Dự báo các biến đầu vào có khả năng ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh tế DA là Giá thuê nhà, Tốc độ tăng giá thuê nhà, Tỉ lệ lấp đầy nhà cho thuê. Tác giả sẽ phân tích độ nhạy đối với Giá thuê nhà và phân tích kịch bản đối với Tốc độ tăng giá thuê nhà, Tỉ lệ lấp đầy để đánh giá các tác động.
Bảng Phuluc 10.1: Kết quả chạy độ nhạy 1 chiều của NPV kinh tế đối với Giá thuê nhà
(triệu đồng/m2 ) Giá thuê nhà Kết quả 0,175 0,2 0,300 0,331 0,5 0,6 0,700 NPV kinh tế 529.162,20 -668.171,92 -921.122,22 0 272.635,63 1820.522,61 2734.404,21 4079.261,9 EIRR 12,83% -2,57% 8,00% 10,57% 22,39% 27,90% 39,39%
Cho Giá thuê nhà biến thiên trong khoảng giá trị tối thiểu 0,175 triệu đồng/m2/năm và giá trị tối đa 0,7 triệu đồng/m2/năm47, tác giả nhận thấy NPV kinh tế khá nhạy cảm với Giá thuê nhà. NPV kinh tế đổi chiều từ âm sang dương tại giá trị 0,3 triệu đồng/m2/năm, đánh dấu mốc hiệu quả đầu tư của nền kinh tế khi triển khai DA.
Phân tích kịch bản đối với Tốc độ tăng giá thuê nhà
Kịch bản 1: giống mơ hình cơ sở, giá thuê nhà tăng đều đặn 9,15% từ năm 2013 đến năm 2019, từ năm 2020 trở đi tăng 3,63%.
Kịch bản 2: Tốc độ tăng giá thuê nhà tăng 1 điểm phần trăm so với kịch bản 1 mỗi năm. Kịch bản 3: từ năm 2013 đến năm 2019, Tốc độ tăng giá thuê nhà giảm 3 điểm phần trăm so với kịch bản 1, từ năm 2020 trở đi giảm 1 điểm phần trăm.
Bảng Phuluc 10.2: Kết quả phân tích kịch bản thay đổi Tốc độ tăng giá thuê nhà (triệu đồng)
Kịch bản 1 2 3
NPV 529.162,199 529.162,199 1738.227,042 -5.286E+05
EIRR 12,83% 12,83% 21,71% 2,31%
Kết quả phân tích cho thấy NPV kinh tế rất nhạy cảm với Tốc độ tăng giá thuê nhà, kịch bản số 1 và số 2 là khả quan và kịch bản 3 là xấu, DA không hiệu quả.
Phân tích kịch bản đối với Tỉ lệ lấp đầy
Kịch bản 1: Giống mơ hình cơ sở, Tỉ lệ lấp đầy diện tích nhà cho thuê đạt 30% tổng diện tích xây dựng năm 2016, 45% năm 2017, 60% năm 2018, 70% năm 2019 và 80% năm 2020 trở đi.
Kịch bản 2: Tỉ lệ lấp đầy tăng 10 điểm phần trăm so với mơ hình cơ sở. Kịch bản 3: Tỉ lệ lấp đầy giảm 10 điểm phần trăm so với mơ hình cơ sở.
Bảng Phuluc 10.3: Kết quả phân tích kịch bản thay đổi Tỉ lệ lấp đầy ( triệu đồng)
Kịch bản 1 2 3
NPV 529.162,199 529.162,2 1012.845,38 45.479,016
EIRR 12,83% 12,83% 16,74% 8,44%
Cả 3 kịch bản đều cho kết quả khả quan, DA có hiệu quả kinh tế với NPV kinh tế dương, EIRR cao hơn chi phí sử dụng vốn của nền kinh tế.