CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
2.1. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU HỢP
2.1.2.1. Loại án thứ nhất thụ lý giải quyết
Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng có một bên trình bày là hợp đồng chuyển nhượng cịn một bên cho rằng là hợp đồng vay tiền. Đối tượng giao dịch là đất trồng cây lâu năm, đất trống khơng có cây trồng cũng như khơng gắn liền với các tài sản khác như nhà kiên cố và cơng trình phụ trên đất, sau đó bản án sơ thẩm có kháng cáo và được cấp phúc thẩm xét xử. Đối với loại việc này là khó nhất trong việc chứng minh hợp đồng giả tạo. Do đó phần lớn đều cơng nhận hợp đồng có hiệu lực pháp luật và tất nhiên phần thiệt thuộc về người dân nghèo mà khơng có một biện pháp, một căn cứ nào ngoài giá hợp đồng ký kết.
Năm 2013, bà L chuyển nhượng QSDĐ cho bà B diện tích là 152m2 toạ lạc tại phường PK, thành phố BT, tỉnh Bến Tre, loại đất vườn, trên đất khơng có tài sản trên đất. Hợp đồng được lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thực phù hợp pháp luật, giá ghi trong hợp đồng là 50.000.000đồng. Bà B được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng chưa quản lý sử dụng. Năm 2016 bà L không giao đất cho bà nên bà khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Bị đơn bà L và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà K (con bà L) không chấp nhận yêu cầu của bà B đồng thời yêu cầu phản tố hủy hợp đồng chuyển nhượng do bà chỉ có vay 150.000.000đồng của bà B chứ khơng có chuyển nhượng đất. Bà L có đóng tiền trả lãi được là 73.500.000đồng nhưng khơng có chứng cứ chứng minh cho việc đóng tiền lãi. Ngồi ra bà K cho rằng nguồn gốc phần đất là của ngoại cho mẹ bà và bà không phải cho riêng mẹ bà. Đồng thời phần đất này đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho “Hộ” bà L nên việc bà K khơng có ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà L và bà B là không đúng quy định pháp luật.
Theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ bà L do Phòng Tài nguyên và Mơi trường thành phố Bến Tre cung cấp thì nguồn gốc phần đất này là của cha bà L “chuyển quyền cho con”. Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ huyết thống, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ thấy rằng: bà K mặc dù đang sống chung cùng bà L và có quan hệ huyết thống mẹ con nhưng lại khơng có QSDĐ chung tại thời điểm nhận chuyển nhượng QSDĐ. Mặt khác tại Báo cáo số 877/BC-STNMT ngày 05/5/2015 của Sở Tài Nguyên và Môi Trường về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì trước đây trong quá trình đăng ký, xét duyệt, cấp phát giấy chứng nhận QSDĐ có sự sai sót của cơ quan đăng ký, xét duyệt, cấp phát giấy chứng nhận QSDĐ không phân biệt chủ sử dụng đất là hộ gia đình hay cá nhân nên đa số giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp đều ghi chủ sử dụng là “Hộ”22. Vì vậy QSDĐ đối với thửa đất này mặc dù ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho “Hộ” bà L nhưng theo quy định của pháp luật đất đai là thuộc quyền sở hữu riêng của bà L. Do đó bà L có quyền tự định đoạt về quyền tài sản này khi chuyển nhượng QSDĐ cho bà B mà pháp luật khơng buộc phải có ý kiến hay có chữ ký tên đồng ý của bà K trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này.
Xét về mặt hình thức hợp đồng là đúng theo quy định pháp luật. Mặc khác bà L là cán bộ làm việc ở cơ quan Nhà nước, là người có đủ năng lực hành vi dân sự khi ký kết hợp đồng dân sự. Cũng khơng có căn cứ nào cho rằng khi bà L ký kết hợp đồng là khơng tự nguyện. Xét mục đích và nội dung hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Bà L có đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ và bà B cũng có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng theo quy định pháp luật. Căn cứ điểm a.1, a.2, a3, a4, a.5, a.6 tiểu mục 2.3 mục II Nghị Quyết số 02/2004/NQ- HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng
22 Báo cáo số 877/BC-STNMT ngày 05/5/2015 của Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Bến Tre về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ
pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân và gia đình thì hợp đồng chuyển nhượng này là đúng quy định pháp luật, đủ điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng23
.