CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
2.1. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU HỢP
2.1.2.4. Loại án thứ tư thụ lý giải quyết
Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng có một bên trình bày là hợp đồng chuyển nhượng cịn một bên cho rằng là hợp đồng vay tiền. Đối tượng giao dịch là đất gắn liền với các tài sản khác như nhà ở kiên cố và cơng trình phụ của chính đương sự trên đất nhưng trong hợp đồng các bên không thỏa thuận tài sản trên đất.
Vụ thứ nhất: Vụ bà X khởi kiện bà Y và người liên quan ông Z về tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Nguồn gốc phần đất tranh chấp là của gia đình bà X, vào năm 2010 ơng V là người quen với bà X và chồng bà X là ông Z, ơng V có hỏi mượn giấy chứng nhận QSDĐ của bà X và ông Z để vay tiền làm ăn. Năm 2010 ơng V có vay của ơng Y số tiền 50.000.000 đồng, theo thỏa thuận bà X và ông Z phải ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất và căn nhà trên cho bà K. Hai bên có làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có cơng chứng hợp đồng tại phịng cơng chứng, bà K đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Sau đó bà K đã chuyển nhượng phần đất này lại cho
ông Y, ông Y được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Bà X khơng biết gì cho đến khi phát hiện tài sản bị kê biên thi hành án năm 2014 trong khi gia đình bà X sử dụng ổn định và khơng có ai u cầu giao tài sản chuyển nhượng. Khi phát hiện ông Z đã chủ động đưa phần đất trên vào thi hành án thì gia đình bà X tố cáo tại cơ quan cảnh sát điều tra cơng an thành phố Bến Tre, đến tháng 7/2017 thì khởi kiện dân sự tại Tòa án. Theo biên bản xem xét thẩm định của Tòa án phần đất đang tranh chấp là căn nhà và đất diện tích 85,8m2 hiện do ông Z đứng tên giấy chứng nhận QSDĐ nhưng phần đất và căn nhà trên đất do gia đình bà X quản lý sử dụng. Nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tòa án đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Hủy 02 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên. Kiến nghị UBND thành phố Bến Tre thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ cấp lại cho nguyên đơn. Buộc ông V phải có trách nhiệm trả số tiền vay cho ông Z số tiền vốn gốc là 50.000.000đồng và trả tiền lãi 07 năm vay là 42.000.000 đồng26
.
Vụ thứ hai: Nguyên đơn ông X yêu cầu bị đơn ơng Z, bà K và người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan bà H (vợ ông Z) trả tiền vay; Nội dung vụ án: Đầu năm 2010, ơng X có cho ơng Z vay tiền nhiều lần, mỗi lần cho vay có làm hợp đồng vay nhưng khơng có cơng chứng, chứng thực. Đến ngày 21/9/2010, hai bên thỏa thuận hủy hết các hợp đồng trước và làm lại hợp đồng mới với tổng số tiền là 2.770.000.000 đồng. Ơng khơng thừa nhận vay của ông X, mà ông X đưa tiền cho ông Z để cho người khác vay lại nhưng khơng có ký hợp đồng vay mà bằng hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ông hoặc ký hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng QSDĐ. Những người vay tiền phải trả lãi suất 10%, thỏa thuận ông Z nhận tiền lãi 3%, ơng X nhận 7%. Ơng có trách nhiệm đi thu tiền lãi và thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì ơng X mới giao tiền để đưa cho người vay. Ơng Z có nhiệm vụ thu tiền lãi của những người này, mỗi tháng thu tiền lãi khơng có giấy tờ, sau đó tơi đưa cho ơng X,
ông X ký tên trong sổ là một quyển tập kẻ khi nhận tiền lãi giao hàng tháng. Ông chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với những người này còn việc quản lý, sử dụng thửa đất vẫn do người vay tiền quản lý, sử dụng. Sau một thời gian thì những người vay tiền khơng có khả năng đóng tiền lãi nữa nên ơng X u cầu ông Z phải trả tiền lãi thay cho họ. Ơng Z khơng có khả năng đóng tiền lãi thay cho những người này thì ơng X làm đơn gởi Cơng an thành phố Bến Tre giải quyết. Công an thành phố Bến Tre mời giải quyết ông Z làm thủ tục nhận chuyển nhượng QSDĐ các thửa đất đã ký hợp đồng qua cho ơng X đứng tên. Trong q trình ký hợp đồng chuyển nhượng, ngồi ơng Z đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng thì ơng X cịn u cầu ơng Z tìm người khác đứng ký hợp đồng chuyển nhượng cịn việc ơng Z ký hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ của người nào không nhớ, ở đâu không nhớ; Ơng Z đã chuyển một thửa đất cho ơng X đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ này rồi. Qua làm việc thửa đất ông Z chuyển tên cho ông X là thửa đất của ông H ở huyện Giồng Trơm, diện tích hơn 5.000m2
và có căn nhà cả gia đình ơng H đang ở trên đất, ông H cho người khác vay của ông Z số tiền 150.00.000đồng chứ thực tế ơng H cũng khơng có vay của ơng Z. Cịn tất cả các thửa đất còn lại đã ký hợp đồng nhận chuyển nhượng rồi nhưng chưa sang tên qua ông Z và một số hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ do ông Z đứng tên ký kết nhưng do ông V quản lý.
