Phân tích độ nhạy và phân tích kịch bản cho thấy các biến Giá đóng TSDĐ, Giá đền bù đất nơng nghiệp, Chi phí xây dựng, Giá đất bán có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả tài chính của DA, tuy nhiên, ảnh hưởng tới mức độ nào, xác suất bao nhiêu thì chưa chỉ ra được. Phân tích mơ phỏng Monte Carlo sẽ thể hiện điều đó.
Trường hợp 1
Biến giả định
Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, khi chuyển MĐSD đất, DN phải đóng TSDĐ theo giá thị trường, chính quyền địa phương dựa vào kết quả thẩm định của cơng ty thẩm định giá. Vì khơng biết trước giá trị này nên tác giả giả định giá đóng TSDĐ có dạng phân phối xác
suất đều, giá trị tối thiểu bằng giá UBND tỉnh ban hành là 2,444 triệu đồng/m2, giá trị tối đa bằng giá thị trường của đất ở là 6,8 triệu đồng/m2.
Giả định Giá đền bù đất nơng nghiệp có dạng phân phối xác suất chuẩn, giá trị kỳ vọng bằng giá trị ban đầu, độ lệch chuẩn bằng 10% giá trị kỳ vọng.
Giả định Chi phí xây dựng có dạng phân phối xác suất chuẩn, giá trị kỳ vọng bằng giá trị ban đầu, độ lệch chuẩn bằng 10% giá trị kỳ vọng.
Giả định Giá đất bán có dạng phân phối xác suất chuẩn, giá trị kỳ vọng bằng giá trị ban
đầu, độ lệch chuẩn bằng 10% giá trị kỳ vọng.
Biến dự báo: NPV tài chính.
Kết quả phân tích mơ phỏng mơ hình tài chính
Thực hiện 10.000 lần thử trên mơ hình Monte Carlo cho thấy NPV theo quan điểm tổng đầu tư dương với xác suất 22,09%, NPV theo quan điểm chủ đầu tư dương với xác suất
bằng 19,93%. Như vậy, DA khơng khả thi về mặt tài chính. Đây cũng là lý do Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh đình trệ từ năm 2009 đến nay.
Trường hợp 2: Thay đổi giả định biến Giá đóng TSDĐ và giữ nguyên các giả định khác
như trường hợp 1. Theo phân tích độ nhạy, DA khơng cịn khả thi về mặt tài chính trên quan điểm chủ đầu tư khi giá đóng TSDĐ vượt quá giá trị 3,278 triệu đồng/m2. Do đó tác giả giả định giá đóng TSDĐ có phân phối đều, giá trị nhỏ nhất là 2,444 triệu đồng/m2 và giá trị cao nhất là 3,278 triệu đồng/m2.
Kết quả phân tích mơ phỏng mơ hình tài chính
Với thay đổi quan trọng là giả định Giá đóng TSDĐ có dạng phân phối đều trong khoảng biến thiên từ giá của UBND tỉnh 2,444 triệu đồng/m2 và mức 3,278 triệu đồng/m2, kết quả phân tích mơ phỏng khá khả quan, NPV dự án có xác suất dương 83,92% và NPV chủ đầu tư có xác suất dương 79,58%, tức là xác suất DA khả thi trên quan điểm tổng đầu tư là 83,92% và xác suất DA khả thi trên quan điểm chủ đầu tư là 79,58%. Điều này cho thấy tính khả thi của DA phụ thuộc rất lớn vào việc áp Giá đóng TSDĐ. Nếu Giá đóng TSDĐ thấp hơn 3,278 triệu đồng/m2 thì DA sẽ khả thi về mặt tài chính. Đây cũng là lý do tác giả kiến nghị về cách tính TSDĐ mới.