CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
2.2.2. Một số vướng mắc khi giải quyết hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ ở
ở Bến Tre
Khi giải quyết vụ án loại này thì ngồi căn cứ vào các quy định của pháp luật về các điều kiện để được công nhận hay khơng cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này, Tịa án cần phải thu thập thêm nhiều tài liệu chứng cứ khác để làm căn cứ giải quyết vụ án. Khi giải quyết việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tùy theo thời điểm ký kết hợp đồng mà có đường lối giải quyết khác nhau. Tùy vào từng thời điểm mà áp dụng quy định pháp luật khác nhau.
Cụ thể chia ra thời điểm hợp đồng được xác lập trước ngày 01/7/1980 mà sau ngày 15/10/1993 (ngày luật đất đai năm 1993 có hiệu lực) mới phát sinh tranh chấp; Thời điểm hợp đồng được xác lập từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993; Thời điểm hợp đồng được xác lập từ sau ngày 15/10/1993. Trong ba thời điểm trên thì số lượng vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở Bến Tre thụ lý giải quyết nhiều nhất là giao dịch được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 cho đến nay. Đặc biệt là khoảng thời gian gần đây số lượng án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng nội dung thật sự là hợp đồng giả tạo chiếm đa số và cũng là khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết án nên bản thân thấy cần nghiên cứu vấn đề này. Đây chính là khó khăn của đương sự trong quá trình cung cấp chứng cứ chứng minh cho Tòa án rằng đây là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng khác là hợp đồng vay tài sản.
Trong giai đoạn hiện nay các vụ án về tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng đã được Tòa án thụ lý giải quyết là hợp đồng giả tạo để che giấu một hợp đồng khác là hợp đồng vay tài sản. Việc chứng minh hợp đồng giả tạo là rất khó cho đương sự,
pháp luật quy định về vấn đề này còn nhiều kẽ hở, chưa dự liệu hết các tình tiết phát sinh ngoài thực tế nên đã bị lợi dụng một cách tinh vi, không để hở một hành vi nào để bắt là giả tạo. Khi giải quyết việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng tùy theo thời điểm ký kết hợp đồng, tùy vào các tình tiết của vụ án khác nhau mà có đường lối giải quyết khác nhau. Đặc biệt là khoảng thời gian gần đây số lượng án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhưng nội dung thật sự là hợp đồng giả tạo chiếm đa số và cũng là khó khăn, vướng mắc trong q trình giải quyết án nên bản thân thấy cần nghiên cứu vấn đề này.
Khi giải quyết vụ án loại này thì ngồi căn cứ vào các quy định của pháp luật về các điều kiện để được công nhận hay không công nhận hợp đồng chuyển nhượng. Nếu áp dụng pháp luật một cách cứng nhắc thì chỉ căn cứ vào quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để giải quyết và tuyên bố hợp đồng có hiệu lực pháp luật do đáp ứng đầy đủ các điểu kiện do luật định thì sẽ dẫn đến xung đột với thực tiễn, pháp luật sẽ không đảm bảo được tính cơng bằng cũng như đáp ứng yêu cầu ổn định trật tự xã hội. Thực tế có vụ án tranh chấp rất gay gắt, quyết liệt dẫn đến vụ án phải trải qua nhiều cấp xét xử, cấp sơ thẩm xét xử các đương sự không đồng ý kháng cáo bản án sơ thẩm, cấp phúc thẩm xét xử bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật nhưng các đương sự cũng không đồng ý nên khiếu nại nhiều cấp, nhiều ngành, khiếu nại Giám đốc thẩm là thẩm phán xét xử khơng cơng bằng. Có những vụ án cũng bị Giám đốc thẩm hủy do quá trình thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng nên hủy án sơ thẩm và phúc thẩm, yêu cầu cấp sơ thẩm xét xử lại, gây tốn kém thời gian, tiền bạc rất nhiều. Tuy nhiên cũng có trường hợp sau khi xem xét hồ sơ vụ án với các tài liệu chứng cứ và kết quả xét xử thì cấp Giám đốc thẩm vẫn giữ y án mặc dù thấy thực tế người bị khiếu nại là bị thiệt thịi nhưng về mặt pháp lý lại khơng thể bênh vực được cho họ.
