CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
1.2.4. Hậu quả pháp lý của hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ
Hậu quả pháp lý trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là do hành vi của các chủ thể dẫn đến vi phạm quyền và nghĩa vụ của chủ thể khác hoặc khi hợp đồng này bị vô hiệu. Hậu quả này chỉ phát sinh khi các bên tham gia ký kết hợp đồng tự thỏa thuận với nhau hoặc khi có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc trên cơ sở một quyết định hoặc một bản án của Tịa án có hiệu lực pháp luật trong trường hợp các bên ký kết hợp đồng không thỏa thuận được với nhau. Hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ bị vơ hiệu thì có ba hậu quả pháp lý cụ thể như sau:
Thứ nhất, Hợp đồng khơng có giá trị từ thời điểm giao kết, không làm phát
sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. Nếu các bên chưa thực hiện thì khơng được thực hiện, nếu các bên đang thực hiện thì ngưng khơng được tiếp tục thực hiện. Quy định này nhằm phòng ngừa trường hợp các bên cùng nhau xác lập hợp đồng làm thiệt hại đến quyền lợi người khác, do đó những thỏa thuận trong hợp đồng chỉ trở thành quyền và nghĩa vụ của các bên khi và chỉ khi hợp đồng được các bên xác lập có đủ các điều kiện để có hiệu lực.
Thứ hai, Các bên phải khơi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận; Bên nào có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức khơng phải hồn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Nếu các bên đều có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kia thì mỗi bên phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình. Tuy nhiên trên thực tế không phải các trường hợp hợp đồng bị vơ hiệu có thể buộc các bên khơi phục lại
17 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTPTANDTC ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hơn nhân gia đình.
tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp các bên khơng trả cho nhau bằng hiện vật thì hồn trả bằng tiền. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức khơng phải hồn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Thứ ba, Khi hợp đồng vơ hiệu thì bên nào có lỗi thì phải chịu chế tài là phải
bồi thường. Có trường hợp các bên chủ thể thỏa thuận trước về hậu quả như phạt, phạt cọc khi có lỗi và phải chịu thiệt hại tương ứng với phần lỗi mà mình gây ra. Do đó hợp đồng bị vô hiệu làm phát sinh hậu quả về trách nhiệm dân sự hoặc bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Tuy nhiên trên thực tế, khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị xác định là vơ hiệu thì việc xác định bên có lỗi gây ra thiệt hại để buộc phải bồi thường khó khăn trong việc phân chia tỉ lệ lỗi giữa các bên cho công bằng. Quy định này còn tùy nghi, dựa vào việc quyết định của thẩm phán nên có khi quan điểm giữa các thẩm về phần xác định lỗi này cũng khác nhau dẫn đến kết quả giải quyết khác nhau, không đảm bảo công bằng giữa các địa phương với nhau.
Đối với giải quyết hậu quả hợp đồng mua bán QSDĐ vô hiệu, Hội đồng thẩm phán TAND tối cao đã có hướng dẫn xác định thiệt hại là chênh lệch giá do trượt giá từ thời điểm giao kết hợp đồng với thời điểm giải quyết tranh chấp xét xử sơ thẩm Điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 và điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP.
Thứ tư, Vấn đề bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu. Người thứ ba ngay tình là người được chuyển giao thửa đất thông qua hợp đồng chuyển nhượng mà họ không biết và không buộc họ phải biết là thửa đất đó do người chuyển nhượng cho họ có được là từ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước đó bị vơ hiệu. Như vậy đối tượng của giao dịch này được xác lập từ một hợp đồng bị vơ hiệu mà có được. Vấn đề chúng ta quan tâm trong trường hợp này là pháp luật buộc người thứ ba “không biết” hoặc “không buộc phải biết” là cách đánh giá để xác định tính chất ngay tình, thể hiện đối với một người bình thường thể hiện qua việc xem xét ý chí của họ và ý chí này thể hiện ra bên ngoài khách quan bằng một hành vi cụ thể. Và chỉ khi “ngay tình” thì người thứ ba mới được pháp luật bảo vệ. Người thứ ba là người có quyền lợi, nghĩa vụ
liên quan trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có liên quan trực tiếp đến giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này18
.