5.1 Kết luận
Qua nghiên cứu tình huống Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, luận văn đã xác định giá trị kinh tế của đất nông nghiệp trên địa bàn bằng 86.822 đồng/m2 và phương pháp tính tốn. Kết quả thẩm định tình huống cũng chỉ rõ, với các thông số và giả định như trong luận văn, DA khả thi về mặt kinh tế, tạo ra ngoại tác tích cực đối với xã hội. Riêng hiệu quả tài chính của DA phụ thuộc nhiều vào giá đóng TSDĐ mà nhà nước thu. Với mức giá 2,444 triệu đồng/m2 như mơ hình cơ sở thì tính khả thi về mặt tài chính khá cao và tài chính DA khơng cịn khả thi khi giá đóng TSDĐ vượt quá mức 3,278 triệu đồng/m2. Trong phần phân tích kinh tế, luận văn đã xác định giá kinh tế của đất sau khi chuyển MĐSD, chưa có CSHT là 2.979.799 đồng/m2, tăng 2.892.977 đồng/m2 so với giá kinh tế của đất nông nghiệp, tương ứng với mức tăng 33 lần. Qua nghiên cứu kinh nghiệm của Ấn Độ và Trung Quốc, tác giả nhận thấy mỗi cách làm đều có ưu điểm và nhược điểm riêng, nếu áp dụng rập khuôn vào Việt Nam trong giai đoạn hiện nay sẽ không phù hợp, Việt Nam cần dung hịa lợi ích các bên liên quan trong DA và sáng tạo phương pháp tính TSDĐ cho riêng mình.
5.2 Kiến nghị
Thứ nhất, do giá kinh tế của đất tăng khi chuyển MĐSD, NPV kinh tế dương nên nhà nước cần cấp phép, tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện DA.
Thứ hai, để DA được triển khai cần xác định lại cách tính TSDĐ. Nhờ có đơ thị hóa, giá kinh tế của đất sau khi chuyển MĐSD đã tăng 2.892.977 đồng/m2 so với giá kinh tế của đất nơng nghiệp. Vì khoản chênh lệch này chính là giá trị tăng thêm do chính sách qui hoạch, thay đổi MĐSD đất của nhà nước tạo ra nên cần phải nộp vào ngân sách nhà nước thay vì nằm trong tay chủ đầu tư, đối chiếu với các qui định của pháp luật hiện hành thì khoản thu này giống bản chất khoản thu TSDĐ. Vì vậy, tác giả kiến nghị thay cách tính TSDĐ nhiều bất cập hiện nay (theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP) bằng cách tính mới như sau:
Giá đóng tiền sử dụng đất cho mỗi m2 khi chuyển đổi mục đích sử dụng = Giá kinh tế
của đất sau chuyển đổi, chưa có cơ sở hạ tầng - Giá kinh tế đất nông nghiệp.
Giá thị trường của đất thay đổi nhanh nhưng giá kinh tế của đất thường ổn định trong một khoảng thời gian nhất định. Đây là ưu điểm của cách tính mới, tiết kiệm nguồn lực cho
công tác định giá. Với cách tính mới này, TSDĐ phải thu đối với phường Mỹ Phú là 2.892.977 đồng/m2. Như đã trình bày trong phần vấn đề chính sách và mục tiêu nghiên cứu, Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh có tính chất điển hình, là tình trạng chung của nhiều DA khác hiện nay do cùng chịu ràng buộc bởi Nghị định 69/2009. Do đó, phương pháp tính TSDĐ mới này cần được tiếp thu, vận dụng cho các DA chuyển đổi MĐSD đất trên phạm vi cả nước. Các thơng số ở dịa bàn khác có thể khác Mỹ Phú nên cần xác định lại cho phù hợp.
Thứ ba, tác giả kiến nghị thay đổi cách tính giá trị đất nơng nghiệp theo phương pháp thu nhập của Thông tư 145/2007/TT-BTC. Kết quả tính tốn từ tình huống Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh cho thấy, khi tính theo Thông tư 145/2007/TT-BTC, đất nông nghiệp được định giá rất thấp so với cách tính của ADB hay World Bank (theo mục 3.6.1). Cách tính của ADB và World Bank là chuẩn mực chung cho thế giới và Việt Nam cần tiếp thu, vận dụng.
