngồi ra, Chính phủ cũng cần tránh đánh thuế hai lần trên các khoản lợi nhuận được chia thông qua quy định cụ thể về đối tượng chịu thuế. Nếu xem các SPV là các tổ chức không chịu thuế, các giao dịch của tổ chức này được xem như giao dịch trực tiếp của NĐT thì chỉ đánh thuế trên phần thu nhập của NĐT. Ngược lại, nếu xem các SPV là các tổ chức chịu thuế thì những khoản lợi nhuận NĐT nhận cần được khấu trừ.
3.4.2 Giai đoạn thử nghiệm (Từ năm 2016 đến năm 2017)
Khi những điều kiện về cơ sở hạ tầng, con người cũng như các yếu tố kỹ thuật đã được hồn thiện thì tiến hành giai đoạn thử nghiệm trong thời gian khoảng một năm. Trong giai đoạn này, điều quyết định sản phẩm mới có thành cơng hay khơng chính là mức độ tham gia của NĐT và vì vậy cùng với việc gia tăng sự hiểu biết thơng qua tun truyền thì một biện pháp kỹ thuật cũng được sử dụng nhằm tăng tính thanh khoản cho chứng khốn phát hành đó là đưa trái phiếu giao dịch trên sàn giao dịch tập trung. Có thể là giao dịch tại sở giao dịch chứng khoán TPHCM. Tuy nhiên cũng cần quy định trước khi lên sàn như các SPV phải công khai mức cổ tức, công bố thông tin đối với chủ tài sản ban đầu và các bên tham gia bảo lãnh, kết quả định mức tín nhiệm…
Bằng việc thành lập các REIT, NĐT có thể lực chọn cách thức tham gia qua mua trực tiếp trên sàn hay qua các REIT nếu khơng có kinh nghiệm, kiến thức và thơng tin đầy đủ. Nhờ vậy mà mở rộng được NĐT tham gia đầu tư vào chứng khoán nợ mới.
Đây là giai đoạn đầu áp dụng mơ hình CKH các khoản vay thế chấp BĐS vào trong thực tế nên cần thực hiện một cách thận trọng theo một lộ trình hợp lý. Các cơ quan quản lý kỹ thuật CKH nên cho phép thí điểm phát hành chứng khốn nợ này đối với các dự án BĐS đã được nghiệm thu của các doanh nghiệp bất động sản uy tín, khoản tín dụng cho vay thế chấp nhà. Sở dĩ chọn những BĐS này vì đây là các sản phẩm đã hoàn thiện, nhu cầu lớn và giá trị cao nên những rủi ro liên quan nợ vay, lợi ích NĐT trong quá trình CKH sẽ được đảm bảo và thu hút NĐT hơn. Ngồi ra, nên chọn thí điểm đầu tiên tại TPHCM vì đây là một thị trường có quy mơ lớn và phát triển hơn so với các thành phố khác. Trên cơ sở các bài học rút ra từ giai đoạn thử nghiệm gồm những nhìn nhận những tác động tốt cũng như những tác động chưa tốt sẽ ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thực hiện tạo điều kiện cho việc thực hiện thành công nghiệp vụ chứng CKH về sau.
3.4.3 Giai đoạn thực hiện (Năm 2018)
Trên cơ sở những văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thực hiện được rút ra trong giai đoạn thử nghiệm, tiến hành chính thức đưa nghiệp vụ CKH vào sử dụng rộng rãi trên cả nước. Trong quá trình tiến hành thực hiện nghiệp vụ CKH cần giám sát việc tuân thủ theo quy trình, quy định đã đặt ra nhằm đảm bảo việc CKH thực hiện đúng