CHƯƠNG 3 : XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP
3.5 Phân tích giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành
Các căn cứ ban hành bảng giá đất năm 2012 của UBND tỉnh Đồng Tháp là: Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ, Thơng tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính, Nghị quyết số 56/2011/NQ- HĐND ngày 10/12/2011 của HĐND tỉnh. Theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, giá đất nông nghiệp được xác định dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp thu nhập.
Đối với loại đất điều tra được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường từ 03 trường hợp chuyển nhượng trở lên thì việc phân loại vị trí đối với từng loại đất được thực hiện như sau: Vị trí 1 là vị trí có mức giá đất cao nhất hoặc mức giá đất bình quân cao nhất phường, xã, thị trấn, các vị trí tiếp theo có mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân thấp hơn so với mức giá đất hoặc mức giá đất bình qn của vị trí liền kề trước đó. UBND cấp tỉnh căn cứ giá đất thị trường tại địa phương quy định cụ thể chênh lệch về mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân giữa các loại vị trí đối với từng loại đất cho phù hợp.
Đối với loại đất trong trường hợp không điều tra được giá đất thị trường (không đủ 03 trường hợp chuyển nhượng) thì việc xác định loại vị trí phải căn cứ vào năng suất cây trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác (đối với đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm).
Đối vối đất trồng lúa, việc định giá theo năng suất cây trồng hay theo phương pháp thu nhập của Thông tư 145/2007/TT-BTC, tác giả đã tính tốn trong mục 3.3. Tuy nhiên, bảng giá đất nông nghiệp hàng năm do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành lại áp dụng chung cho đất lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất có mặt nước ni trồng thủy sản và đất rừng sản xuất. Chúng ta đều biết giá trị kinh tế của đất lúa, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất rừng sản xuất là khác nhau, do đó dùng số liệu bình qn này để tính cho đất trồng lúa sẽ có tính tin cậy khơng cao. Cịn đối với cách xác định giá đất theo giá thị trường thì do UBND tỉnh khảo sát, ước định; vì đất nơng nghiệp được định giá theo giá thị trường nên mức giá do UBND tỉnh xây dựng chỉ có tính tham khảo khi phân tích giá kinh tế của đất trồng lúa. Qua đối chiếu, tác giả nhận thấy bảng giá đất nông nghiệp trên địa bàn TP Cao Lãnh năm 2012 giống như bảng giá năm 2011.
TP Cao Lãnh gồm 2 khu vực, khu vực 1 có phường 1, phường 2, phường 4, phường Mỹ Phú và khu vực 2 gồm các phường xã còn lại.
Bảng 3.5: Giá đất nông nghiệp trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất có mặt nước ni trồng thủy sản trên địa bàn TP Cao Lãnh của UBND tỉnh Đồng Tháp (đồng/m2)
Khu vực đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Khu vực 1 100.000 80.000 60.000 50.000
Khu vực 2 70.000 60.000 55.000 45.000
(Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp)
Tính bình qn bốn vị trí, giá đất nơng nghiệp ở phường Mỹ Phú là 72.500 đồng/m2 . Đồng Tháp nói riêng và ĐBSCL nói chung là vựa lúa của cả nước, cung cấp lương thực cho Việt Nam và thế giới. Việc tích tụ và tập trung ruộng đất ở mức cao và đất nông nghiệp được chuyển nhượng theo giá thị trường khá phổ biến. Chiếu theo qui định trên thì UBND tỉnh Đồng Tháp sẽ phải xây dựng khung giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, bảng 3.4 cho thấy giá thị trường cao hơn từ 2 - 3 lần giá của UBND tỉnh. Điều này càng làm giảm độ tin cậy của giá đất do UBND tỉnh tính toán. Theo báo cáo chung của Đại sứ quán Đan Mạch, World Bank và Đại sứ quán Thụy Điển, “một số lãnh đạo tỉnh tin rằng giá đất phải do nhà nước quyết định và không cần phải theo giá thị trường. Hầu hết các tỉnh, TP trực thuộc trung ương vẫn sử dụng bảng giá đất công bố hàng năm của UBND tỉnh để tính giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Bảng giá này không thể hiện chính xác các yếu tố vị
trí trong định giá đất, và nó có thể dễ dàng được điều chỉnh để phù hợp với thiết kế của cán bộ nhà nước chịu trách nhiệm về quản lý nhà đất.”26
Tóm lại, qua phân tích, tác giả đánh giá bảng giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành chỉ có tác dụng như một nguồn tài liệu tham khảo khi phân tích giá kinh tế của đất trồng lúa.