5.3 Các hạn chế của nghiên cứu
Hạn chế thứ nhất, hồ sơ DA dựa trên qui hoạch 1/2000, cịn có thay đổi theo thời gian, một số số liệu DA công bố chưa qua họp dân, đo đạt chi tiết nên sẽ có sai biệt với thực tiễn. Hạn chế thứ hai, do hạn chế về nguồn lực nên tác giả không thu thập đầy đủ số liệu liên quan đến các cơng trình trên đất qui hoạch như nhà hàng, khách sạn, trung tâm dịch vụ tài chính,…thay vào đó, tác giả giả định là đất ở cho tồn bộ DA trong phân tích kinh tế. Một số số liệu là giả định, dựa vào kinh nghiệm của các chuyên gia. Nếu có đủ nguồn lực, kết quả tính tốn sẽ chính xác hơn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt
1. ADB (1997), Hướng dẫn Phân tích Kinh tế các dự án.
2. Bản tin kinh tế số 16 - 31 - 8 Bộ Ngoại giao (2008), “Đơ thị hóa và những vấn đề phát
sinh”, Tuyên giáo, truy cập ngày 01/12/2011 tại địa chỉ:
http://tuyengiao.vn/Home/kinhte/2008/8/1433.aspx.
3. Belli, Pedro và đ.t.g (2001), Phân tích Kinh tế các hoạt động đầu tư: Công cụ phân tích
và ứng dụng thực tế.
4. Bộ Tài chính (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 về việc
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
5. Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính (2010), Thông tư liên tịch số
02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương.
6. Bộ Xây dựng (2011), Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2010.
7. Chính phủ (1994), Nghị định số 89/CP ban hành ngày 17/8/1994 về việc thu TSDĐ và lệ
phí địa chính.
8. Chính phủ (1996), Nghị định 44/CP ban hành ngày 03/8/1996 về việc bổ sung Điều 1 của Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994.
9. Chính phủ (2000), Nghị định 38/2000/NĐ-CP ban hành ngày 23/8/2000 về việc thu TSDĐ.
10. Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ban hành ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
11. Chính phủ (2004), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ban hành ngày 03/12/2004 về việc thu TSDĐ.
12. Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ban hành ngày 27/07/2007 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất .
13. Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/8/2009 về việc qui
định bổ sung về qui hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
14. Chính phủ (2010), Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ban hành ngày 30/12/2010 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu TSDĐ.
15. Cục Thống kê Đồng Tháp (2003), Niên giám Thống kê Đồng Tháp 2002. 16. Cục Thống kê Đồng Tháp (2011), Niên giám Thống kê Đồng Tháp 2010.
17. Võ Hùng Dũng (2012), Xuất khẩu lúa gạo Việt Nam từ 1989-2011, NXB ĐH Cần Thơ. 18. Đại sứ quán Đan Mạch, Ngân Hàng Thế Giới và Đại sứ quán Thụy Điển (2011), Nhận
Diện và Giảm Thiểu Các Rủi Ro Dẫn Đến Tham Nhũng Trong Quản lý Đất Đai Ở Việt Nam, NXB Chính Trị Quốc Gia.
19. Harberger, Arnold C. và Jenkins, Glenn P. (1995), Sách hướng dẫn Phân tích chi phí
và lợi ích cho các quyết định đầu tư.
20. Nguyễn Phi Hùng (2010), Ước Tính Chi Phí Cơ Hội Kinh Tế Của Vốn Ở Việt Nam.
Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TP Hồ Chí Minh. 21. Xuân Hưng (2012), “Thống đốc NHNN: Dự kiến cuối năm lạm phát còn 8,5%, lãi suất
còn 9-10%”, Vietstock, truy cập ngày 15/5/2012 tại địa chỉ:
http://vietstock.vn/2012/05/thong-doc-nhnn-du-kien-cuoi-nam-lam-phatnbspcon-85-lai- suat-con-9-10-761-222910.aspx.
22. Vũ Lê (2010), “Địa ốc TP HCM lo hệ lụy xấu từ Nghị định 69”, VnExpress, truy cập ngày 19/8/2011 tại địa chỉ:
http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2010/08/3ba1f642/.
23. Vũ Lê (2011), “Doanh nghiệp địa ốc kêu khổ vì tiền sử dụng đất quá cao”, VnExpress, truy cập ngày 12/12/2011 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong- san/2011/10/doanh-nghiep-dia-oc-keu-kho-vi-tien-su-dung-dat-qua-cao/.
24. Vũ Lê (2012), “Doanh nghiệp địa ốc xin nộp thuế bằng đất”, VnExpress, truy cập ngày 18/4/2012 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2012/04/doanh-nghiep-dia-oc- xin-nop-thue-bang-dat/.
