CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
2.1. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU HỢP
2.1.2.3. Loại án thứ ba thụ lý giải quyết
Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng có một bên trình bày là hợp đồng chuyển nhượng cịn một bên cho rằng là hợp đồng vay tiền. Đối tượng giao dịch là đất gắn liền với các tài sản khác như nhà kiên cố và cơng trình phụ của người thứ ba trên đất. Trước đây khơng có điều luật nào để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba này. Nhưng BLDS năm 2015 ban hành thì đối với trường hợp hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng khơng thỏa thuận gì với tài sản của người khác trên đất này là việc làm sai hồn tồn. Bởi vì tài sản gắn liền với đất khơng thể tách rời ra được vì vậy để bảo vệ quyền và lợi ích của người thứ ba theo tinh thần của Điều 325 BLDS năm 2015 về thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, thì người thứ ba được tiếp tục sử dụng tài sản trên đất là căn nhà nhưng họ phải trả lại giá trị QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng đất nếu các điều khác của hợp đồng đều đúng luật định.
Năm 2013, ông X chuyển nhượng QSDĐ cho ơng Y 1.447,9m2, trong đó đất ở là 300m2 với giá ghi trong hợp đồng là 250.000.000đồng. Hợp đồng được công chứng, chứng thực. Năm 2014, ông Y được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và chuyển nhượng thửa đất này cho ông Z, ông Z được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiên trên phần đất này có một căn nhà của bà K là mẹ của ông X đang sinh sống. Ông Z yêu cầu bà K di dời nhà và trả lại đất do bà K lấn chiếm đất cất nhà trái phép và không đồng ý bồi thường căn nhà khi bà K di dời chổ ở khác. Bà K và ông X yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông X với ông Y, đồng thời yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ơng Y với ơng Z; Ngồi ra bà K còn yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bà với ông X. Xét về mặt nội dung, ông X đã tự nguyện đến Phịng Cơng chứng để thực hiện quyền của chủ sử dụng đất là ký kết
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ông Y, ông Y cũng đủ điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ nên việc chuyển nhượng này về hình thức là phù hợp quy định pháp luật. Ông X cho rằng ơng khơng có chuyển nhượng QSDĐ mà ơng chỉ có vay 200.000.000đồng, lãi suất là 6%/tháng và có trả tiền lãi thơng qua người bạn giới thiệu vay tên P, ông P là người biết giữa ông và ông Y quan hệ là hợp đồng vay tiền chứ không phải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tuy nhiên ông P đã bỏ địa phương nơi cư trú nên khơng xác minh được. Vì vậy khơng có chứng cứ nào chứng minh đây là hợp đồng vay tiền vay tiền cũng như chứng cứ chứng minh có trả tiền lãi trong khi về hình thức hợp đồng phù hợp quy định pháp luật. Căn cứ điểm a.1, a.2, a3, a4, a.5, a.6 tiểu mục 2.3 mục II Nghi Quyết của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân và gia đình thì hợp đồng này phù hợp với quy định pháp luật. Vì vậy, Hội đồng xét xử khơng chấp nhận yêu cầu của ông X về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên Hội đồng xét xử xét thấy trong nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông X và ơng Y cịn có những điểm chưa phù hợp với thực tế, cụ thể như sau: Trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng hai bên khơng có thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong khi ông X không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà tài sản gắn liền trên đất này là căn nhà của bà K đã xây dựng và ở từ thời cha mẹ bà . Như vậy thực tế nhà là tài sản gắn liền với đất không thể tách rời ra được nên khi các bên thỏa thuận với nhau về việc chuyển nhượng QSDĐ thì bắt buộc các bên phải thỏa thuận với nhau về tài sản là nhà gắn liền với đất mới phù hợp. Mặc dù nhà của bà K chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng thực tế thì căn nhà này có từ thời cha mẹ bà K xây dựng để ở, sau đó cha mẹ cho bà K ở cho đến nay nên khơng thể nói căn nhà của bà K xây dựng trái phép trên đất. Vì vậy Hội đồng xét xử xác định ơng Y và ơng Z có lỗi khi khơng xem xét thỏa thuận với bà K về căn nhà trên đất trong khi lại thỏa thuận giao kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phần đất này. Qua xác minh hiện nay bà K có hồn cảnh khó khăn, khơng có phần đất nào khác và cũng khơng cịn chỗ ở nào khác.
Bản án sơ thẩm đã tuyên xử: hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bà K với ơng X có hiệu lực pháp luật; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ơng X và ơng Y có hiệu lực pháp luật; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ơng Y với ơng Z có hiệu lực pháp luật. Bà K có trách nhiệm trả cho ơng Z giá trị QSDĐ đối với tổng diện tích 355,7m2 với tổng số tiền là 177.850.000 đồng; Bà K được trọn quyền sử dụng căn nhà và diện tích đất 355,7m2. Bản án phúc thẩm đã sửa án sơ thẩm: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên. Ghi nhận ông Z đồng ý bồi thường giá trị căn nhà và các tài sản khác trên đất cho bà K là 145.499.500đồng và tự nguyện hỗ trợ thêm số tiền 95.000.000đồng25.
Nhận thấy: Việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, xét về lý là phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên xét về tình và niềm tin nội tâm bản thân thẩm phán biết rằng đây là hợp đồng giả tạo.