CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
2.1. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU HỢP
2.1.2.2. Loại án thứ hai thụ lý giải quyết
Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng có một bên trình bày là hợp đồng chuyển nhượng cịn một bên cho rằng là hợp đồng vay tiền. Đối tượng giao dịch là đất gắn liền với các tài sản khác như nhà kiên cố và cơng trình phụ của chính đương sự trên đất mà TAND thành phố Bến Tre đã giải quyết, sau đó bản án sơ thẩm có kháng cáo và được cấp phúc thẩm xét xử. Việc các bên thỏa thuận chuyển nhượng đất nhưng không thỏa thuận bán nhà trên đất là hiện tượng phổ biến hiện nay. Mặc dù không chứng minh được hợp đồng vay tài sản nhưng căn cứ vào giá đất thị trường tại thời điểm chuyển nhượng với giá đất các bên thỏa thuận chênh lệch nhau rất nhiều là điều dễ thấy giả tạo nhưng chưa được luật quy định nên không thể dễ dàng căn cứ để tun vơ hiệu, mà cịn tùy thuộc vào quan điểm của thẩm phán giải quyết nên không thống nhất về cách giải quyết hợp đồng vơ hiệu hay có hiệu lực.
Năm 2013 bà N đã lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ông K diện tích là 107m2, loại đất trồng cây lâu năm, toạ lạc tại phường PK, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre với giá chuyển nhượng là 80.000.000đồng. Hợp đồng được công chứng, chứng thực và ông K được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Ông K yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và buộc bà N và bà T tháo dỡ nhà trên đất và giao đất. Bà N cho rằng bà chỉ có vay 80.000.000đồng, với lãi suất 6%/tháng chứ khơng có chuyển nhượng đất cho ơng K. Sau khi ký kết hợp đồng bà đã đóng tiền lãi và nhờ bà T, bà V, bà T, bà T đi đóng tiền lãi thay. Tịa án đã tiến hành lấy lời khai bà T và T về việc đi đóng tiền lãi thay. Do lời khai người làm chứng mâu thuẫn với lời khai của ơng K nên Tịa án tiến hành đối chất với nhau. Mặc dù đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng bà T và bà T khơng có mặt để đối chất. Như vậy ngoài lời khai của
23
bà N và người làm chứng, bà N khơng có chứng cứ nào chứng minh là sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ơng K thì bà có đóng tiền lãi cho ơng K. Bà N cũng khơng có chứng cứ nào chứng minh đây là hợp đồng vay tiền chứ không phải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Xét về hình thức hợp đồng phù hợp quy định pháp luật; về nội dung của hợp đồng thấy bà X đã được cấp cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thửa đất này thuộc quyền sở hữu của cá nhân bà X. Bà X là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; đã tự nguyện đến Phịng Cơng chứng thực hiện quyền của chủ sử dụng đất là ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, ông Y cũng đủ điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ nên việc chuyển nhượng này là phù hợp quy định pháp luật. Căn cứ điểm a.1, a.2, a4, a.5, a.6 tiểu mục 2.3 mục II Nghị Quyết của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân và gia đình thì hợp đồng ký kết này là phù hợp với quy định pháp luật. Tuy nhiên xét thấy nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này còn có những điểm chưa phù hợp với thực tế, cụ thể như sau:
Thứ nhất, Mặc dù ông Y cho rằng ơng nhận chuyển nhượng QSDĐ là có nhận
chuyển nhượng luôn tất cả tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ có thể hiện việc chuyển nhượng thửa đất hai bên khơng có thỏa thuận với nhau về việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gồm nhà và các cơng trình phụ gắn liền với đất. Trong khi thực tế trên thửa đất này có tài sản gắn liền với đất là một phần căn nhà ở của bà X và một phần căn nhà ở của bà X (chị bà X) và có hàng rào là cơng trình phụ trên đất và cây trồng trên đất. Như vậy thực tế thì nhà ở là tài sản gắn liền trên đất và không thể tách rời nhà ở và đất ra được nên khi các bên thỏa thuận với nhau về việc chuyển nhượng QSDĐ thì bắt buộc các bên phải thỏa thuận với nhau về tài sản gắn liền với đất mới phù hợp với thực tế là có nhà ở trên đất. Mặc dù nhà ở của bà X và nhà ở của bà Z chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng thực tế thì căn nhà này có từ thời cha mẹ bà X và bà Z xây dựng để ở, sau đó cha mẹ cho lại các con và hiện nay bà X và bà Z phân chia ra ở. Như vậy khi ông Y nhận chuyển nhượng QSDĐ là đã có nhà bà X và nhà của
người thứ ba là bà Z nhưng khi hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng lại khơng có thỏa thuận gì về việc này vì thế hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này khơng thể thực hiện được.
Thứ hai, Qua xác minh về giá trị đất theo giá thị trường tại thời điểm chuyển
nhượng QSDĐ thì Ủy ban nhân dân Phường PK, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre căn cứ vào việc báo cáo tình hình giá đất của địa phương qua thực hiện theo Quyết định của Ủy Ban nhân dân tỉnh Bến Tre và căn cứ vào tình hình biến động đất đai và điều tra thực tế ở địa phương thì giá đất vườn vào thời điểm xác lập giao dịch ngày 10/5/2013 có giá là 1.200.000đồng/1m2. Như vậy theo giá thị trường tại thời điểm giao dịch thì thửa đất 333 có giá trung bình là 128.400.000đồng. Như vậy so sánh với giá chuyển nhượng thửa đất trong hợp đồng chuyển nhượng ngày 10/5/2013 là 80.000.000đồng thì thấy rằng giá chuyển nhượng giữa ông Y và bà X chỉ bằng 2/3 giá trị đất theo giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng.
Thứ ba, Mặc dù ông Y nhận chuyển nhượng QSDĐ và đã được cấp giấy
chứng nhận QSDĐ nhưng ông Y cũng không biết chính xác về ranh giới, mốc giới thửa đất mình nhận chuyển nhượng cụ thể ở vị trí nào, khơng có cấm cột mốc làm ranh giới cụ thể rõ ràng và vị trí diện tích nhà của bà X và bà Z nằm trên thửa đất chuyển nhượng là bao nhiêu. Khi nhận chuyển nhượng QSDĐ chỉ đứng ngoài hàng rào xem đất, không trực tiếp vào thửa đất để xác định phần đất nhận chuyển nhượng. Từ khi nhận chuyển nhượng đến nay ông Y vẫn chưa nhận đất và chưa quản lý và sử dụng thửa đất này.
Từ những phân tích chứng cứ nêu trên Hội đồng xét xử thấy rằng mục đích của hợp đồng chuyển nhượng này không đúng bản chất của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, không phù hợp với thực tế sử dụng đất, các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng đất mà không thỏa thuận tài sản và cơng trình phụ gắn liền với đất trong khi nhà ở và cơng trình phụ trên đất là khơng thể rách rời với đất, vì vậy hợp khơng thể thực hiện được nên bị vơ hiệu. Do đó Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của bị đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Việc làm cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này bị vô hiệu là do lỗi của cả 02 bên. Căn cứ Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP của TAND tối cao ngày 10/8/2004 thì mỗi bên phải hồn trả cho nhau tài sản đã nhận và phải chịu ½ thiệt hại về chênh lệch giá24.