CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
2.1. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU HỢP
2.1.1. Tình hình chung các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả
giả tạo được giải quyết ở Bến Tre
Trong thời gian qua các vụ án về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” tại Tịa án nói chung và TAND thành phố Bến Tre nói riêng trong những năm gần đây tăng về số lượng án thụ lý giải quyết đồng thời tính chất thì ngày càng phức tạp. Do đặc điểm vị trí đất là thành phố nên giá trị QSDĐ tăng rất cao nên rất dễ xảy ra tranh chấp. Khi có tranh chấp thì các bên đương sự khởi kiện đến TAND thành phố Bến Tre thụ lý giải quyết, thực tiễn có rất nhiều dạng tranh chấp tuy nhiên vấn đề gây khó khăn nhất cho Tịa án trong thời gian qua là loại tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể như sau:
Thứ nhất, Nguyên đơn và bị đơn tranh chấp QSDĐ vi phạm về hình thức
khơng làm hợp đồng chuyển nhượng mặc dù đã giao tiền, nay họ thay đổi ý kiến không thực hiện việc giao đất và khơng làm thủ tục sang tên cho phía bên kia, vì vậy họ kiện ra Tịa án. Đối với loại tranh chấp này chiếm số lượng không lớn.
Thứ hai, Một bên đương sự trình bày hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà các
bên đã ký kết là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác là hợp đồng vay tài sản. Trong khi bên cịn lại có chứng cứ chứng minh rõ ràng là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là phù hợp với quy định của pháp luật cả về hình thức và nội dung. Về hình thức thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được lập thành văn bản và đã được công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, thậm chí có nhiều trường hợp đã sang tên trong giấy chứng nhận QSDĐ. Về nội dung hợp đồng cũng phù hợp quy định pháp luật. Trong giai đoạn hiện nay Tòa án thụ lý giải quyết là hợp đồng giả tạo để che giấu một hợp đồng khác là hợp đồng vay tài sản chiếm số lượng rất lớn. Đặc biệt trên địa bàn thành phố Bến Tre số lượng án loại này thụ lý
nhiều hơn so với các địa bàn các huyện của tỉnh Bến Tre. Việc chứng minh hợp đồng giả tạo là rất khó cho đương sự, pháp luật quy định về vấn đề này còn nhiều kẽ hở, chưa dự liệu hết các tình tiết phát sinh ngồi thực tế nên đã bị lợi dụng để ký kết hợp đồng sau đó phát sinh tranh chấp
Trong những vụ án này chia làm hai loại, một loại là phần đất chuyển nhượng là đất vườn, đất trồng cây lâu năm khơng có nhà và các tài sản khác trên đất, một loại là phần đất chuyển nhượng gắn liền với nhà cửa xây dựng kiên cố và các cơng trình phụ trên đất. Tùy theo loại vụ án mà thẩm phán khi giải quyết vụ án thẩm phán sẽ thu thập chứng cứ nhằm tìm ra sự thật của vụ án. Ngồi căn cứ vào các quy định của pháp luật về các điều kiện công nhận hoặc không công nhận hợp đồng chuyển nhượng để giải quyết vụ án thì thẩm phán cịn phải xem xét nhiều yếu tố khác để xác định hợp đồng giả tạo hay khơng. Mặc dù theo quy định của pháp luật thì bên nào cho rằng đây là hợp đồng giả tạo thì bên đó phải cung cấp các tài liệu chứng cứ để chứng minh đây là hợp đồng giả tạo. Song vì nhiệm vụ của người thẩm phán là tìm ra sự thật của vụ án, đem lại công bằng cho người dân nên bắt buộc thẩm phán phải tự mình thu thập chứng cứ để có căn cứ cho rằng hợp đồng này là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác. Qua q trình giải quyết vụ án, có những vụ khơng tìm được chứng cứ chứng minh hợp đồng giả tạo và theo quy định pháp luật phải cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng thì cho dù niềm tin nội tâm đây là hợp đồng giả tạo nhưng không thể hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên có những vụ án dù các quy định của pháp luật phù hợp là phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhưng thẩm phán vẫn lý luận buộc hủy hợp đồng chuyển nhượng và giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng, trong khi pháp luật còn kẽ hở chưa quy định mà chỉ do lập luận của riêng cá nhân thẩm phán là do không phù hợp với quy luật tự nhiên, tất yếu của cuộc sống trong xử xự không phù hợp nên hủy hợp đồng chuyển nhượng này. Đó là khó khăn của thẩm phán vì nếu các đương sự kháng cáo thì cấp phúc thẩm có thể có hai quan điểm khác nhau. Nếu Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm đồng ý với quan điểm cấp sơ thẩm thì y án sơ thẩm, nếu khơng đồng ý với quan điểm của thẩm phán cấp sơ thẩm vì căn cứ theo quy định pháp luật
thì khơng có quy định nên dẫn đến án bị sửa án hoặc bị hủy án. Mà nếu tỉ lệ án bị hủy, sửa của thẩm phán cao thì ảnh hưởng lớn đến việc tái bổ nhiệm thẩm phán vào nhiệm kỳ sau.