CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
3.1. MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ VỀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT
ĐIỀU CHỈNH VỀ HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
Thứ nhất, Quán triệt sâu sắc và kịp thời thể chế hóa đường lối, chủ trương của
Đảng về xây dựng, hồn thiện chính sách, pháp luật đất đai trong giai đoạn hiện nay.
Do cơng tác quản lý đất đai cịn nhiều hạn chế trong khi các quyền của người sử dụng đất càng được mở rộng và được Nhà nước đảm bảo, nhất là trong quá trình hội nhập kinh tế, nền kinh tế thị trường làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hình thành và phát triển ngày càng nhanh. Điều này khẳng định các quan điểm chỉ đạo của Đảng và chính sách pháp luật của Nhà nước về cơ bản là đúng đắn và phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của nước ta nhưng chúng ta cần khắc phục những hạn chế, bất cập hiện nay. Cụ thể, sửa đổi bổ sung nhằm hồn thiện các văn bản pháp luật có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ. Đặc biệt là sửa đổi ngay những kẽ hở của pháp luật mà hiện nay đang bị lợi dụng gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân; Quy định cụ thể việc chuyển nhượng QSDĐ mà có tài sản của người khác trên đất nhưng các bên khơng có thỏa thuận về tài sản gắn liền với đất. Pháp luật cần quy định cụ thể trường hợp người thứ ba ngay tình trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ;
Thứ hai, Xây dựng đồng bộ hệ thống quy định pháp Luật dân sự với quy định
pháp Luật Đất đai và các ngành luật có liên quan khác như Luật Nhà ở, Luật KDBĐS, và các văn bản pháp luật khác có liên quan...Bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật tránh bị chồng chéo, mâu thuẫn nhau gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật một cách thống nhất.
Cụ thể: Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng thế chấp QSDĐ là phải
chính29. Cịn theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì ...thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng30
. Như vậy có sự mâu thuẫn giữa quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng, nếu đối tượng chuyển nhượng là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là nhà ở thì trong trường hợp này sẽ thực hiện theo Luật nào. Vì vậy cần xây dựng đồng bộ hệ thống pháp luật để pháp luật đi vào cuộc sống khơng có sự mâu thuẫn nhau.
Thứ ba, Cần hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển nhanh và bền vững thị
trường bất động sản.
Từ khi Hiến pháp năm 2013 được ban hành thì Luật Đất đai năm 2013 được sửa đổi cho phù hợp. Khi Nhà nước giao quyền cho chủ thể là người sử dụng đất thì chủ thể này được phép thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ. Nhà nước xây dựng khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản ra đời theo hướng công khai, minh bạch và phát triển lành mạnh.Việc ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giống như ký hợp đồng dân sự khác trên thị trường. Vì vậy cần thiết hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo hướng đồng bộ, thống nhất toàn diện và phù hợp với Luật KDBĐS, Luật Nhà ở... với tài sản khác gắn liền với đất như nhà ở và các cơng trình nhà xưởng khác...
Thứ tư, Cần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gắn với
việc thực hiện các chính sách kinh tế xã hội của đất nước.
Do đất đai là nguồn tài nguyên rất quan trọng trong việc phát triển kinh tế, xã hội đất nước. Phát triển thị trường bất động sản là thúc đẩy sự phát triển của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nên cần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tạo môi trường làm ăn cho các đối tác nước ngoài, nhất là trong giai đoạn hiện nay Việt Nam đang gia nhập vào thị trường kinh tế quốc tế là rất cần
29 Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. 30 Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.
thiết. Tạo niềm tin cho các đối tác khi cùng nhau ra sân chơi lớn tham gia vào thị trường lớn cùng làm ăn để phát triển.
Thứ năm, Cần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gắn
với việc đổi mới và hồn thiện nền hành chính nhà nước.
Quản lý hành chính Nhà nước là thực thi quyền hành pháp, có quan hệ với quyền lập pháp và tư pháp. Hoạt động quản lý hành chính đều dựa trên các quy định của Hiến Pháp, pháp luật và các quy tắc khác do tổ chức hành chính đặt ra nhằm duy trì trật tự kỷ cương và pháp chế trong q trình quản lý. Do đó cải cách hành chính nhà nước phải đặt trong mối quan hệ với cải cách lập pháp và tư pháp nhằm hướng đến mục tiêu toàn diện, nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý hành chính nhà nước. Cải cách lập pháp là để nâng cao chất lượng văn bản pháp luật, đảm bảo cơ sở pháp lý cần thiết cho cải cách hành chính. Cải cách tư pháp, nâng cao hiệu quả của bộ máy bảo vệ pháp luật là cách thức để tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, đảm bảo cho việc thực thi pháp luật được nghiêm minh là đảm bảo cho hoạt động chấp hành và điều hành đúng khuôn khổ pháp luận, bình đẳng, cơng bằng và có hiệu lực, hiệu quả31
. Bên cạnh đó khi chính sách, pháp luật ban hành cần có nền hành chính mạnh để đưa chính sách, pháp luật đi vào cuộc sống và cũng trong quá trình tổ chức thực hiện các cơ quan hành chính trực tiếp xử lý cơng việc hàng ngày của Nhà nước, thường xuyên tiếp xúc với dân sẽ phát hiện ra những thiết sót, những mâu thuẫn ở điểm nào để kịp thời kiến nghị bổ sung và phát triển thêm chính sách, pháp luật. Cải cách hành chính để đáp ứng yêu cầu đổi mới và phát triển đất nước, xây dựng nền hành chính dân chủ phục vụ nhân dân, phù hợp với tính chất hành chính Nhà nước “của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân”. Vì vậy, trong quá trình người dân thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ có liên quan rất nhiều đến các
31 Học viện chính trị II (2017), Tập bài giảng môn học Nhà nước và Pháp luật, tập 2, Những vấn đề
thủ tục hành chính Nhà nước. Do đó, cần hồn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi phải gắn liền với đổi mới và hồn thiện nền hành chính Nhà nước.