CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
1.1.2.3. Về giá đất để xác định hợp đồng giả tạo
Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hợp đồng mua bán tài sản nên giá chuyển nhượng được xác định theo nguyên tắc xác định giá bán trong hợp đồng mua bán tài sản. Tuy nhiên, tài sản là đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng là quyền tài sản gắn liền với đất đai và giá trị QSDĐ “là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” nên giá chuyển nhượng được xác định thông qua giá đất. Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Trong các hợp đồng mua bán tài sản thông thường, giá mua bán do các bên thỏa thuận và Nhà nước tơn trọng tự do ý chí của các bên chủ thể. Nhà nước chỉ can thiệp vào giá đối với các hợp đồng mua bán nếu tài sản là đối tượng của hợp đồng là loại tài sản mà việc chuyển giao, sử dụng nó liên quan đến lợi ích chung của cộng đồng, trong đó có tài sản là QSDĐ.
Sự can thiệp của Nhà nước vào giá chuyển nhượng QSDĐ thể hiện ở việc Chính phủ ban hành khung giá đất, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, thời hạn sử dụng đất, giá thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ. Giá đất của UBND tỉnh thường dựa trên các báo cáo thống kê về giá chuyển nhượng trung bình trên tất cả các xã, phường ở địa bàn thành phố Bến Tre và trong thời hạn 05 năm UBND tỉnh sẽ tiếp tục điều chỉnh bảng giá đất.
Qua đối chiếu với các giá đất chuyển nhượng trong các vụ án giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ thấy rằng: giá đất mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất mà Hội đồng định giá đã định theo giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng. Chính vì vậy, đây là một dấu hiệu rất quan trọng để nhận biết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là giả tạo.