CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
1.1.2.4. Về các tài liệu chứng cứ khác để xác định một hợp đồng giả tạo
Tài liệu, chứng cứ chứng minh đây là hợp đồng vay tiền như các bên có hợp đồng vay tiền, có thỏa thuận tiền lãi suất mà bên chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng; Thu thập thêm các biên nhận giao nhận tiền giữa các bên;
Có biên nhận về việc bên chuyển nhượng có trả tiền lãi cho bên nhận chuyển nhượng sau khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, kể cả trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ nhưng vẫn còn nhận tiền trả lãi của bên chuyển nhượng.
Có chứng cứ thể hiện bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng khơng có thỏa thuận với nhau về phương thức và thời hạn giao nhận QSDĐ khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Đối với trường hợp thửa đất mà các bên giao dịch có tài sản gắn liền trên đất như nhà ở, cơng trình nhà xưởng sản xuất hoặc cây trồng lâu năm trên đất... các bên khơng có thỏa thuận về tài sản trên đất giữa bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Kể cả trường hợp tài sản trên thửa đất là nhà ở hoặc cơng trình nhà xưởng thuộc quyền sử dụng của người thứ ba trên đất, họ cũng khơng biết gì về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bên nhận chuyển nhượng cũng khơng có ý kiến gì về tài sản của người thứ ba trên đất. Trong hợp đồng khơng thể hiện có tài sản là nhà ở trên đất và các bên cũng khơng có lập văn bản riêng thỏa thuận và cũng khơng có bất cứ thỏa thuận miệng nào có liên quan đến tài sản của người thứ ba.
Xác minh thực tiễn từ khi chuyển nhượng QSDĐ đến khi phát sinh tranh chấp không tự thỏa thuận giải quyết được phải u cầu Tịa án giải quyết vụ án thì bên chuyển nhượng là người thực tế quản lý, sử dụng thửa đất này, bên nhận chuyển nhượng không quản lý, sử dụng.
Xác minh thực tiễn khi các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng QSDĐ thì bên nhận chuyển nhượng khơng có đến phần đất để xem xét thửa đất, bên nhận chuyển nhượng không quan tâm đến ranh giới thửa đất. Đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng không biết cụ thể chính xác ranh giới phần đất nhận chuyển nhượng ở ví trí tứ cận như thế nào, khơng biết trên phần đất có tài sản gì hay khơng.
Các bên khơng có tiến hành đo đạc lại thửa đất trước khi làm thủ tục sang tên giấy giấy chứng nhận QSDĐ, mà sang tồn bộ diện tích trong giấy chứng nhận QSDĐ. Bên nhận chuyển nhượng khơng có hiệp thương ranh với các hộ giáp ranh đất mình nhận chuyển nhượng.
Lời khai của những người làm chứng xác định biết bên chuyển nhượng chỉ vay tiền của bên nhận chuyển nhượng nhưng các bên ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và họ có đến trả tiền lãi cho bên nhận chuyển nhượng một lần hoặc vài lần cùng với bên chuyển nhượng hoặc đi trả tiền lãi một mình do bên chuyển nhượng nhờ. Những người làm chứng khẳng định đây là hợp đồng vay tiền.
Các file tài liệu ghi âm tiếng nói có nội dung chứng minh đây là hợp đồng vay tiền(nếu có)15, trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng không thừa nhận tiếng nói của mình thì bên chuyển nhượng có quyền u cầu Tịa án trưng cầu giám định tiếng nói của bên nhận chuyển nhượng trong băng ghi âm để chứng minh mối quan hệ giữa họ là vay tiền với nhau chứ khơng phải là chuyển nhượng QSDĐ. Tịa án sẽ ra quyết định trưng cầu giám định tiếng nói, tiến hành thu thập ghi âm tiếng nói của các bên để làm mẫu gửi kèm với file tài liệu ghi âm cần giám định để yêu cầu giám định.
Xác minh giá đất thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất mà các bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng như số tiền bên nhận chuyển nhượng đã giao cho bên chuyển nhượng.
1.2.3. Thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng giả tạo vơ hiệu
Căn cứ theo Điều 132 BLDS năm 2015 quy định, thì thời hiệu u cầu Tịa án tun bố hợp đồng giả tạo vơ hiệu có 02 loại, một loại thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, một loại là không bị hạn chế về thời
15 Đặng Thị Thơm (2017), Một số ý kiến về giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch vay
hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vơ hiệu. Đối với thời hiệu u cầu Tịa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm và gồm có các loại sau:
Theo Điều 125 BLDS năm 2015, giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì thời hạn bắt đầu tính từ ngày người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch; Theo Điều 126 BLDS năm 2015, giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn thì thời hạn bắt đầu tính từ ngày người bị nhầm lẫn biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn; Theo Điều 127 BLDS năm 2015, giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép. Đối với trường hợp bị lừa dối thì thời hạn bắt đầu tính từ ngày người bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị lừa dối; Đối với trường hợp bị đe dọa, cưỡng ép thì thời hạn bắt đầu tính từ ngày người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép; Điều 128 BLDS năm 2015, giao dịch dân sự vô hiệu do bị người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình và Điều 129 BLDS năm 2015, giao dịch dân sự vô hiệu do khơng tn thủ quy định về hình thức thì thời hạn bắt đầu tính từ ngày xác lập giao dịch16
;
Hai là loại thời hiệu không bị hạn chế về thời gian để các chủ thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vơ hiệu gồm có : Điều 127 BLDS năm 2015, giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; Điều 128 BLDS năm 2015, giao dịch dân sự do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình. Như vậy đối với loại này thì khi nào chủ thể phát hiện bị xâm phạm quyền lợi thì có quyền u cầu không bị hạn chế về thời gian.