25. Mai Văn Nam, Nguyễn Quốc Nghi, Phạm Thị Thúy Muội (2012), “Hiệu Quả Sản Xuất, Tiêu Thụ Lúa Gạo Ở Đồng Tháp”, Xuất khẩu lúa gạo Việt Nam từ 1989-2011, tr. 207.
26. Kim Ngân (2012), “Lãi suất cho vay VND bình quân 17,24%/năm”, VnEconomy, truy cập ngày 12/5/2012 tại địa chỉ: http://vneconomy.vn/20120511111618614P0C6/lai-suat- cho-vay-vnd-binh-quan-1724nam.htm.
27. Thảo Nguyên (2012), “Thuế bất động sản và những bất hợp lý”, Tamnhin.net, truy cập ngày 22/4/2012 tại địa chỉ: http://m.tamnhin.net/news-20363.html.
28. Thủy Nguyễn (2011), ““Ngâm” dự án vì định giá đất quá cao”, Đầu tư chứng khoán điện tử, truy cập ngày 20/7/2011 tại địa chỉ:
http://tinnhanhchungkhoan.vn/RC/N/CGEEEC/ngam--du-an-vi-dinh-gia-dat-qua-cao.html. 29. Quốc hội (2003), Luật đất đai.
30. Sacombank Đồng Tháp (2011), Bảng giá đất tại địa bàn Đồng Tháp năm 2011.
31. Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp (2008), Báo cáo Kết quả thực hiện các Nghị quyết
của Tỉnh uỷ về phát triển kinh tế - xã hội vùng Cao Lãnh, Sa Đéc và Hồng Ngự đến năm 2010.
32. Sở Tài chính Đồng Tháp (2009), Báo cáo số 64/STC-QLCS-G ban hành ngày
22/4/2009 về việc điều tra chi phí sản xuất và giá thành lúa vụ đông xuân 2008-2009.
33. Sở Tài chính Đồng Tháp (2009), Báo cáo số 128/STC-QLCS-G ban hành ngày
05/8/2009 về việc điều tra chi phí sản xuất và giá thành lúa vụ hè thu năm 2009.
34. Nguyễn Xuân Thành (2009), Nghiên cứu tình huống Dự án căn hộ dịch vụ cao cấp ven
biển Non Nước, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TP Hồ Chí Minh.
35. Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009
về việc phê duyệt qui hoạch xây dựng vùng ĐBSCL đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050.
36. Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-Ttg về việc phê duyệt Chiến lược
xây dựng nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
37. Tổng cục Thống kê (2006), VHLSS 2004. 38. Tổng cục Thống kê (2007), VHLSS 2006. 39. Tổng cục Thống kê (2010), VHLSS 2008.
40. Tổng cục Thống kê (2012), “Chỉ số giá tiêu dùng”, Tổng cục Thống kê, truy cập ngày 01/3/2012 tại địa chỉ:
http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=628&idmid=4.
41. Minh Tú (2012), “ACB giảm lãi suất cho vay tiêu dùng, mua nhà”, Trang thông tin
http://phapluattp.vn/2012051311120199p0c1018/acb-giam-lai-suat-cho-vay-tieu-dung- mua-nha.htm.
42. UBND tỉnh Đồng Tháp (2008), Báo cáo Qui hoạch tổng thể Phát triển kinh tế xã hội
tỉnh Đồng Tháp đến 2020.
43. UBND tỉnh Đồng Tháp (2010), Báo cáo số 10/UBND-CN ban hành ngày 12/4/2010 về
việc điều tra chi phí sản xuất và giá thành lúa vụ đơng xn 2009-2010.
44. UBND tỉnh Đồng Tháp (2010), Báo cáo số 301/UBND-PPLT ban hành ngày
28/7/2010 về việc điều tra chi phí sản xuất và giá thành lúa vụ hè thu năm 2010.
45. UBND tỉnh Đồng Tháp (2010), Quyết định số 39/2010/QĐ-UBND ban hành ngày 28/12/2010 về việc qui định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp.
46. UBND tỉnh Đồng Tháp (2011), Báo cáo số 197/UBND-LTPP ban hành ngày
05/5/2011 về việc điều tra chi phí sản xuất và giá thành lúa vụ đông xuân 2010-2011 trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp.
47. UBND tỉnh Đồng Tháp (2011), Báo cáo số 350/UBND-KTTH ban hành ngày
12/8/2011 về việc điều tra chi phí sản xuất và giá thành lúa vụ hè thu năm 2011.