Do vậy, khi giải quyết vụ án Thẩm phán cần phải thu thập thêm nhiều tài liệu chứng cứ khác để làm căn cứ giải quyết vụ án. Để có một bản án thấu tình, đạt lý thì trách nhiệm của người thẩm phán khi giải quyết án không chỉ tuân theo quy định của pháp luật mà còn dựa vào niềm tin nội tâm của mình tin rằng có sự giả tạo trong
vụ án để tìm ra những tài liệu, chứng cứ chứng minh cho hợp đồng giả tạo một cách khơn khéo. Việc này là rất khó khăn, có vụ thực hiện được nhưng có vụ khơng thể thu thập được để có tài liệu, chứng cứ chứng minh đây là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng khác là hợp đồng vay tài sản.
Qua thực tiễn của quá trình thu thập chứng cứ đã phát sinh nhiều khó khăn vướng mắc như sau:
Thứ nhất, Hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho cá nhân, tổ chức trước đây là
theo phơi giấy cấp cho hộ gia đình nên mặc dù cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho cá nhân nhưng vẫn ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ là cấp cho hộ ông (bà), điều này làm cho việc xem xét về điều kiện về quyền của chủ thể chuyển nhượng QSDĐ là khác nhau. Khi được Tòa án yêu cầu trả lời việc cấp đất này cho hộ gia đình hay cho cá nhân thì cơ quan quản lý nhà nước Văn phịng đăng ký đất đai Bến Tre cũng khơng thể trả lời cho Tịa án mà cơ quan chỉ có thể cung cấp hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho Tòa án để Tòa án xem xét và họ sẽ thực hiện theo bản án của Tòa án. Bên chuyển nhượng QSDĐ biết sẽ căn cứ vào quy định này để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã ký kết, làm thiệt hại đến quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng; Tuy nhiên đây cũng là một trong những căn cứ để Tòa án xem xét có thể hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do vi phạm về chủ thể sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân sao cho công bằng.
Thứ hai, Việc lưu trữ hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ của cơ quan quản lý
Nhà nước về đất đai có thẩm quyền trong các giai đoạn trước đây khơng đầy đủ, có hồ sơ hiện nay khơng cịn lưu trữ, nguyên nhân do đã bị thất lạc hay do quá trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ sai quy trình. Song Tịa án rất khó khăn trong q trình giải quyết do thu thập hồ sơ cấp giấy khơng có để đánh giá nguồn gốc đất, tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng như gây mất nhiều thời gian cho Tòa án quá nhiều.
Thứ ba, Đối tượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng chỉ có QSDĐ nhưng thực tế là trên đất gắn với tài sản có giá trị rất lớn như nhà ở nhưng lại không được
thể hiện trong hợp đồng, trong khi tài sản nhà nhà ở luôn gắn liền với đất và không thể tách rời nhau được. Nếu chuyển nhượng QSDĐ thì bắt buộc phải chuyển nhượng luôn cả tài sản trên đất. Tuy nhiên thực tế các đương sự ký kết với nhau hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng không chuyển nhượng tài sản trên đất của mình thậm chí khơng thỏa thuận tài sản của người thứ ba (là nhà ở) hiện nay đang sống trên thửa đất mà các bên ký hợp đồng chuyển nhượng trong khi họ khơng có ý kiến gì và cũng khơng hay biết gì về việc có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này.