Qua đó thấy rằng, quy định về thời hạn bắt đầu tính thời hiệu trong BLDS năm 2015 tùy vào từng loại giao dịch là có tiến bộ hơn so với quy định trong BLDS năm 2005 và cũng phù hợp với tình hình thực tiễn.
1.2.4. Hậu quả pháp lý của hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ17
Hậu quả pháp lý trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là do hành vi của các chủ thể dẫn đến vi phạm quyền và nghĩa vụ của chủ thể khác hoặc khi hợp đồng này bị vô hiệu. Hậu quả này chỉ phát sinh khi các bên tham gia ký kết hợp đồng tự thỏa thuận với nhau hoặc khi có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc trên cơ sở một quyết định hoặc một bản án của Tịa án có hiệu lực pháp luật trong trường hợp các bên ký kết hợp đồng không thỏa thuận được với nhau. Hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ bị vơ hiệu thì có ba hậu quả pháp lý cụ thể như sau:
Thứ nhất, Hợp đồng khơng có giá trị từ thời điểm giao kết, không làm phát
sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. Nếu các bên chưa thực hiện thì khơng được thực hiện, nếu các bên đang thực hiện thì ngưng khơng được tiếp tục thực hiện. Quy định này nhằm phòng ngừa trường hợp các bên cùng nhau xác lập hợp đồng làm thiệt hại đến quyền lợi người khác, do đó những thỏa thuận trong hợp đồng chỉ trở thành quyền và nghĩa vụ của các bên khi và chỉ khi hợp đồng được các bên xác lập có đủ các điều kiện để có hiệu lực.
Thứ hai, Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau
những gì đã nhận; Bên nào có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức khơng phải hồn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Nếu các bên đều có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kia thì mỗi bên phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình. Tuy nhiên trên thực tế không phải các trường hợp hợp đồng bị vơ hiệu có thể buộc các bên khôi phục lại
17 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTPTANDTC ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hơn nhân gia đình.
tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp các bên không trả cho nhau bằng hiện vật thì hồn trả bằng tiền. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức khơng phải hồn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Thứ ba, Khi hợp đồng vơ hiệu thì bên nào có lỗi thì phải chịu chế tài là phải
bồi thường. Có trường hợp các bên chủ thể thỏa thuận trước về hậu quả như phạt, phạt cọc khi có lỗi và phải chịu thiệt hại tương ứng với phần lỗi mà mình gây ra. Do đó hợp đồng bị vô hiệu làm phát sinh hậu quả về trách nhiệm dân sự hoặc bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Tuy nhiên trên thực tế, khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị xác định là vơ hiệu thì việc xác định bên có lỗi gây ra thiệt hại để buộc phải bồi thường khó khăn trong việc phân chia tỉ lệ lỗi giữa các bên cho cơng bằng. Quy định này cịn tùy nghi, dựa vào việc quyết định của thẩm phán nên có khi quan điểm giữa các thẩm về phần xác định lỗi này cũng khác nhau dẫn đến kết quả giải quyết khác nhau, không đảm bảo công bằng giữa các địa phương với nhau.
Đối với giải quyết hậu quả hợp đồng mua bán QSDĐ vô hiệu, Hội đồng thẩm phán TAND tối cao đã có hướng dẫn xác định thiệt hại là chênh lệch giá do trượt giá từ thời điểm giao kết hợp đồng với thời điểm giải quyết tranh chấp xét xử sơ thẩm Điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 và điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP.
Thứ tư, Vấn đề bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu. Người thứ ba ngay tình là người được chuyển giao thửa đất thơng qua hợp đồng chuyển nhượng mà họ không biết và khơng buộc họ phải biết là thửa đất đó do người chuyển nhượng cho họ có được là từ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước đó bị vơ hiệu. Như vậy đối tượng của giao dịch này được xác lập từ một hợp đồng bị vơ hiệu mà có được. Vấn đề chúng ta quan tâm trong trường hợp này là pháp luật buộc người thứ ba “không biết” hoặc “không buộc phải biết” là cách đánh giá để xác định tính chất ngay tình, thể hiện đối với một người bình thường thể hiện qua việc xem xét ý chí của họ và ý chí này thể hiện ra bên ngoài khách quan bằng một hành vi cụ thể. Và chỉ khi “ngay tình” thì người thứ ba mới được pháp luật bảo vệ. Người thứ ba là người có quyền lợi, nghĩa vụ
liên quan trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có liên quan trực tiếp đến giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này18
.
1.3. CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
1.3.1. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Theo Luật Đất đai năm 1993 thì Nhà nước khơng cấm việc chuyển nhượng QSDĐ. Khi các chủ thể tham gia ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực tế cũng phát sinh nhiều tranh chấp. Căn cứ vào Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, sẽ tùy theo thời điểm các bên giao kết hợp đồng sẽ có các quy định về các điều kiện để công nhận hợp đồng có hiệu lực hay bị vô hiệu. Đối với hợp đồng chuyển nhượng được xác lập sau ngày 15/10/1993 được Tòa án áp dụng giải quyết nhiều nhất, quy định như sau19:
Thứ nhất, Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất: Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Tồ án chỉ cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây: Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự; Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm
18 Lê Văn Thiệp (2012), Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và
một số kiến nghị, Tạp chí Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, (số 24), tr.37-41, 51.
19 Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao
1993, Luật Đất đai năm 2003; Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Thứ hai, Đối với trường hợp xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất khơng có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm trên thì giải quyết như sau:
Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện về đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có u cầu Tồ án giải quyết, thì khơng coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện về đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và hợp đồng chưa được cơng chứng chứng thực, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có u cầu Tồ án giải quyết, thì khơng coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.