CHƯƠNG 3 : XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP
4.1 Giới thiệu và phân tích các thơng số của dự án
4.1.3 Giới thiệu và phân tích các thơng số kinh tế
Khu Đô thị Thương mại – Dân cư Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh gồm nhiều khoản mục đầu tư. Để tính lợi ích kinh tế của DA cần tính tốn giá kinh tế của đất ĐT hình thành sau khi có DA, giá này chính là mức sẵn lịng chi trả của người tiêu dùng cho mỗi mét vng đất đó. Mức sẵn lòng chi trả của người tiêu dùng được đo lường bằng giá trị tiền thuê mang lại sau khi xây dựng các cơng trình trên đất DA. Do giới hạn về nguồn lực, tác giả ước tính tiền thuê thu được khi cho th nhà phố trên tồn diện tích đất DA thay cho tính tốn tất cả cơng trình thương mại, dịch vụ và lấy đó làm kết quả chung cho toàn DA, xem như toàn DA xây dựng nhà phố trong phần phân tích kinh tế này.
Từ kết quả bảng tóm tắt hệ số CFj, tác giả tính tốn giá kinh tế thực của các thơng số, kết quả thu được:
Tổng chi phí xây dựng bằng 126.564,935 triệu đồng, trong đó chi phí xây dựng là 110.056,465 triệu đồng và chi phí xây dựng dự phòng là 16.508,47 triệu đồng.
CPQLDA TTGTC bằng 18.984,74 triệu đồng. Chi phí tổ chức đền bù bằng 1713,554 triệu đồng.
Chi phí quảng cáo trong năm 2 và năm 3, mỗi năm là 181,406 triệu đồng. Chi phí quản lý bán đất trong các năm 2, 3, 4 mỗi năm là 907,029 triệu đồng.
Các thông số kinh tế khác
Chi phí cơ hội của đất dự án: đây chính là giá trị kinh tế của khu đất nông nghiệp dùng cho
DA, bằng giá kinh tế của đất nơng nghiệp nhân với diện tích DA. Theo phân tích ở phần 3.6.1, giá kinh tế của đất nông nghiệp bằng 77.805 đồng/m2 vào năm 2011 với tốc độ tăng thực hàng năm bằng tốc độ tăng năng suất lúa g. Do đó, khi chọn năm 2012 làm năm gốc, khi tính giá kinh tế của đất vào năm 2012 ta phải cộng thêm tỉ lệ lạm phát, V2012 =V2011.(1+ g + 8,5%) = 77.805*(1+3,09%+8,5%) = 86.822 đồng/m2.
Ta cũng có thể tính chi phí cơ hội hàng năm của đất DA bằng công thức (2.1). Giá kinh tế đất nông nghiệp của riêng năm 2012 là: EPL2012 = EPL2011*(1+g+8,5%) = 37.061.298*(1+
3,09% + 8,5%) = 41.356.702 (đồng/ha). Giá kinh tế các năm sau tăng lên với tốc độ 3,09% mỗi năm.
Chi phí sử dụng vốn kinh tế là 8%39.
39
Số tầng xây dựng nhà ở trung bình là 3 tầng. Mật độ xây dựng bình quân là 80%.
Suất đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ 3 tầng năm 2010 là 5.830 ngàn đồng/m240. Do Bộ Xây dựng chưa ban hành suất đầu tư xây dựng năm 2012 nên tác giả sử dụng số liệu năm 2010 điều chỉnh theo lạm phát, suất đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ 3 tầng năm 2012 là 7,5 triệu đồng/m2.
Giá thuê nhà: Theo kết quả khảo sát của các chuyên gia Sở Xây dựng Đồng Tháp, giá thuê
nhà bình quân trên địa bàn TP Cao Lãnh tháng 4/2011 là 27.933 đồng/m2/tháng41, hay 335.196 đồng/m2/năm. Mức giá này không chênh lệch nhiều so với mức giá 25.000 đồng/m2/tháng của Cục Thống kê Đồng Tháp (giá nhà cho công nhân thuê, dùng để tính CPI tháng 3/2011), tác giả sử dụng giá này để ước lượng ngân lưu tiền thuê nhà ở. Điều chỉnh theo lạm phát, giá thuê nhà năm 2012 là 394.565 đồng/m2/năm. Thuế giá trị giá tăng (10%) phải đóng là 35.869 đồng/m2/năm, giá thuê nhà thực năm 2012 là 358.695 đồng/m2/năm.
Tỉ lệ lấp đầy nhà cho thuê: Giả định rằng, sau khi mua đất, tính bình qn, các chủ sở hữu
đất tiến hành xây nhà trên 50% diện tích đất trong năm sau đó và 50% cịn lại trong năm sau nữa. Các chủ nhà bắt đầu cho thuê trong năm kế năm xây dựng, tỉ lệ lấp đầy đạt 30% tổng diện tích xây dựng năm 2016, 45% vào năm 2017, 60% vào năm 2018, 70% vào năm 2019 và 80% từ năm 2020 trở đi.
Tốc độ tăng giá thuê nhà: Do gặp khó khăn khi thu thập giá thuê nhà trong quá khứ, tác
giả giả định tốc độ tăng trưởng giá thuê nhà hàng năm bằng tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người (GDP/người) tỉnh Đồng Tháp theo giá năm 1994. Số liệu thống kê cho thấy tốc độ tăng GDP Đồng Tháp/người bình quân 20 năm qua là 9,15%/năm42
.
Đặc điểm kinh tế của Đồng Tháp nói riêng và Việt Nam nói chung là xuất phát điểm thấp, thâm dụng lao động, tỉ lệ vốn/lao động thấp. Theo lý thuyết mơ hình tăng trưởng Solow, ứng với lượng vốn/lao động thấp thì nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng rất cao và khi tỉ lệ vốn/lao động đủ lớn thì tốc độ tăng trưởng chậm lại. Đồng Tháp đã đạt được tốc độ tăng
40
Bộ Xây dựng (2011), Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2010.
41 Tác giả tính tốn theo số liệu Phụ lục 8. 42
trưởng thu nhập bình quân đầu người cao 9,15% trong 20 năm qua, tác giả dự đoán tốc độ tăng trưởng này sẽ còn tiếp tục như hiện nay trong những năm tới. Từ năm 2020, tốc độ tăng trưởng sẽ giảm và dần ổn định ở mức tăng trưởng GDP/người bình quân của nền kinh tế Việt Nam, bằng 3,63%43.