48. UBND tỉnh Đồng Tháp (2011), Quyết định số 35/2011/QĐ-UBND ban hành ngày 27/12/2011 về việc qui định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp áp dụng năm 2012.
Tài liệu Tiếng Anh
49. Damodaran (2012), “Updated Data”, Damodaran Online, truy cập ngày 05/01/2012 tại
địa chỉ: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/.
50. IMF (2010), IMF Country Report No 10/281.
51. Ingram, Gregory K. and Hong, Yu-Hung (2012), Value Capture and Land Policies,
Massachusetts.
52. Sanyal, Bishwapriya and Deuskar, Chandan (2012), “A Better Way to Grow?: Town
Planning Schemes as a Hybrid Land Readjustment Process in Ahmedabad, India”, Value
Capture and Land Policies, pp. 149-183.
53. The Economist Intelligence Unit (2010), Vietnam’s GDP Growth Forecast.
54. U.S. Department of The Treasury (2012), “Data and Charts Center”, U.S. Department
of The Treasury online, truy cập ngày 05/01/2012 tại địa chỉ:
http://www.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest- rates/Pages/TextView.aspx?data=yieldYear&year=2012.
PHỤ LỤC Phụ lục 1: Giới thiệu dự án
Dự án có tên đầy đủ là “Dự án Đầu tư Xây dựng Cơng trình Khu Đô Thị Thương Mại - Dân Cư Phường Mỹ Phú Thành Phố Cao Lãnh” do Công ty TNHH 1 Thành Viên Thương Mại Dầu Khí Đồng Tháp làm chủ đầu tư. Tháng 02 năm 2009, cơng ty Thương Mại Dầu Khí Đồng Tháp lập hồ sơ đăng ký DA đầu tư hạ tầng kỹ thuật xin vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, DA đã bị chậm tiến độ đến nay.
Qui mô dự án
Tổng diện tích khu qui hoạch là 44,475 ha, trên phạm vi qui hoạch chủ yếu là đất ruộng, đất vườn, thổ cư và hầm mương chiếm 85,13%. Phần giữ nguyên hiện trạng trong khu qui hoạch bao gồm khu vực đông dân cư trên các trục đường Điện Biên Phủ, Lê Duẩn, dọc sông Rạch Chanh và khu du lịch Mỹ Trà là 8,829 ha; đất y tế 0,036 ha; đất tôn giáo 0,279 ha. Phần diện tích DA triển khai là 35,331 ha.
Vị trí dự án
Khu qui hoạch nằm trên địa bàn phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, phía đơng giáp đường Điện Biên Phủ, phía Tây giáp đường Lê Duẫn và sơng Đình Trung (phường 1), phía bắc giáp Rạch Chanh (xã Mỹ Trà), phía nam giáp đường Tôn Đức Thắng (tiếp giáp khu liên hợp thể dục thể thao).
Dựa trên qui hoạch tỉ lệ 1/2000, cơ cấu quĩ đất DA như sau: Diện tích đất ở là 13,55 ha, bao gồm đất dân cư mật độ cao 7,296 ha, đất dân cư mật độ thấp 6,254 ha. Diện tích đất thương mại, dịch vụ là 6,066 ha, bao gồm đất nhà hàng, khách sạn 2,069 ha, đất ngân hàng, dịch vụ tài chính 1,242 ha, đất siêu thị, trung tâm thương mại 1,511 ha, đất trụ sở văn phòng 1,244 ha. Diện tích đất cơng viên, cây xanh 0,735 ha. Đất giao thông 14,98 ha. Các khu dân cư gồm hai loại, loại 1 là nhà ở kiểu tập trung dạng phố thương mại dịch vụ dọc theo trục chính số 12, 13, trục Điện Biên Phủ cao trung bình từ 2- 4 tầng, nhà phố mật độ cao các trục số 14, 16, 17, 18 với dạng nhà liên kế là chủ yếu, tầng cao bình quân 2 - 4 tầng, diện tích sử dụng 80 - 120 m2/hộ, mật độ xây dựng 70 - 90%. Loại 2 là nhà ở kiểu tập trung mật độ thấp dưới dạng biệt thự phố diện tích ở 120 - 200 m²/hộ, ở phía trong các trục lộ chính, các khu dân cư mới.
Phụ lục 2: Chứng minh công thức (2.2)
Tác giả luận văn sẽ chứng minh công thức V = ∑∞