Ngồi ra ơng L khai đã ký hợp đồng chuyển nhượng và đặt cọc QSDĐ gồm: ông V ở Phường 5, thành phố Bến Tre vay 90.000.000 đồng; bà M ở xã Sơn Đông, thành phố Bến Tre vay 50.000.000 đồng; ông H ở xã Thạnh Phú Đông, huyện Giồng Trôm vay 150.000.000 đồng; bà P ở xã Sơn Đông, thành phố Bến Tre vay 50.000.000 đồng; bà Q ở xã Sơn Đông, thành phố Bến Tre ký vay 03 hợp đồng gồm 01 hợp đồng 150.000.000 đồng, 01 hợp đồng 100.000.000 đồng và 01 hợp đồng 400.000.000 đồng; ông T ở xã Sơn Đông, thành phố Bến Tre vay 15.000.000 đồng; ông T ở xã Mỹ Thạnh, huyện Giồng Trôm vay 80.000.000 đồng; bà D không nhớ rõ nơi cư trú vay 150.000.000 đồng; ông H ở xã Thạnh Phú Đông, huyện Giồng Trôm vay 150.000.000 đồng; ông T không nhớ rõ nơi ở vay 50.000.000 đồng; bà O ở xã Sơn Đông, thành phố Bến Tre vay 25.000.000 đồng; ông N không nhớ rõ nơi ở vay
40.000.000 đồng; ông C ở huyện Giồng Trôm vay 50.000.000 đồng; bà G ở xã Sơn Đông, thành phố Bến Tre vay 100.000.000 đồng; ông S ở xã Tân Thạch, huyện Châu Thành vay 50.000.000 đồng. Tất cả ông L chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng chưa đứng tên trong Giấy chứng nhận QSDĐ, do ông V giữ tất cả các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tất cả giấy chứng nhận QSDĐ của họ. Hiện nay Tòa án đang thụ lý giải quyết 27.
Nhận xét: Vụ án thứ nhất về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
với vụ án thứ hai về việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản có liên quan với nhau. Ông Z trong 02 vụ án này là cùng một người, ơng Z là một mắc xích nằm giữa ơng X với người vay tiền nhưng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Ông X là một việt kiều nên thỏa thuận với Z sẽ đưa tiền cho Z đem cho những người khác vay nhưng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Mỗi tháng tiền lãi là 10%, ông Z là người đi thu tiền lãi và được chia 3%, ông X được 7%. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng ông Z nhờ những người bà con trong gia đình đứng tên trong hợp đồng hoặc đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp đã sang tên. Ông Z cho vay tiền và ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với rất nhiều người không những trên địa bàn thành phố Bến Tre mà còn ở các địa bàn huyện như Châu Thành, Giồng Trôm ...Nay do những người vay tiền khơng có khả năng trả tiền lãi cũng như tiền vốn nên ông X khởi kiện yêu cầu ông Z trả số tiền vay.
Đối với vụ án thứ nhất thì ơng Z là người cho vay tiền nhưng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Lời khai của ông Z ở vụ án thứ hai khác với lời khai ngun đơn ơng X nhưng hồn tồn đúng với tình tiết vụ án thứ nhất. Khi nhìn hai vụ án này chúng ta nghĩ chúng không liên quan đến nhau nhưng thật chất là liên quan với nhau. Tòa án đã thụ lý giải quyết cả 02 vụ án này, 02 thẩm phán giải quyết
27 Hồ sơ vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 263 ngày 05/10/2017 về việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản.
khác nhau nhưng vì tính chất của việc giả tạo chuyển nhượng quyền sử đất rất khó khăn và phức tạp, vì vậy mới biết được sự việc liên quan này.
Cả 02 vụ việc trên đều có đơn tố cáo của đương sự gửi đến Cơng an thành phố Bến Tre yêu cầu giải quyết xử lý hình sự và đã được cơ quan Công an thành phố Bến Tre làm việc, lấy lời khai theo đơn tố cáo của đương sự nhưng sau khi làm việc Công an thành phố Bến Tre xác định đây là vụ việc dân sự, khơng có dấu hiệu tội phạm, khơng đủ căn cứ khởi tố vụ án, vì vậy yêu cầu đương sự khởi kiện ra Tòa án giải quyết bằng con đường dân sự. Qua xác minh biết, số tiền vay rất nhỏ, có người vay chỉ có 15.000.000đồng nhưng lại ký họp đồng chuyển nhượng QSDĐ và ông Z đã ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với tất cả.... Do đó, có thể nhận thấy khơng những TAND thành phố Bến Tre đã và đang thụ lý giải quyết 02 vụ án này mà trong thực tiễn thời gian tiếp theo Tòa án sẽ tiếp tục thụ lý thêm ít nhất là 15 vụ án về hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ này, do thực tế đã có 15 người đã ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với ông L nhưng thật tế là vay tiền (trong đó có người ký đến 03 hợp đồng chuyển nhượng) theo lời trình bày của ơng L trong thời gian qua là tất yếu xảy ra.
Nhận thấy tính chất vụ án như vậy chúng ta thấy có cần thiết có một quy định pháp luật điều chỉnh để nhằm hạn chế cũng như khắc phục được tình trạng cho vay tiền nhưng lại ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Cần thiết kiến nghị xây dựng bổ sung thêm một điều luật để xử lý hình sự về vấn đề này.
2.2. NHỮNG KHÓ KHĂN VÀ VƯỚNG MẮC TRONG QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
2.2.1. Một số khó khăn thực tế khi giải quyết hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ ở Bến Tre