Thứ tư, Nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà các bên đã thỏa thuận
không đầy đủ, thiếu những điều khoản quan trọng như ranh giới, điểm mốc, giá cả giao dịch, cách thức thực hiện hợp đồng, thời hạn giao tiền, thời hạn giao nhà đất28
... Khơng có biên nhận giao nhận tiền, biên nhận tiền khơng ai ký tên, hay chỉ có bên giao tiền ký tên, quyền và nghĩa vụ của các bên khi phát sinh vi phạm.....hợp đồng nếu không đầy đủ các điều khoản sẽ dễ gây thiệt hại cho bên bị yếu thế và thực tế khi một bên có ý định giả tạo nhằm thu lợi bất chính ngay từ đầu thì họ khơng dễ dàng tạo ra chứng cứ là hợp đồng giả tạo.
Thứ năm, cơng tác đo đạc thửa đất tranh chấp cịn mất quá nhiều thời gian, có
những thửa đất khơng thể tiến hành đo đạc được đo quy định là phải có mặt các hộ giáp ranh hiệp thương ranh và ký tên vào biên bản đo đạc. Quy trình đo đạc được quy định bắt buộc là phải có mặt các hộ giáp ranh hiệp thương ranh và ký tên vào biên bản đo đạc thì đội đo đạc mới tiền hành đo đạc và xuất học đồ hợp pháp được. Tuy nhiên đâu phải vụ án nào khi tiến hành đo đạc cũng được những người giáp ranh liền kề có mặt chỉ ranh và ký tên vào biên bản, có nhiều trường hợp người giáp ranh chống khơng chỉ ranh, có trường hợp mời nhiều lần nhưng vẫn khơng có mặt
28 Tưởng Duy Lượng (2012), Những trường hợp mua bán nhà, chuyển nhượng QSDĐ hay bị kiện và một vài điểm cần lưu ý khi tham gia giao dịch, Pháp luật hơn nhân, gia đình, thừa kế và thực tiễn xét xử,
tại phần đất để hiệp thương ranh, có trường hợp chủ sử dụng đất chỉ có đất mà khơng có nhà trên đất ở một nơi khác hoặc khơng biết hiện nay chủ sử dụng này ở địa chỉ nào...nên khơng thể có mặt những hộ giáp ranh chứng kiến việc đo đạc. Có vụ án khơng thể đo đạc được nên Tịa án phải trích lục họa đồ thửa đất từ hồ sơ địa chính để làm căn cứ xét xử.
Thứ sáu, Hồ sơ địa chính các xã, phường do cơ quan quản lý nhà nước trên địa
bàn thành phố Bến Tre khơng có đầy đủ. Có một số phường bản đồ địa chính nhưng có một số phường và các xã thì khơng có bản đồ địa chính nên cũng gặp khó khăn trong quá trình thu thập và đánh giá chứng cứ.
Thứ bảy, Việc định giá tài sản tranh chấp có ý nghĩa rất lớn trong quá trình
giải quyết vụ án tuy nhiên khơng phải giá mà Hội đồng định giá cấp thành phố đưa ra là phù hợp với giá thị trường vì căn cứ vào bảng giá của UBND tỉnh ban hành. Vì vậy, sau khi định giá thì các đương sự làm đơn khiếu nại và yêu cầu Hội đồng định giá cấp tỉnh định giá lại nhưng cũng căn cứ vào giá của UBND tỉnh ban hành nên kết quả định giá cũng khơng khác nhau. Ngồi ra, cịn một số nơi Hội đồng định giá không định giá được việc tơn tạo đất nên khơng có căn cứ tính bồi hồn giá trị cho các đương sự cũng gây khó khăn cho Tịa án trong q trình giải quyết vụ án.
Kết luận Chương 2
Chương 2 của luận văn, tác giả phân tích thực trạng giải quyết một số vụ án về tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ mà trong thời gian qua TAND thành phố Bến Tre. Từ thực tiễn xét xử, tác giả nêu lên những vướng mắc, khó khăn thường gặp trong quá trình áp dụng pháp luật, quá trình thu thập chứng cứ để chứng minh tính giả tạo nhằm giải quyết loại án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ thông qua 05 bản án là 05 loại cụ thể, được tác giả tạm phân thành chung một số loại do các vụ án có tình tiết và nội dung tương tự nhau trong quá trình thụ lý giải quyết án.
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