CHƯƠNG 3 : XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP
3.6 So sánh, đánh giá giá kinh tế của đất nông nghiệp với giá UBND tỉnh ban hành và giá
giá thị trường
3.6.1 Phân tích, chọn lựa giá kinh tế của đất nơng nghiệp qua 3 cách tính
Kết quả tính tốn giá đất nơng nghiệp được tổng hợp ở bảng 3.6.
Bảng 3.6: Tổng hợp các kết quả giá đất nông nghiệp (đồng/m2) )
Theo ADB Theo World Bank Theo Thông tư 145/2007
Giá 77.805 97.529 32.968
Tỉ lệ 1 1,25 0,42
Kết quả định giá đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB dựa trên tốc độ tăng năng suất lúa bình quân trong 12 năm với số liệu đầy đủ, đáng tin cậy.
Kết quả định giá đất theo phương pháp của World Bank có số năm khảo sát ngắn, năm 2005 và 2007 khơng có số liệu và tác giả tính bằng giá trị trung bình của 2 năm liền kề, số liệu thu thập từ nhiều nguồn khác nhau và giá cả năm 2009 đột biến, vì vậy độ tin cậy không cao.
Kết quả định giá đất theo Thông tư 145/2007 của Bộ Tài chính cho kết quả thấp nhất, chỉ bằng 42% cách tính của ADB và bằng 33% cách tính của World Bank. Nếu áp dụng cách này sẽ thiệt thòi rất lớn cho nơng dân. Trong q trình xây dựng phương pháp tính, Bộ Tài chính cũng khơng nêu ra được dựa trên chuẩn mực nào của thế giới, cách tính cũng khá dễ dãi, rằng nếu không đủ số liệu 3 năm thì dùng số liệu năm gần nhất, như vậy khá chủ quan. Có lẽ do nhận ra điều đó, liên Bộ Tài chính – Tài ngun và mơi trường đã rất chú trọng đến giá thị trường theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, chỉ khi không xác định được giá thị trường thì mới áp dụng theo phương pháp thu nhập.
26 Đại sứ quán Đan Mạch, Ngân hàng Thế Giới và Đại sứ quán Thụy Điển (2011), Nhận Diện và Giảm Thiểu
Từ những phân tích trên, tác giả chọn kết quả theo phương pháp của ADB làm giá kinh tế của đất nông nghiệp, bằng 77.805 đồng/m2
.
3.6.2 So sánh giá kinh tế của đất nông nghiệp với các giá khác
So sánh giá kinh tế của đất nông nghiệp với giá do UBND tỉnh ban hành
Nhìn vào bảng giá đất do UBND tỉnh công bố, điều rõ ràng là cùng một địa bàn, cùng năng suất lúa như nhau nhưng chỉ cần cách nhau vài mét đến vài trăm mét, áp dụng qui định của UBND tỉnh sẽ cho ra các mức giá đất khác nhau. Giá đất nông nghiệp theo khung giá này phụ thuộc quá lớn vào vị trí đất thay vì là năng suất của đất, hay mức sinh lợi do canh tác đất nông nghiệp mang lại. Đây là sự khác biệt cơ bản giữa giá kinh tế của đất và giá do UBND tỉnh ban hành. Theo kết quả tính tốn ở phần trên, giá kinh tế của đất nông nghiệp bằng 77.805 đồng/m2, tuy nằm trong khung giá đất do UBND tỉnh ban hành (từ 50-100 ngàn đồng/m2) nhưng cách tính hồn tồn khác nhau. Giá kinh tế bằng 107% giá bình quân của UBND tỉnh.
Bảng 3.7: So sánh giá kinh tế với giá do UBND tỉnh ban hành và giá thị trường (đồng/m2)
Giá kinh tế Giá của UBND tỉnh bình quân Giá thị trường bình quân
77.805 72.500 242.500
Tỉ lệ 1 0,93 3,12
Bảng 3.7 cho thấy mức giá bình quân do UBND tỉnh đưa ra là thấp nhất. Những khác biệt đó là kết quả của các quan điểm khác nhau về xác định giá đất.
Tóm lại, trong chương 3, luận văn đã vận dụng các phương pháp tính giá trị đất nông nghiệp vào thực tế. Qua phân tích, giá kinh tế của mỗi mét vng đất nông nghiệp khu vực DA được xác định vào năm 2011 là 77.805 đồng/m2.
CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ TP CAO LÃNH VÀ TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT SAU KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG, BIỆN LUẬN MỨC GIÁ ĐÓNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP LÝ
Trong chương này, luận văn vận dụng khung phân tích lợi ích – chi phí để thẩm định tính khả thi về mặt kinh tế và tài chính của DA. Dựa vào kết quả thẩm định hiệu quả kinh tế, luận văn xác định giá kinh tế của đất sau khi chuyển đổi MĐSD. Dựa vào phân tích tài chính và phân tích phân phối của DA, luận văn biện luận mức hợp lý của giá đóng TSDĐ.