CHƯƠNG 3 : XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP
4.2 Phân tích hiệu quả kinh tế của dự án
4.2.1 Phân tích kết quả thẩm định
Với những thơng số đầu vào đã có, kết quả tính tốn được: NPV kinh tế của DA = 1052.792,958 triệu đồng, EIRR = 18,3%. NPV kinh tế của DA dương và EIRR lớn hơn chi phí vốn của nền kinh tế (8%) cho thấy tính khả thi về mặt kinh tế của DA khá cao.
Bảng 4.4: Ngân lưu kinh tế và kết quả thẩm định kinh tế của dự án
NPV kinh tế (triệu đồng)
Ngân lưu kinh tế vào 3709.849,67
Tiền thuê nhà hàng năm 3709.849,67
Ngân lưu kinh tế ra 2653.214,823
Tổng chi phí xây dựng 117.189,754
CPQLDA TTGTC 17.578,463
Chi phí tổ chức bồi đền bù 1713,554
Chi phí xây dựng nhà cho thuê 2487.435,977
Chi phí quảng cáo 299,532
Chi phí quản lý bán đất 2164,355
Chi phí cơ hội của đất DA 30.675,081
Ngân lưu kinh tế ròng, thực 1052.792,958
EIRR 18,3%
4.2.2 Phân tích rủi ro
Do đa số các biến đầu vào có thể thay đổi theo thời gian nên kết quả thẩm định mang tính khơng chắc chắn. Vì vậy, tác giả sẽ phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản, phân tích mơ phỏng Monte Carlo để đánh giá hiệu quả DA chính xác hơn, tin cậy hơn so với kết quả của mơ hình cơ sở ban đầu. Phần trình bày chi tiết ở Phụ lục 10 và Phụ lục 11.
4.3 Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng
Luận văn khơng dùng hệ số chuyển đổi CFj để chuyển đổi giá tài chính của đất ở sang giá kinh tế mà sẽ tính trực tiếp giá kinh tế của đất ở. Giá kinh tế đất ở bằng mức sẵn lòng chi
43
trả của người tiêu dùng cho mỗi mét vuông đất ở. Áp dụng phương trình (2.6) để tính giá kinh tế đất ở khi chưa có CSHT.
Giá kinh tế của đất ở chưa có cơ sở hạ tầng = (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh tế tính từ khi chưa có cơ sở hạ tầng)/Diện tích dự án
Lợi ích kinh tế của dự án = PV(Ngân lưu tiền thuê nhà)
Chi phí kinh tế tính từ khi chưa có cơ sở hạ tầng = PV(Tổng chi phí xây dựng theo giá
kinh tế) + PV(CPQLDA TTGTC theo giá kinh tế) + PV(Chi phí tổ chức đền bù theo
giá kinh tế) + PV(Chi phí hoạt động theo giá kinh tế) + PV(Chi phí xây dựng nhà cho thuê theo giá kinh tế)
Theo kết quả thẩm định ở bảng 4.4 cho thấy:
PV(Ngân lưu tiền thuê nhà) = 3709.849,67 triệu đồng.
PV(Tổng chi phí xây dựng theo giá kinh tế) = 117.189,754 triệu đồng. PV(CPQLDA TTGTC theo giá kinh tế) = 17.578,463 triệu đồng. PV(Chi phí tổ chức đền bù theo giá kinh tế) = 1713,554 triệu đồng.
PV(Chi phí hoạt động theo giá kinh tế) = PV(Chi phí quảng cáo kinh tế + Chi phí quản lý bán đất kinh tế) = 299,532 + 2164,355 = 2463,887 (triệu đồng).
PV(Chi phí xây dựng nhà cho thuê theo giá kinh tế) = 2487.435,977 triệu đồng. Giá kinh tế của đất ở khi chưa có CSHT bằng 2,979799 triệu đồng/m2
= 2.979.799 đồng/m2
.
Như vậy, từ mức giá kinh tế của đất nông nghiệp bằng 86.822 đồng/m2, nhà nước cấp phép qui hoạch thành đất ở thì giá kinh tế của đất bằng 2.979.799 đồng/m2, tăng 2.892.977 đồng/m2, tương ứng với mức tăng 33 lần. Giá trị tăng thêm này là do chính sách thay đổi MĐSD đất của nhà nước tạo ra, do đó cần nộp vào ngân sách nhà nước thay vì nằm trong tay chủ đầu tư.