CHƯƠNG 3 : XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP
4.5 Phân tích phân phối
Kết quả phân tích tài chính và kinh tế cho thấy DA có NPV tài chính dương 125.837,776 triệu đồng, trong khi đó NPV kinh tế dương 1052.792,958 triệu đồng. Khác biệt này là do suất chiết khấu tài chính và kinh tế khác nhau và do ngoại tác đối với nền kinh tế của DA. Phân tích phân phối sẽ giúp đo lường các ngoại tác này và tác động của DA đến các đối tượng liên quan.
Theo kết quả phân tích phân phối, tổng ngoại tác DA tạo ra cho xã hội là 862.108,868 triệu đồng44. Có thể thấy rõ là DA tạo ra nhiều lợi ích cho nền kinh tế, nhiều ngoại tác tích cực đối với xã hội.
Bảng 4.6: Tác động của dự án đến các đối tượng cụ thể (triệu đồng)
Đối tượng Lợi ích Tỉ lệ
Chủ đầu tư và ngân hàng 125.837,776 11,95%
Nông dân 55.002,594 5,22%
Ngân sách nhà nước 497.166,594 47,22%
Chủ nhà cho thuê 309.939,68 29,44%
Phần còn lại của nền kinh tế 64.846,314 6,16%
Tổng cộng 1052.792,958 100%
Kết quả cho thấy có nhiều nhóm đối tượng được lợi. Chủ đầu tư và ngân hàng thu được lợi nhuận do DA có hiệu quả về mặt tài chính (với giá đóng TSDĐ là 2,444 triệu đồng/m2). Nông dân được lợi do giá đền bù cao hơn giá kinh tế của đất nông nghiệp, tuy nhiên, là đối tượng hưởng lợi ít nhất. Nhà nước hưởng lợi nhiều nhất, có DA thì nhà nước thu được TSDĐ và thuế TNDN, tổng cộng bằng 497.166,594 triệu đồng. Phần còn lại của nền kinh tế được hưởng lợi 64.846,314 triệu đồng, là khoảng chênh lệch khi đo lường NPV tài chính theo suất chiết khấu EOCK thay vì đo bằng WACC.
Từ kết quả phân tích phân phối, bàn luận thêm (ngoài phạm vi nghiên cứu) về lý do một số nông dân không chấp nhận giá đền bù theo giá thị trường của đất nơng nghiệp
Nhìn vào kết quả phân phối lợi ích ở bảng 4.6 sẽ thấy, dẫu rằng nông dân được lợi, nhưng là người được lợi ít nhất (5,22% tổng lợi ích) đồng nghĩa với việc chịu thiệt thòi nhất trong số các đối tượng tham gia vào DA. Đó có thể là lý do chính đáng để họ địi chủ đầu tư nâng giá đền bù.
Từ kết quả phân tích phân phối, bàn luận về mức giá đóng TSDĐ
Từ kết quả bảng 4.6, lợi ích của nhà nước đang là 47,22%, khi nhà nước tăng giá đóng TSDĐ theo Nghị định 69/2009 thì TSDĐ tăng và thuế TNDN giảm, nhưng vì mức giảm của thuế TNDN thấp hơn nhiều so với mức tăng TSDĐ nên lợi ích của nhà nước sẽ tăng mạnh. Khi đó, lợi ích của chủ đầu tư sẽ giảm dần từ mức 11,95% tiến về 0%. Điều trớ trêu cho nhà nước là khi lợi ích chủ dầu tư bằng 0 thì họ sẽ dừng DA, làm cho lợi ích của nhà nước và của nền kinh tế đang ở mức rất cao trước đó lập tức bằng 0. Kết quả là tất cả đều bị thiệt hại. Đó cũng là tình cảnh của nhiều DA BĐS hiện nay. Vì vậy, việc xác định mức giá đóng TSDĐ hợp lý, đảm bảo lợi ích của các bên là vơ cùng quan trọng. Đây cũng là một trong những lý do để luận văn kiến nghị thay đổi cách thu TSDĐ theo Nghị định 69/2009.
Tóm lại, kết quả phân tích ở chương 4 cho thấy DA khả thi về mặt kinh tế, giá kinh tế của đất ở sau khi chuyển MĐSD là 2.979.799 đồng/m2, tăng 33 lần so với giá kinh tế của đất nông nghiệp. Giá trị tăng thêm này là do chính sách thay đổi MĐSD đất của nhà nước tạo ra. Về mặt tài chính, DA khả thi khi áp dụng mức giá đóng TSDĐ theo giá đất do UBND tỉnh ban hành và DA khơng cịn khả thi khi đóng TSDĐ theo Nghị định 69/2009 hiện hành. Kết quả biện luận cho thấy để DA có hiệu quả về mặt tài chính thì giá đóng TSDĐ hợp lý nhỏ hơn 3,278 đồng/m2, cụ thể là nằm trong khoảng từ 2,444 đồng/m2 đến 3,278 đồng/m2