CHƯƠNG 3 : XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP
4.4 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án
4.4.1 Phân tích kết quả thẩm định
Với kết quả giá trị hiện tại ròng của DA bằng 125.837,776 triệu đồng, suất sinh lợi nội tại của DA đạt 28%, lớn hơn chi phí sử dụng vốn bình qn (17,51%) cho thấy DA khả thi về mặt tài chính trên quan điểm tổng đầu tư.
Giá trị hiện tại ròng của chủ đầu tư đạt 99.156,109 triệu đồng, suất sinh lợi nội tại của chủ đầu tư lớn hơn chi phí sử dụng VCSH (23,38%) cho thấy DA cho lợi nhuận tốt.
Hệ số an toàn trả nợ DSCR cao hơn giá trị an toàn 1,2, đạt từ 1,41 đến 2,32 cho thấy khả năng trả nợ của DA tốt.
Bảng 4.5: Ngân lưu, kết quả thẩm định tài chính của dự án và của chủ đầu tư
NPV (triệu đồng)
Ngân lưu vào 819.240,418
Doanh thu bán đất 819.240,418
Ngân lưu ra 693.402,642
Tổng chi phí đầu tư 622.947,732
Chi phí quảng cáo 274,240
Chi phí quản lý bán đất 1949,349
Thuế TNDN 68.231,321
Ngân lưu ròng của DA danh nghĩa 125.837,776
IRR DA danh nghĩa 28%
Ngân lưu VCSH danh nghĩa 99.156,109
IRR chủ sở hữu 45%
Kết quả khả quan như trên cho thấy với điều kiện các thơng số đầu vào giống như mơ hình cơ sở đang trình bày, DA rất khả thi về mặt tài chính. Luận văn sẽ tiếp tục biện luận ở phần phân tích rủi ro khi các thơng số thay đổi.
4.4.2 Phân tích rủi ro và biện luận về giá trị hợp lý của Giá đóng tiền sử dụng đất
Phân tích độ nhạy cho thấy các biến Giá đóng TSDĐ, Giá đền bù đất nơng nghiệp, Chi phí
xây dựng, Giá đất bán có ảnh hưởng lớn đến NPV tài chính của DA. Khi Giá đóng TSDĐ cao hơn 3,278 triệu đồng/m2, NPV của chủ đầu tư chuyển từ dương sang âm làm cho chủ đầu tư không đầu tư vào DA. Phần trình bày chi tiết ở Phụ lục 12.
Phân tích mơ phỏng Monte Carlo: Theo qui định hiện hành, nhà nước thu TSDĐ theo giá
thị trường, chính quyền địa phương dựa vào kết quả thẩm định của cơng ty thẩm định giá. Vì khơng biết trước giá trị này nên tác giả giả định Giá đóng TSDĐ có dạng phân phối xác suất đều, giá trị tối thiểu bằng giá đóng TSDĐ theo giá UBND tỉnh ban hành là 2,444 triệu đồng/m2, giá trị tối đa bằng giá thị trường của đất ở là 6,8 triệu đồng/m2. Kết quả phân tích là NPV dự án có xác suất dương bằng 22,09%, NPV chủ đầu tư có xác suất dương bằng 19,93% cho thấy khả năng DA không khả thi về mặt tài chính là rất cao.
Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy, để DA được triển khai thì Giá đóng TSDĐ phải nhỏ hơn hoặc bằng 3,278 triệu đồng/m2. Tiến hành phân tích mơ phỏng Monte Carlo với giả định Giá đóng TSDĐ có dạng phân phối xác suất đều trong khoảng từ 2,444 triệu đồng/m2 đến 3,278 triệu đồng/m2, kết quả thu được là xác suất NPV dự án dương là 83,92%, xác suất NPV chủ sở hữu dương là 79,58%. Kết quả này cho thấy khả năng DA khả khi về mặt tài chính là rất cao. Đây là một trong những lý do để tác giả kiến nghị về cách tính TSDĐ mới. Phần trình bày chi tiết ở Phụ lục 13.