CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
1.3. CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
1.3.2. Các tài liệu, chứng cứ cần xác minh, thu thập để làm căn cứ xác định hợp
đồng giả tạo
Theo Điều 93 của Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015 thì chứng cứ là những gì có thật được đương sự vá cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tịa án trong q trình giải quyết vụ án hoặc do Tịa án thu thập chứng cứ theo trình tự, thủ tục luật định. Việc quy định quy trình thu thập chứng cứ chặt chẽ, rõ ràng như vậy mục đích khơng những để đảm bảo cho việc giải quyết của Tòa án được đúng đắn, khách quan, khắc phục tình trạng tài liệu, chứng cứ ngụy tạo, giả. Căn cứ vào toàn bộ các tài liệu, chứng cứ đã được thu thập, Tòa án xem xét các tài liệu, chứng cứ này phải hoàn toàn phù hợp với các chứng khác có trong hồ sơ vụ án để xác định các tình tiết khách quan của vụ án, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Nguồn chứng cứ gồm: Tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử; vật chứng; Lời khai của đương sự; Lời khai của người làm chứng; Kết luận giám định; Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ; Kết quả định giá, thẩm định giá tài sản; các hợp đồng có cơng chứng, chứng thực; Biên bản đối chất giữa các đương sự trong vụ án; áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời; Tài liệu, chứng cứ do các cơ quan khác đang lưu giữ gồm: Hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ do Văn phòng đăng ký đất đai Bến Tre quản lý; Thu thập quá trình, quản lý sử dụng đất ở địa phương xã, phường, nơi cư trú; Diện tích nộp thuế, người nộp thuế; Sổ địa chính, sổ mục kê ở địa phương đối với thửa đất;
Về nguyên tắc Tịa án khơng có nghĩa vụ chứng minh mà nghĩa vụ chứng minh trước hết thuộc về các đương sự, trừ những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo Điều 92 của BLTTDS năm 2015. Tuy nhiên để giải quyết đúng đắn vụ án thì Tịa án cần ra Thông báo yêu cầu các đương sự cung cấp các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho u cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Ngồi ra Tòa án cần phải xác minh, thu thập thêm các tài liệu, chứng cứ để đánh giá chứng cứ, làm rõ các tình tiết trong vụ án, làm căn cứ giải quyết đúng đắn vụ án. BLTTDS năm 2015 có quy định thêm về việc Tịa án mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ cho các bên đương sự biết toàn bộ các tài liệu chứng cứ do các bên đương sự cung cấp cũng như các tài liệu, chứng cứ do Tòa án tiến hành thu thập21.
Thẩm phán khi giải quyết vụ án về loại án “tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ” cần tiến hành thu thập đầy đủ các tài liệu chứng cứ như các vụ án khác, tuy nhiên cần đặc biệt quan tâm thu thập thêm các tài liệu, chứng cứ quan trọng để làm căn cứ xác định có tính giả tạo hay khơng sau đây:
Thu thập các chứng cứ chứng minh có việc vay tài sản giữa hai bên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: Thu thập các tài liệu chứng cứ chứng minh đây là hợp đồng vay tiền? Các bên có ký hợp đồng vay tiền hay khơng? Có thỏa thuận lãi suất hay khơng? Trả lãi bao nhiêu%/tháng? Cách thức trả tiền gốc và tiền lãi như thế nào? Sao khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bên chuyển nhượng có trả tiền lãi cho bên nhận chuyển nhượng hay không? Thu thập các biên nhận giao nhận tiền? Biên nhận bên cho vay đưa tiền cho bên vay, số tiền đã nhận của bên cho vay? Số tiền bên vay đã trả tiền gốc là bao nhiêu? Số tiền bên vay đã trả lãi tổng cộng là bao nhiêu ?
21
Thu thập tài liệu chứng cứ thể hiện các bên thỏa thuận với nhau về phương thức và thời hạn giao nhận quyền sử dụng thửa đất như thế nào? Có thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất hay thỏa thuận bằng văn bản riêng hay thỏa thuận miệng bên ngoài hợp đồng?
Trong trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất như nhà ở, cơng trình nhà xưởng sản xuất hoặc cây trồng trên đất... thì cần thu thập thêm tài liệu chứng cứ về việc thỏa thuận giữa các bên về tài sản trên đất, kể cả trường hợp có tài sản là nhà ở của người thứ ba trên đất.
Thu thập hồ sơ xin đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ, tờ khai nộp thuế, biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ để xem các trình tự thủ tục này do bên nào thực hiện, từ đó đánh giá ý chí tự ngun tham gia ký kết hợp đồng hay không.
Thu thập lời khai của những người làm chứng, các file tài liệu ghi âm (nếu có) trong trường hợp bên cho vay khơng thừa nhận tiếng nói của mình thì bên vay tiền có quyền yêu cầu giám định tiếng nói trong băng ghi âm. Tịa án sẽ ra quyết định trưng cầu giám định tiếng nói để làm một trong những căn cứ để giải quyết vụ án.
Xác minh giá đất thị trường tại thời điểm chuyển nhượng là bao nhiêu, qua đó so sánh sự chênh lệnh với giá đất mà các bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng như số tiền mà bên chuyển nhượng đã nhận.
Kết luận Chương 1
Trong chương 1 của luận văn, tác giả nghiên cứu, làm rõ khái niệm về hợp đồng dân sự, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, phân tích những đặc điểm, những yếu tố, điều kiện để một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật. Đồng thời nghiên cứu hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ, phân tích những đặc điểm, dấu hiệu để nhận dạng một hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ, những tài liệu chứng cứ cần thu thập đế đánh giá hợp đồng giả tạo và hậu quả pháp lý của hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ.
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO